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社会风险识别与控制策略研究
中国电子科技大学政治科学与公共管理学院
摘要 中国繁荣的房地产市场背后存在着风险和危机，给个人、企业和社会带来损失，从而导致社会不稳定。因此应该有效地识别房地产社会风险，并采取针对性的控制策略。本文通过四个阶段(土地征用阶段、建设阶段、销售阶段、房地产管理阶段)，在房地产产业链上识别风险点，并构建房地产市场风险的分析评估的基本指标。房地产产业链包括早期阶段的征地、中期的交易和后期的房地产维护。本文通过对我国房地产社会风险的实证分析和评价，发现我国房地产的社会风险在近五年内不断波动，并受到政府宏观调控、金融市场波动、房地产企业市场运作和经营状况等诸多方面的影响。最后，本文从公共治理的角度出发，提出了宏观调控和防范房地产社会风险的建议。
关键字 房地产、社会风险、产业链
回顾中国房地产行业的发展历史,我们可以看到,从1980年代开始我国房地产行业飞速发展;20世纪90年代，我国经历了住房体制改革;2002年，房地产从消费品转向投资产品;2008年房地产业进入全面调整时期;2010年，国家出台监管政策合理引导住房消费，坚决遏制投机性购房和投资性购房，加强风险防范和市场监管;直到2016年，房地产政策经历了从宽松到持续紧张的过程。由于房地产市场的敏感性和复杂性，其发展趋势超出了人们的预期。房价的非理性上涨将进一步增加市场和社会风险。在此背景下，政府应正确认识和处理房地产产业链中的社会风险，积极转变政府职能，提高政府在社会治理中的能力，进一步完善政府的房地产市场调控政策。
1综述
风险是指可能造成的损失，而危机则意味着损失已经发生。如果不及时控制风险，最终会导致危机(张海波，2007[1])。风险是不确定的，我们必须进行综合思考和理解，掌握解决风险的基本方法，从而将风险降到最低(Roger, J, Brown, 2005[2])。我们还可以采用前瞻性的方法来分析和评估房地产市场的风险。像股票和债券一样，房地产可以采用现代建模方法来预测和量化这种风险(williamc . Wheaton,2000[3])。“风险识别应遵循逻辑，先识别风险的来源→分析→风险影响→预防风险”来分析房地产造成的社会风险(丁松，沈启宇,2011[4])。识别房地产风险的方法主要有情景分析、头脑风暴、德尔菲法、筛选——监控——诊断技术、故障树分析和市场调查（沈跃、李智国、王飞、2015[5]）。对于房地产开发商来说，风险包括社会风险、技术管理风险、政策和法律风险、经济风险和自然环境风险（思玉海和秦汉，2010[6]）。与房地产行业相关的风险是社会风险的重要组成部分，其容易引发持续相关的社会风险。(刘双良、杨志云，2010[7])。目前对房地产相关社会风险的研究主要集中在投资风险、产业风险和房地产项目风险等方面。我们应注意房地产市场风险，以及房地产的供求矛盾，引入一系列与房地产相关的监管政策，避免其对整个社会带来隐患。本文将采用定性与定量相结合的方法，从公共社会治理的角度研究房地产产业链中的社会风险。
2房地产社会风险的识别
房地产产业链上的社会风险是政府管理的风险重要组成部分。为了控制房地产的社会风险，我们必须对房地产产业链不同阶段的社会风险进行识别。根据房地产产业链的具体特征，房地产产业链划分为四个阶段，即征地阶段、建设阶段、销售阶段和房地产管理阶段。
3房地产社会风险评价路径和指标构建
只有控制房地产产业链中各个阶段的社会风险，评估风险程度，政府才能制定更合理的房地产调控策略，为进一步实施宏观调控政策提供有力依据。
3.1基本路径
根据上述四个阶段的房地产社会风险，基本路径从前期土地征用、中期建设和后期的销售开始。
3.2指标构建
为了分析和评价我国房地产的社会风险，需要结合时间线索，注意指标的真实性、前瞻性、敏感性、针对性和系统性，并以价格和面积两个基本单位作为切入点，构建我国房地产社会风险评价指标。以上述的基本路径和指标作为分析评估我国房地产市场风险的基本路径和原则，根据2005年至2015年国家统计局统计数据库中房地产项目数据，制定了五个最具代表性的指标:
(1)前期征地指标. 土地收购与房地产投资总额成正比。国内生产总值(GDP)反映了中国的经济增长，房地产投资总额与国内生产总值之比，可以直观地反映房地产投资的规模及其促进国民经济增长的系数。
(2)中期建设指标。以房地产开发中房屋已建面积与房屋面积的比值来评价房地产开发在中间阶段的规模和完成质量。此外，还用商品房占地面积和城市人口的增长数量来分析相关风险。
(3)后期销售和维护指标。在销售阶段，选择两个指标，即商品房销售面积与商品房面积的比例，商品房销售金额与房地产开发投资金额的比例。
4中国房地产社会风险评价的实证分析
4.1数据来源
为了保证研究结果的真实性和有效性，本文所采用的索引数据来自国家统计局国家统计局网站http://data.stats.gov.cn/。检索2005年到2015年的数据，相关的数据报告是根据关键字检索的，以便下载和分析相关索引的数据。
4.2分析方法
以第三部分中确定的风险评价指标为评价和预测的指标体系。采用定性分析和定量分析相结合的方法。标准差“用于将异常值移除为标准，并在随机误差的正态分布曲线中描述其分散度。总而言之，就是为每个指标设定一个置信区间，包括上下限和下限，从而发现风险更精确。具体地说，平均1个标准差是指数的正常波动区间。[平均- 2*标准差]和[平均 1*标准差]是微热或冷的指标的运行区间。[小于平均-2*标准差或大于平均 2*标准差]是指那些太热或太冷的指标的运行区间。
4.3实证分析
(1)根据统计数据，分析房地产开发企业开发用地面积与政府计划开发区域面积的比例和房地产开发投资与该地GDP的比例发现，从1992年以来其比例持续增大，房地产的发展出现了火热的趋势。政府出台了一系列相应的监管政策；在监管政策下，房地产市场逐渐冷却，趋于稳定。我们可以看到开发区域面积拥有测量房地产发展趋势的敏感性并预测房地产的风险。政府计划开发区域面积包括土地代理和其他土地开发领域的土地购买面积，如政府用地。它是反映房地产经济贡献和土地资源消耗的主要指标。从2005年到2015年，这10年数据可知2005年房地产土地资源的消耗超过了上限，2006年超过了正常的上限。这两年房地产市场过热；从2007年起，土地购买与国内生产总值之比逐年下降；2014年到2015年，这一比率低于正常水平，这表明了市场的低迷。
(2)房地产开发中在建房屋面积与竣工房屋面积比的分析。在正常情况下，在建的建筑面积为中国房地产行业竣工面积的3 - 5倍。在建的房屋面积可预测1 ~ 2年的房屋供应量。竣工房屋面积不足将导致房屋供应短缺;建筑占地面积过大，将来会导致供应量增加和资源浪费。数据分析结果表明，2005年至2015年10年间，除了2005-2006年的房屋供应不足外，其他年份的在建房屋面积与竣工房屋面积的比率在正常范围内。
(3)商品房楼面面积占城市人口增长比例的分析。该指数是基于中国的城市化而提出的。随着城市化的发展，目前我国房地产开发在一定程度上受到城镇化发展的影响。商品房楼面面积占城市人口增长的比例较低，将导致供需不平衡，房价持续上涨，导致社会不稳定因素增多，社会风险隐患产生。
(4)商品房销售面积与商品房建筑面积比的分析。商品房销售面积最直接反映房地产市场的繁荣程度。销售面积与楼面面积之比，可以从相对数的角度反映房地产市场的实际供给数量以及未来的房地产市场趋势;房地产开发企业获得的利润和资金的处理开发企业只能反映企业的收益,而商品房的销售金额和房地产开发和投资金额可以反映整个房地产行业的投资和产出效益更全面。从2005年到2015年，我们观察到商品房销售面积与商品房楼面面积的比例，发现了一个有趣的现象。根据去年的指数数据，我们可以发现商品房楼面面积在过去已经超过了销售区域，这也符合了传统观念的常识，即商品房在建设后应该出售。然而，2005-2015年的数据显示了相反的结果。在10年的时间里，所有的销售区域都超过了大面积的面积，其中前者比后者高出近一个倍数。为什么会这样?近年来对房地产市场的观察，可以很容易地发现，“房券”销售的销售方式，即融资销售以及后续的建设，非常受欢迎，吸引了众多以低价诱惑，持有投机目的的购房者。然而，这种违反常规房地产建设的做法也带来了许多风险。市场上“未完工的建筑”引起的开发商和购买者之间的许多法律纠纷都是典型的案例。
(5)商品房销售金额与房地产开发和投资金额的比例分析。该指数主要用于衡量房地产市场的投资回报。原则上，只有当房地产销售总额和房地产开发和投资金额超过1时，才能获得收益。然而，统计分析结果显示，2008年全球金融危机可能导致该比率低于1。然而，从2011年到2015年的5年内，这一比率低于1，说明近年来房地产市场的整体收益并不高。这可能与房屋空置率过高、开工和竣工面积减少有关，这将直接影响未来的房地产投资规模。房地产市场的萧条将对经济发展产生巨大的影响。因此，在整体经济下行的情况下，会产生严重的隐性风险。
4.4总体分析
在确定了不同风险指标的评价标准以及各项指标数据的评价和分析后，对我国房地产整体运行进行了整体评价。一开始，风险指数标准是标准化的。根据规定，各风险指标处于过热、微热、稳定、微冷、超冷状态，分别对应指数5、4、3、2、1。并给出相应的评分和风险评价。根据上述分析，可以发现2005年以来中国房地产社会风险的大致趋势如下:自2002年以来，住房已从消费品向投资商品转变;市场规模扩大;在2008年之前，中国房地产一直处于相对稳定的状态，并逐步增长。在2008年全球金融危机的大环境下，中国房地产业也遭遇了经济低迷。从2009年到2013年，中国房地产市场变得越来越热。2010年，政府出台了调控住房消费理性、加强房地产风险防范和市场监管、抑制房地产投机和投机性购房的监管政策。然而，监管效果并不理想。房地产热持续升温，2013年达到了一个小高峰。过热的市场导致了风险预警。到2015年，房地产市场没有降温，趋于稳定、持续的热态。房地产价格的非理性上涨进一步加剧了市场和社会风险。目前，中国统计局还没有公布2016年的最新数据，但根据今年房地产市场的表现，我们仍然可以看到房地产市场从宽松政策到重点城市持续约束的转变。可见，在房地产活动中，房地产风险的发生受到宏观调控、金融市场波动、房地产企业市场运作和经营状况等多方面的影响。
5 不同阶段对房地产社会风险宏观调控的建议
5.1土地征用阶段
在土地征用阶段，有必要建立相关的组织、拆迁安置家庭代表和安置房建设监理制度。其中拆除方案应当符合拆迁安置的提前规划。要从根本上弱化地方政府的“土地融资”，深化供给侧结构性改革，开放新的财政来源，推动地方政府制定和实施调控政策，使房地产业平稳健康发展。与此同时，国务院国有资产监督管理委员会发布的《以房地产为主营业务，不以房地产为主营业务的中央企业排斥的政策》(即《房地产退出法案》)将严格执行。不以房地产为主营业务的国有企业，被迫退出房地产业务。支持以房地产为主体的国有企业开展居民保障性住房建设和建设工作，确定政府和国有企业在房地产领域的正确定位。
5.2施工阶段
在建设阶段，政府应在监督检查中发挥作用，及时发现偏离土地利用计划的项目，对建筑工地的安全、质量工作进行监督和评估。对房地产行业的建设、安全示范、监管法律、法规的完善是必要的;及时纠正违规操作。加强劳动监察执法工作;劳动就业中存在的突出问题，应当及时纠正和解决;解决劳务派遣和就业方面的非规范性问题。加强劳动合同法和劳动合同法实施条例的可操作性和针对性。各国政府必须进一步完善法律法规体系建设，制定一系列制度，以合理的结构、明确的层次、有序的竞争机制，推动建立总承包模式。这样就可以更好地解决相关利润经营者之间的矛盾，从而避免合同纠纷所带来的社会风险。
5.3促销和销售阶段
商品房预售应当逐步取消。在现实生活中，房地产产业链中的社会风险在销售环节中集中爆发。这些风险随后会蔓延到集体、社区甚至是地区性的社会风险。在经济低迷的大环境下，企业的资金链断裂被商品房预售制度所覆盖，因此房地产销售阶段的社会风险尤为突出。因此，考虑到商品房市场的逐渐成熟，有必要满足中国商品房供给侧改革的需求，逐步取消商品房预售。由此可见，商品房预售中存在的质量纠纷、交付违约和产权缺失等社会风险，以及后续房地产管理阶段的社会风险，都可以从根本上得到预防和解决。
5.4房地产管理阶段
在房地产管理的阶段，房地产管理规定的过程，如召开业主会议，建立业主委员会等，应当改进、简化和完善;应加强参与这些过程的开发人员的责任、义务等等。有必要研究和制定住宅具有中国特色的法律,进行相应的法律建设和分配保障性住房和廉租房,完善规定房产权益转让房地产法律,规范房屋住宅的主要行为和完善的房地产管理。建立专门的客户服务和管理组织，进行分工协调，制定服务标准，完善客户投诉机制。对于房地产管理与业主之间的纠纷，街道居委会应及时作出处理。对矛盾进行谈判干预，以防止因矛盾恶化而产生的社会风险。
6结论
房地产业的发展过程中存在着各种风险和危机，政府在调控房地产市场方面仍有待完善。本文采用定性与定量相结合的方法，对我国房地产产业链的社会风险进行分析和测算，构建评价指标。本文通过对5个风险评价指标逐一进行分析和评价，发现了2005 - 2015年我国房地产产业链社会风险的严重波动。房地产的社会风险是客观存在的，可以通过分析来确定，而不是完全避免。随着房地产市场的发展，面临新的社会风险，我们应该不断关注房地产的发展趋势，从公共治理的角度提出新的、更有效的应对策略。
参考文献
[1]张海博,社会风险研究模型[J].北京大学学报-哲学艺术科学社会科学，2007,1(02):136-1
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