香港城市周边地区土地利用改革:由新城过渡至新开发区
A.Q. Wang, Edwin H.W. Chan, Stanley C.W. Yeung, J.B. Han
摘要：城市周边地区的土地是土地供应和开发的主要来源。在香港，有9个新的新城自二十世纪七十年代开始兴建，提供了172.6公里的建成区及大量土地给340万人居住。然而，由于土地短缺、发展限制和社会反对，香港中长期土地供应的方法，即新开发区作为新城(NT)的小规模延伸，被指定为主要的开发区域之一。展示市区周边土地用途的特点本研究以香港转型、文献回顾及个案研究为研究对象。新城的历史首先介绍了新开发区的开发和规划。之后，对土地利用特点进行了分析比较了NT和新开发区，并以洪水桥新开发区为例进行了说明。得出的结论是住宅、基础设施和设施是新界南发展的主要因素，就业、活力和环境是新界南发展的主要因素建议将新开发区中新的强制性要素与传统规划概念相结合。至于新开发区采用了租赁修改的方式，允许私人土地所有者直接开发他们的土地，除了传统的开发方式，在新界收地。建议确保新开发区的发展，建议的发展计划应具有说服力，以提供最佳的土地利用分配是开发商利益、当地村民利益、政府关心和利益之间的权衡为未来居民提供土地。此外，社区参与将在新开发区中发挥更重要的作用规划过程。参照分析城市周边地带土地利用转型与规划策略这项研究对其他正在发展的城市也有帮助。
关键词：新开发区 新城 城市周边 香港
1.介绍：
长期以来，香港的土地供应一直备受关注和讨论。因为它的土地有限发展资源和人口密集，新的建成区已被要求并以各种方式提供如填海、新城(新界)发展、市区重建、棕地活化等，其中新在过去的几十年里，城市周边地区发展起来的城镇贡献了大部分的土地供应。新城香港的发展计划于一九七三年展开，旨在为市民提供公营及私营房屋数百万人得到基本基础设施和社区设施的支持。开发了9个新城在三代。荃湾、沙田及屯门的工程于二十世纪七十年代初动工，为第一代第二段位于大埔、粉岭/上水及元朗，分别于二十世纪七十年代末、八十年代及九十年代兴建，包括将军澳、天水围及东涌。这九个新城的人口为3.472016年为363万，2021年有望增至363万[1]。然而，由于土地稀缺，发展限制和社会的反对，新城项目自20世纪90年代以来一直没有提出，取而代之的是新的开发区作为新农村的小规模延伸，是新农村建设的主要途径之一2007年为香港中长期土地供应。
由新城至新开发区，显示香港城市周边地带的土地用途转变。根据《二七至八年度施政报告》[2]，我们确定了《施政报告》的三个特点。首先，小范围在更少现有新城(例如屯门及沙田)的四分之一以上;二是多种用途土地供应如住房、就业、高附加值和无污染产业;第三，提供高质量的生活空间和方便的居民和用户。与目标房屋相比，基础设施和新界区社区设施包括更多用途和可持续发展的规划概念。然而,很少有研究关注新开发区及其与香港新城的差异。因此，本研究旨在说明新开发区是如何产生的规划及了解香港城市周边地区的土地用途。
本文综述了新技术发展的背景和相关文献。的然后说明了从新城向新开发区过渡的特点。红水桥新开发区的案件是介绍新发展署的规划过程，并比较新发展署与新界天水围的不同之处。面对不断变化的形势和新的挑战，香港郊区土地发展的策略是讨论，这也可能有助于其他发展中城市。
2. 背景与文献综述
新城计划的成效是显而易见的。在基本基础设施和社区设施的支持下，住房供应是新界南作出的最大贡献，公共和私人住房为数百万人提供了住房。研究结果显示，新界发展迅速的原因，包括政策方向、项目管理方法、规划标准、资源调配、专业投入、社区支援，以及在设计及建造技术方面的创新意念[3, 4]。区域、计划人口、现有人口和计划人口密度[1]如表1所示。
然而，由于大规模的移民和人口流动，在新农村的发展中也出现了一些问题安置。新农村建设之初，社会后果关系到人们的社会融合谁得到了安置，在居民之间建立关系和支持网络，心理-社会居民的调整、居民与政府之间的关系等都没有得到很好的关注[5]。在空间上，居住地点与工作地点不匹配，两极分化，导致白色-蓝领工作主要集中在较老的城市地区，而蓝领工作则集中在较新的城镇[6]。的不足在新城提供工作和学校也导致新城之间广泛的跨地区通勤和城市地区[7]。在研究天水围新城时，发现失业率高企及社会网络薄弱这表明，在一个新城镇安置比例很高的贫困家庭存在短缺以及无法获得更广泛的就业机会[8]。
虽然新城面临着社会和通勤方面的挑战，但人口从城市中分散出来以郊区为基础的以交通为导向的发展(TOD)策略获得好评[9]。相关研究表明，由于公共交通系统的综合和使用相对有限在私家车方面，新城与市区之间的频繁往返并不会导致严重的空气污染和燃料消耗量。由铁路及公路连接市区及邻近地区，提供对外运输服务在社区一级创造了一个可持续的社区，有可能通过减轻负担实现区域平衡新界南与市区的空间错配。有关持续改善道路连接及就业、新界南不断调整，以纾缓本港持续的人口压力，改善市民的生活生活质量。
自上世纪九十年代末新界东涌发展以来，很少有人提及新城的概念与本世纪初的人口增长有关。即使是“北方规划与发展研究”“新界西”已于2003年落成，而郊区的发展计划则被搁置。消极的人口2003年甚至录得0.2%的增长(图1)，可能是由于严重急性呼吸系统疾病的爆发综合症(SARS)。
直到几年后，发达地区日益增长的土地需求压力才再次受到关注，而且确实如此在《2007-08年施政报告》[3]及《香港2030:规划远景与策略》[12]中在2007年完成。新开发区(新开发区)并没有建议新界纾缓香港的土地使用压力是为了满足人口增长对土地的需求。粉岭古洞北一带北区、平车、打鼓岭及红水桥是进一步综合规划的目标工程研究。
香港四个核证机关的基本资料，均来自核证机关研究的官方网站[13,14]。如下表所示：
由新界南过渡至新界南，反映了香港郊区土地发展趋势的转变。来确定这个城市周边地带土地用途转变的主要特点、土地用途的功能、土地发展方法、并比较了新界区与新城的规划概念，并以红水桥新城为例下面的部分。
3. 从NT过渡到新开发区
3.1土地利用结构与功能
在规划及工程研究的基础上，编制发展大纲图及发展蓝图，将土地分配给不同的用途。土地利用结构反映了特定区域的功能。在发展新城时，主要的目标是为不断增加的人口提供住房住宅用地占用了大量的建成区用地。根据《2011年香港人口》其中，新建城镇居民户数110万户，占46.4%供应范围遍及全港。
新开发区的土地利用结构与其周边新城相关。比较建成区土地利用结构新界南至邻近地区的分区计划大纲图(分区计划大纲图新界(粉岭/上水)、九龙北(古洞北)及粉岭北(粉岭北)的新开发区分别收集了[13]及此外，拟议的红水桥(HSK)新开发区第660号分区计划大纲图。区内商圈齐全开发区、住宅区、政府/学院及社区、休憩用地及工业区是从分区计划大纲图[15]中选出，而这七种土地用途类别所占的百分比为计算。图2展示了2个新界南和3个新界南的建成区土地结构。它表明在新城中，住宅用地所占比例远高于市区，而休憩用地所占比例及其他指定的用途是相对较少的新开发区。例如，在台湾地区，近60%的建成区是为了而在高铁新开发区项目中，住宅用地比例不到30%，减少了约一半。在新界总楼面面积、休憩用地及其他指定用途占建成区面积的百分比分别为10.9%及8.8%。然而，KTN 新开发区和FLN 新开发区的开放空间分别占建成区面积的16.2%和27.6%指定用途分别占36.7%及18.5%。
针对南洋理工大学出现的就业难、居住难等规划问题密度、新开发区是弥补这些不足的一种补救措施，可以提高区域规划水平开发功能。由于新城住宅占主导地位，更多的工业发展被考虑在内在新发展项目中，新开发区和居住环境得到了强调，并提供了更多的开放空间一个重要的象征。
3.2收地或改租的发展途径
在新城发展中，收回土地是取得发展权的必要及唯一途径，这样政府就可以出售土地，保证土地供应。收回土地的规定是有限制的，指导恢复过程并提供补偿标准。然而，另一种获取方法在近期规划的新开发区中提出了发展权，即租赁修改。指的是一些私有土地，在过去，新城镇的私有土地所有者被允许修改土地契约为私有开发，而政府不再参与这一过程，既没有恢复也没有出售土地。的执行这项修改租约的办法被认为是由于一些泛民主派的反对立法会议员认为强制收回私人土地会剥夺他们的权利土地所有者自己开发土地[13]。
在KTN和FLN 新开发区的研究中，均采用了增强常规方法新城的方法。据说，“私人土地将按照规划用途恢复开发，同时。政府会为私人土地拥有人提供弹性，让他们申请修改地契(包括换地)在两个新开发区发展其规划作私人发展用途的土地”。一组标准在规定期限内完成租赁变更申请，并获得批准。这是为了保证这样申请将符合核证机关发展的规划和时间表。这边是政府在处理更改租约的申请时，会否施加更严格的规定标准。这些标准包括规定，只有规划用于私人开发的土地才有资格获得租赁修改应用程序。申请必须符合特定的指引和条件，以确保全面规划，并会订明完成申请的时限，以确保及时完成提供房屋及其他设施。土地拥有人亦须公平对待租客/占用人，包括提供相当于政府安排的货币补偿[16]。
这种结合的方法旨在保护私人发展权而不损害规划意图及时供应土地。当前开发区的产权结构较为分散和复杂与以往新城的土地相比，可能是采用租赁变更方式的原因。如果强制复垦工作已经展开，这么多的土地拥有者把自己的土地拿出来交给政府是不容易的。这也可能把谈判时间留给最初反对收回土地的地主，因为他们害怕失去土地土地所有权。与此同时，政府会减少收回土地的财政开支。然而，尽管这种做法保护了土地所有者的权利，但也遭到一些公民的反对对村民权利的潜在损害。因为大部分的私有土地不是由当地村民拥有的，而是已经拥有了在过去几十年里被不同的私人开发商通过合同收购。甚至村民们仍然住在那里，他们的土地所有权转让给了开发商。由于政府不会收回土地，土地归私人所有开发商有责任赔偿村民，村民的利益在与开发商谈判时可能得不到保障开发人员。
讨论了收回土地和修改契约的问题，以及是否继续进行传统的面向公众的恢复或私人参与仍在暂停。一些租赁申请KTN和FLN的修改正在考虑中，但还没有结果。这种方法[17]也将被采用在HSK 新开发区的发展。事实是，与NT开发相比，它是更多的由于土地所有权分散，政府难以获得大片土地进行开发政府、不同的私人土地开发商、当地村民以及农民之间的复杂关系在新开发区的规划和发展过程中要考虑不同的公众意见和利益。
3.3社区活力与自然的规划理念
除了建成区的土地结构和开发方法外，还提出了一些规划概念修改或注意新开发区。两个主要的概念，社区活力和自然，在这里被强调部分。活力与设施和服务可达性以及社会融合有关，而自然则与之相关生态保护和人居环境改善。
新界南的高密度居住引发了一些社会问题。行人缺乏街头生活这些社区内部和内部的网络妨碍了社会活动和相互作用。最近的对保护或振兴街头生活的要求日益增加，得到了响应。在新开发区的规划中建议住宅和商业用途的混合，以及多功能的开放空间。例如,在FLN及KTN的分区计划大纲图，部分住宅用地可作商业用途，为区内居民提供服务因此，住宅区将提供购物街和连续的店面。步行街由露台平台和开放空间走廊组成，提供商业和商业空间休闲设施如咖啡厅，餐厅和零售商店的旁边。此外，新老结合社区，火车站周围活跃的活动节点和一个平衡的人口结构与公众的混合保障性安居工程和各类保障性安居工程也在规划范围内，以增强活力和活力鼓励社会融合[13]。
近年来，环境的可持续性越来越受到人们的重视。土地利用新界规划中很少提及的“农业”地带，已在FLN及KTN的分区计划大纲图中指定保密协议。它的目的是保留和保护具有良好恢复潜力的休耕耕地。在香港,农田的生产功能并不重要，因为大部分食物都是从中国大陆进口的，相反，“农业区”想要保护的是人们对自然的诚实，融入当地的特色的生活方式。农地作为农村土地利用的一种特征，成为开发区的一种标志。农业、渔业自然护理署亦推出一项特别的农地复修计划，以协助受影响的人士真正的农民会将受影响的农民和愿意出租土地的地主配对，继续耕作或者出售附近地区的土地。北溪、梧桐河及北溪是另一个受关注的自然元素北侧的自然山脊线、沿河步行街和沿河的树木线在设计中受到尊重FLN和KTN的布局设计。
交通的活力与环境息息相关。除了紧凑的城市形态和人口集中在公共交通交汇处附近，综合将行人和自行车交通网络提供以尽量减少道路交通和改善区域可达性。环保运输系统在分区计划大纲图内提出。除行人专用道及单车专用道外，亦可使用电动巴士提供接驳服务从该地区到火车站的服务。与近几十年来的发展相比，在新开发区中发展起来，人们的需要不能仅仅满足于居住和基础设施，而是要生活得更多舒适的社会和谐和更好的环境。
3.4案例分析:HSK 新开发区
为了更好地说明新城和新开发区之间的差异，对TSW和HSK病例进行了比较。挂水桥位于新界西，毗邻天水围新城。它不仅将提供住房和其他香港的土地供应，也为西北地区提供
英语原文共 13 页
资料编号：[5624]
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