Sustainability Aspects of Real Estate Development: Lithuanian Case Study of Sports and Entertainment Arenas
Abstract: The principles of sustainability have become particularly important in the real estate and construction sector over the past decade. Despite extended efforts to evaluate the sustainability aspects of the real estate development, very few attempts have been exposed in the scientific literature pursuing integrating the investors and real estate developersrsquo; responsibility for the local community, regional economy and environmental problems within their financial expectations. The paper presents methodology enabling evaluating the balance of real estate development sustainability and financial viability issues during the feasibility study process. The Model for Real Estate Investment Evaluation Based on Sustainable Development Aspects proposed by the authors was applied to the case study of Lithuanian sports and entertainment arenas. By using multi-criteria decision analysis sustainability assessment of multi-functional arenas was carried out which disclosed that positive sustainability effects lays down on the ownerrsquo;s and operatorrsquo;s monetary liabilities.
Keywords: sustainable development; real estate; model; sports arenas; multi-criteria decision analysis
1. Introduction
Sustainable properties are one of the key issues and challenges for todayrsquo;s construction and real estate (RE) industry over the world. Requirements for energy consumption and environmental protection, contribution for regional economies and communities, and social responsibility force necessary changes to be undertaken by real estate owners and developers. New strategic thinking, as well as advanced approaches and practices need to be adopted by researches, planners, practitioners and professionals within real estate society in order to create more value for the clients of today and future generations. The Lithuanian real estate market was known as relatively small and very local a few years ago; however, the situation has been changed recently. The Lithuanian economy is demonstrating fast recovery from the crisis of the year 2009–2010. GDP increased by 2.9% in 2014 and 3.4% in 2013. Analysts are predicting growth of 2.3%–2.7% in 2015 and 3.2%–3.5% growth in 2016. Average annual rate of inflation dropped from 1.2% in 2013 to 0.2% in 2014. Consumer Price Index (CPI) growth of 0.5%–1.0% is expected in 2015 . The improving economic situation has been reflected in the Lithuanian real estate market activity as well as the construction industry. The total volume of investment through purchasing already developed commercial property has been growing rapidly. After an investment breakthrough in 2013, 18 investment transactions (modern office, retail and industrial property worth over 1.5 million EUR) were registered in Lithuania, with a total value of 204 million EUR; 30% more than 2013. In total, 99,200 m2 of offices, 55,600 m2 of retail premises and 22,200 m2 of warehousing/industrial premises have been purchased in 2014 . Lithuania adopted the euro as its national currency on 1 January 2015, becoming a member of the euro zone and opening opportunities to new investors. In the beginning of 2015, the largest real estate transaction in the Baltic States since the crisis was successfully closed. The total transaction value amounted to 163 million EUR . Real estate development, both in Lithuania and around the world, is facing the twenty-first century urban challenges—responsible use of energy resources, sustainable urban development within existing neighborhoods, comprehensive renovation and construction of new buildings, decreasing social exclusion, public transport development, and reduction of pollution—all of which should be implemented in the real estate development projects. These processes have impacts on the real estate business, as sustainable urban development is the backbone of the economy and the future of the real estate market. Thus, it is equally important to identify the trends and predict the directions of further real estate development. Whilst sustainable development regulation for the EU Member States is increasingly being driven by EU legislation, the methodologies for sustainable properties assessment have been developed based on indicators and measures at the individual country level: certification system developed by Austrian Society for Sustainable Real Estate in accordance with the German Sustainable Building Council Ouml;GNI/DGNB (Ouml;sterreichische Gesellschaft fuuml;r Nachhaltige Immobilienwirtschaft /Deutsche Gesellschaft fuuml;r Nachhaltiges Bauen) in Austria, certification system for sustainable buildings DGNB/BNB (Deutsche Guuml;tesiegel Nachhaltiges Bauen/Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen) in Germany, Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) in United Kingdom, Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) in USA, sustainability rating system Green Star in Australia, Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency (CASBEE) in Japan, certification system for low energy consumption buildings MINERGIE ECO in Switzerland, High Quality Environmental standard (HQE) in France, Protocol ITACA (developed by ITACA—the Italian Conference of Regions and Autonomous Provinces) in Italy, building performance assessment system SBTool in Canada, etc. . The above-mentioned national certification systems are created to meet the legal regulations and requirements of the specific country, however few of these tools—LEED introduced by US Green Building Council (USGBC, 2001) and BREEAM introduced by the British Research Establishment Limited (BRE, 1998) have been proven by long-term worldwide application practice. Despite that, in Lithuania there are no buildings certified according to BREEAM, LEED, or any other sustainability certification system . The problem for the future investors is to find the properties in Lithuania that m
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可持续发展的房地产开发环节：体育和娱乐场馆立陶宛案例研究
摘要：可持续发展的原则在过去的十年中，房地产和建筑行业的可持续发展变得尤为重要。尽管在评估房地产开发方面进行了长期的努力, 极少数的尝试已经显露在追求整合投资者和房地产开发商的责任为当地社区的科学文献中，区域经济和环境问题在其财务预期内。本文介绍的方法使可行性研究过程中评估房地产开发可持续性和财务可行性达到平衡的问题。基于作者提出的可持续发展方面的房地产投资评价模型应用于立陶宛的体育娱乐场馆的案例研究。利用多准则决策分析的可持续性评估对多功能场馆进行了披露,积极可持续发展影响了在所有者和经营者的货币负债。
关键词:可持续发展 房地产 模型 体育场馆 多标准决策分析
1.简介
可持续发展是当今世界建筑业和房地产行业的关键问题和挑战之一。对能源消耗和环境保护的要求，对区域经济和社区的贡献，和社会责任必须成为房地产业主和开发商的责任。在新的战略思维以及先进的方法和实践需要进行研究,规划者、从业人员和专业人士在房地产社会为今天和未来的客户创造更多价值。立陶宛房地产在几年前被认为是相对较小的市场，然而最近这种情况改变了，立陶宛经济从2009年–2010的危机中呈现快速的恢复，在2014国内生产总值增长了2.9%，在2013增长3.4%，分析师预计在2015年增长2.3%-2.7%，在2016年增长3.2%-3.5%，年均通货膨胀率从2013年的1.2%下降到2014年的0.2%。消费者价格指数(CPI)在2015年预计增长0.5% - 1.0%，改善的经济形势已经反映在立陶宛房地产市场活动以及建筑业中，通过购买已开发的商业地产的投资总额迅速增长，在2013年一个突破性的进展之后，18个投资交易（现代办公，零售和工业资产价值超过150万欧元）在立陶宛注册，总价值为2.04亿欧元，比2013年多出30%。总的来说,在2014年，99200平方米的办公室。55600平方米的零售场所和22200平方米的仓储/工业前提已经购买了，立陶宛于2015年1月1日以欧元作为其本国货币，成为欧元区成员国和新投资者拥有开放机会，在2015年初，自危机以来最大的房地产交易在波罗的海国家成功关闭，总交易金额为1亿6300万欧元。房地产开发，无论是在立陶宛和世界各地，面临着二十一世纪的城市挑战，利用能源资源，城市社区内可持续发展，全面翻新和建设新的建筑，减少社会排斥，公共交通的发展，减少污染，所有这些都应该在房地产开发项目实施。这些过程对房地产企业有一定的影响，作为可持续发展的城市，是经济的支柱和房地产市场的未来。因此，它同样重要的是确定的趋势和预测的方向，进一步的房地产开发。而可持续发展调控对欧盟成员国正越来越受到欧盟立法的推动，可持续性评价方法都是基于指标和在单个国家层面制定措施：在奥地利认证体系由奥地利按照可持续房地产协会与德国可持续建筑委员会Ouml;GNI / DGNB（Ouml;奥地利公司Fuuml;R nachhaltige房地产经济/德国社会uuml;R F nachhaltiges Bauen），在德国可持续建筑认证体系DGNB /泡泡堂（德意志克uuml;tesiegel nachhaltiges建筑/ bewertungssystem nachhaltiges Bauen），在美国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）在英国。领先能源与环境设计（LEED），在日本可持续发展评级体系绿色之星在澳大利亚，建筑环境效率综合评价体系（CASBEE），在法国低能耗建筑章MINERGIE生态瑞士认证体系，高质量的环境标准（HQE），在意大利协议ITACA（通过Itaca地区和自治省意大利会议制定），在加拿大SBTOOL绩效考核体系的建设等。上述国家认证体系的建立是为了满足法律法规和具体国家的要求，但是这些工具，由美国绿色建筑委员会的LEED（美国绿色建筑委员会介绍，2001）和BREEAM由英国研究建立有限公司介绍（BRE，1998）已经被长期的全球应用实践证明。尽管如此，在立陶宛没有建筑认证根据BREEAM、LEED认证系统，或任何其他的可持续性。未来投资者的问题是在立陶宛找到可持续发展的物业。关于环境的可持续性方面，立陶宛存在着强制性的问题。根据拟议的经济活动对环境影响评价的法律，对环境影响的评估，仅对某些类型的经济活动的项目：“环境影响评价的对象应是拟议的经济活动，其性质，大小或位置，可能有显著影响的环境。此项活动应包括：（1）拟议的经济活动受环境影响评估（2）所提出的经济活动清单，受环境影响评估的筛选。建筑施工法对立陶宛共和国境内建造、重建和修复的建筑工程，以及对建筑物的能源性能的最低要求，建立了所有的基本要求。在房地产交易前，新的建筑物和现有的建筑物，能源性能证书已发出。关于社会和经济方面，有一个要求，以评估由公共和欧盟基金资助的投资项目的财政和社会经济效益，但没有法律执行，以评估不同的项目开发方案，直到2015年。立陶宛共和国财政部于2014年12月31日发布了这一新的立法，这是有针对性地为新的房地产开发的公共资金支出的。此外，项目的质量评估方法，项目的最佳替代选择的项目超过300000欧元的投资价值。在新的房地产开发的情况下，需要对所需的最低选择方案进行评估和比较：（1）建造新的建筑物；（2）项目目标群体的距离服务；（3）重建/转换现有物业；（4）租/租赁物业；（5）购置新物业。然而，从这个列表中可以看到的最低要求的选项，也没有义务分析各种设计，施工和运营的替代品，以证明新项目的可持续性。因此，立陶宛当局没有提供新的房地产开发可持续性评估的方法。本研究解决了这一差距，提出了基于可持续发展的房地产投资评价模型。该模型被建议用于私人和公众投资者对未来的房地产开发项目的可持续性评价。这种方法也将使业主，居住者和投资者之间的认识，以进行整个生命周期分析的项目，以证明的设计，施工和运营解决方案，同时准备新的房地产开发的可行性研究。
2. 基于可持续发展的房地产投资评价方法研究
“国际和特别是欧洲标准化活动的结果，导致近年来对可持续发展的一个统一的认识的发展”。重要的贡献是由ISO TC 59 SC 17和CEN TC 350项目提供。大量的报告由联合国环境规划署（UNEP FI）融资计划的公布，英国皇家特许测量师学会（RICS），superbuildings和开放项目，欧盟第七框架计划下开发的，等基于提供的准则和方法的可持续性评估，以下必须纳入可持续发展的重点在房地产开发、评价框架，即：不同行业和地区经济协调发展，区域之间的经济社会差距的减少，环境保护和有效利用自然资源；废物管理；医疗保健；增加就业支付的人口；减少贫困、失业、社会排斥；等等。在房地产方面，上述方面被认为是降低经营成本，利用土地，自然资源和排放量，提高能源效率，人口的医疗保健和生活质量，以及保存的文化价值的建筑物和延长经营期。根据联合国支持的负责任投资原则（PRI）“负责任的投资是一种投资，明确承认的相关环境的投资方法，社会和治理（ESG）因素，和长期的市场的健康和稳定作为一个整体。它认识到，可持续的长期回报的产生是依赖于稳定、运作良好和良好的社会、环境和经济系统的。然而，zielenbach国家三级房地产开发可持续性测量的时候要考虑可持续性分析从企业责任的角度。第一层次的重点是评估内部问题的可持续经营的情况下，房地产开发商的利益。二是确定新的房地产开发客户的直接利益。第三个着眼于如何衡量一个项目的更广泛的影响，对社区和社区的福祉，评价城市或地区建设环境的附加价值。不同的研究者分析了房地产开发可持续性的特定层次和方面。调查的一个重要组成部分，与城市和地区的可持续发展的城市发展相关。他们中的大部分都致力于基础设施项目的可持续性评估。研究的另一个重要组成部分，分析可持续办公楼或住宅项目，工业建筑等，一些作者只专注于可持续发展的特定方面，如环境评估，项目对经济或社会可持续性的影响，通过识别和分析评估指标。那些试图结合所有这三个问题，提供系统的方法或框架的可持续性指标，这是建议正确评估项目的利益相关者和公共决策者。只有少数几个作者提供了综合的可持续性评估模型，使前端建设评价。尽管扩展努力评估可持续性方面的问题，极少数的尝试已暴露在科学文献中追求整合和平衡的投资者和房地产开发商对当地社区的责任，区域经济和金融的预期环境问题。我uuml;tzkendorf等人。确定了三种不同的方法对财产投资：坚持书面法律，即传统的主流资产投资实践；负责财产所有权，管理和发展对社会和自然环境的一种方法是符合投资者的目标和受托责任，并最大限度地减少消极影响，因为投资者奠定了一个重要的步骤，因为投资者奠定了适当的条件，因为投资者奠定了适当的条件，因为投资者奠定了适当的条件，使所有他的（或她的）行动的目标是可持续。根据作者的结论，可持续的财产投资是上述三种方法中最不实行的。因此，从房地产开发商和投资者的角度来看，虽然是可持续的，房地产投资需要在财政上可行。邓等人。分析了投资能源效率的财务可行性，并研究了这个问题，从新加坡住宅开发商的角度看。研究表明，开发商支付几乎所有的额外成本的能源效率在建设过程中，但是，他们只分享一部分的利益相关的绿色投资。作者发现没有证据表明，绿色住房的发展可以立即和显着提高企业的财务表现。特罗布里奇等人强调交通，社区发展，和其他建设项目，积极和消极的房地产行业的健康影响。社区有效地倡导房地产投资，最好的促进他们的健康和福祉。然而，房地产行业内创新的市场激励，使开发人员成功地针对健康的行为和结果，在他们的项目，以区分自己的竞争力更难。rakshan等人。评价改进的建筑保温的可持续性方面，包括所体现的能量和温室气体（温室气体）的排放量与额外的绝缘材料的整体生命周期的发展，在整体可持续发展资产负债表。这项研究表明，在特定的情况下，迪拜的住宅建筑环境和当时的地方电力的发电机制，环境可持续性成本的增加所需的绝缘水平显着降低传输损耗是比较小的，他们的应用程序的操作的温室气体排放量。
关于投资组合的绿色化和房地产投资信托基金（REITs）的财务绩效研究的eichholtz等人发表。2000–2011证明了“绿色房地产投资信托基金是积极的资产经营业绩回报三措施相关调查，股本回报率和资金从操作总收入比例”。然而，作者的记录，“物业组合的绿色和超额收益之间没有显著关系，这表明股票价格已经反映了较高的现金流来自投资于更高效的性能”。土地可持续利用问题，在国家角色的转变和企业的土地所有者的角色需要在研究knoeffell等人进行了报道。调查是基于大量的实证研究结果，在巨大的城市发展项目的公共私人伙伴关系的模型。本文演示了缺乏可持续性，这源于企业私人土地所有者的决定，具体的土地用途，主要是由快速的利润利益。技术、金融、私人合作伙伴选择和所有三可持续发展方面都纳入了公私合作伙伴关系（PPP）的有效性评价的模型汽车道路基础设施建设项目的ž河ianskaitė- kvaraciejienė等人开发。这项研究表明，从私人合作伙伴的角度来看，购买力平价基础设施项目的有效性取决于技术，金融和私人合作伙伴的能力因素，以及项目的可持续性指标。公共合作伙伴或可持续发展的角度来看，同样的趋势。项目可持续性水平不仅直接关系到环境、社会和经济条件，而且还取决于项目的技术和财务特性以及私人合作伙伴的能力，其经验和风险管理将保证项目的成功和可持续性。单一准则的方法很难用于解决复杂环境下的决策，选择合适的投资选择。因此，不同的选择和投资效用度值可通过多准则决策（MCDM）技术实现的确定。有无数的决策工具，它可以成功地应用在各种可持续性问题的决策。多目标决策的方法和观察到的利弊分析，以及每种方法的适用范围是由贝拉斯克斯和海丝特发表。多准则决策方法是基于其适用性和使用在各领域的aruldoss等人[ 60 ]排。应用最广泛的方法，在决策问题被评为：逼近理想解的排序方法（TOPSIS）-所有的贡献30%、模糊层次分析法（AHP）对所有捐款20%，消去CHOIX traduisant拉REALITE（ELECTRE）-所有贡献16.67%，所有捐款的模糊mcdm-16.66 %，多目标优化和折中的方案：从塞尔维亚VIKOR（VIsekriterijumska optimizacija我KOmpromisno Resenje 6.67%的所有捐款及其他方法已应用于所有捐款10%。用于环境应用的主要决策工具，指出了三种主要的方法：多属性效用理论（MAUT），级别高于方法和层次分析法（AHP）。同时，其他决策工具广泛用于各种管理方案的排序，如TOPSIS法、简单加权（SAW），复杂的比例评估（COPRAS）和电。特别是，TOPSIS法和模糊TOPSIS（topsis-f）的方法已被用于选择资源节约型替代和经济决定排名的成功实施。然而，根据不同的决策方法的评价和测量目的一致（不一致）的通过这些方法得到的结果，重点对干椰子和TOPSIS方法的结果应在处理经济和管理问题。因此，多准则评价结果应用干椰子和TOPSIS方法可以考虑在相同的概率是相同的。通过考虑未来的发展前景，在科学文献中广泛讨论的优先事项，本文作者开发的模型，建议在可行性研究过程中的房地产开发的可持续性评估。新模式的目标是从房地产项目理念的形成到生命周期的结束，对房地产开发的整体投资效益进行评估，以期对可持续发展的可持续发展产生影响。该模型反映了房地产项目开发时序逻辑。房地产开发项目的概念阶段是指对建筑、城市群和城市群的建设和改善的市场研究、目标和制约因素。不同的建筑设计方案的技术和功能需求的实现和分析纳入到房地产开发的替代品的形成阶段。在评估阶段，房地产开发替代品的使用MCDM技术评价。可持续发展的标准体现了负责任的投资原则和房地产开发对区域可持续发展的贡献。根据评估的对象，标准可能被结合了一些具体的子标准，适合项目和区域特点。项目的生命周期成本分析被纳入到财务分析阶段，因为它有助于验证项目的可持续性，在业务的情况下。从开发商的角度看，房地产开发的替代品必须证明财务可行性问题。如果可持续房地产开发替代似乎与财务标准（NPV，IRR，B / C、投资回收期），这是选择的实现。基于可持续发展的房地产投资评价模型研究2。以可持续发展为基础的多功能体育与娱乐场所投资评价的案例研究，介绍了房地产投资评价模型的实际应用情况。
3. 立陶宛体育和娱乐场馆
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