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房地产企业财务风险研究
李文华
哈尔滨工业大学管理学院副教授
摘要
房地产行业具有高投入，高风险，周期长，高收益的特点，通过财务危机侵袭行业调整，财务风险已经成为很多房地产企业生存和发展亟待解决的真正问题。房地产企业财务风险的特点以及房地产企业财务风险的成因，财务风险评估体系是为了让房地产企业能采取有针对性的预防措施根据，根据行业特点以及财务风险的成因而建立的。
背景简介
受由于美国最高院的抵押贷款而引发的全球金融危机影响，中国宏观经济的增长放缓，实体经济已经走到了瓶颈。房地产业作为国民经济的支柱产业之一在此期间进入了一个调整阶段，国家出台了一系列的宏观调控的土地，税收，财政，货币和信贷政策调控，引导市场的发展，旨在支持自主的需求，抑制投资需求。2009至2012年的数据显示北京和上海住宅用地累计成交量小于6000万平方米，广州住宅用地累计成交量不到3000万平方米，深圳不到1000万平方米。
2012年房地产销售1,113,040,000平方米，同比增长1.8％，比1 - 11月多下降了0.6个百分点。 2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2％（除价格因素，实际增长率为14.9％），比1 - 11月2011多下降0.5个百分点，同比下降11.9个点。住宅完成投资49374亿元，同比增长11.4％，比1 - 11月下降0.5个百分点，占全国房地产开发和投资的68.8%。
中国的房地产行业起步晚，基础差，行业尚未实现标准化，中国金融体系尚不完善，很多房地产开发企业具有较高的资产负债率，有的甚至高达90％，房地产企业承受着巨大的财务风险，潜在的财务风险已经成为很多房地产企业的生存与发展亟待解决的问题，房地产企业应该及时分析现实中出现的问题，并采取有效的预防措施。
企业财务风险研究现状
国外的财务风险研究现状。综合分析财务比率（高，2007年）。这将需要分析的指标作为一个整体对企业的财务状况和经营状况进行分析（耿，2007年），如杜邦财务分析体系，沃尔得分比例的代表（林和郑，2007年）。
多因素财务风险模型（龙和郑，2007年）。它是基于特性指标作为解释变量，使用定量统计的方法来推导预警模型（朱，2008年），利用这个模型来预测某些事件的可能性，检测在财务危机的早期信号，使得公司在危机萌芽状态能够决策。（李和毛，2007年）。
新的资本市场理论和信息科学创新的新方法。随着资本市场和金融工具的快速发展，基于统计分析方法的财务比率并没有准确地反映瞬息万变的债权人的动态值和股东在资本市场的实际资产，并提出了一系列的新方法。
国内研究的现状。财务风险评估主要是通过资产负债表，损益表，现金流量表，来分析企业的财务状况和变化趋势，以及从财务报表中反映出来的信息挖掘其内部财务关系，财务风险评价方法高校决策模型，多因素财务风险评估模型，和神经网络分析模型（IOMA,2004年）。
房地产企业的国内财务风险是使用这些方法建立财务风险预警模型，该模型能够预测房地产企业的财务风险并预警。国内学术界的财务风险研究起步较晚，近年来，学者们开始研究的金融风险子行业。因此，大多数现有的研究还停留在定性研究和已经建立的实证与预警模型上。
综合中国和国外学者对企业财务风险的研究成果，多数基于利润础上的现金流指标的财务风险探究仍然是非常罕见的，影响其财务风险现金流的主要因素中，现金流指标能很好地反映偿债能力和支付能力以及财务灵活性，以确定市场价值，反映了企业的生存能力。同时，中国的财务风险的研究主要集中在市场风险的研究，以及房地产企业从商业角度来说可能存在的风险，却很少对于数据进行评估，最多也只是为特定项目的风险级别进行相关的分析，而将公司作为整体的研究并不多，所以我们需要探究的房地产公司的整体财务风险评估和预防。
财务风险的特点及地产行业的起源。
房地产行业财务风险的特点。特点：房地产行业普遍周期很长。不同地区有比较大的差异。中国的宏观政策和法规深深地影响了房地产行业。房地产行业具有很强的相关性。房地产是投资和人才密集的行业。中国的房地产企业，是国内民营企业的主要形式。
2010年3月，中央要求78个国资委（国有资产监督管理委员会）的企业退出房地产行业，国有企业的比例从19.84％下降至6.47％，而中国的民营房地产企业普遍规模较小，资金管理和其他方面的能力不强。全年房地产行业业绩受会计政策的影响。
财务风险的定义以及特征。财务风险是最企业风险的常见形式，但财务风险的定义并不是很统一，总结为以下三个方面：
（1）在融资的角度。财务风险是指企业面临的债务随着企业的状况变化带来的不确定性而导致的破产风险，特别是息税前利润的变化可能引起实质性的变化导致企业破产，但如果企业不借入资金，与债务管理相关的财务风险就不会发生。
（2）在不确定性的视角。它是由风险的定义的引申定义财务风险，财务风险是因企业财务活动的不确定性而导致的风险，企业的实际收益与预期收益发生偏差，导致遭受损失的可能性，因此，财务风险是指企业金融活动的过程中预期的收益的不确定性，对于每一个客观存在的企业来说，财务风险对企业的经营状况的影响总是存在的，想要全面消除风险其影响是不现实的
（3）企业财务风险资本流动的角度来看。企业财务风险存在于整个资金运动的全过程，对财务活动企业一般分为筹资活动，投资活动，资金回笼和收入分配四个阶段，因此，金融风险包括筹资风险，投资风险，资金回收的风险和收入分配风险。本文将采用第三种观点，这三个观点是从不同的角度，不同的层次定义了财务风险。
财务风险的特点和类型
（1）客观性和不确定性。财务风险是一个微观经济风险;财务风险是在市场经济作用下客观存在的经济现象，财务风险总是存在于企业的生产经营活动环节，贯穿企业整个资金运动过程。但具体到特定事件，风险是否将会发生和风险的大小是不确定的。
（2）可控性和复杂性。企业财务风险在任何时候都可能发生，完全消除财务风险是不现实的，但可以自发地预测和控制风险事件，以减少风险的概率和风险的强度，因此，企业控制风险的目标，不能盲目追求低风险或无风险，并遵循财务风险控制的成本效益原则将财务风险的成因、影响、强度以及复杂程度控制到合理的可接受范围内。
（3）损益表和可测量性。财务风险和损失是密切相关的，风险可能给企业带来巨大的损失，但风险和收入是成正比的，收益高风险高，风险小收益也小，所以公司的盈利必须承担一定的风险，风险的大小取决于企业能力和企业对财务风险的应变能力以及意料之外损失的程度，但风险范围和损耗的概率损失是可以衡量的，这是风险管理的基础。
（4）综合。财务风险存在于企业所有的资金活动过程中，体现在许多方面。这就要求，企业财务风险管理应该从全局出发，企业应该进行各种财务分析来预测衡量并采取预防措施，管理企业整体各种财务关系。
类型。按不同标准的企业财务风险可分为以下不同的类别。
（1）按财务活动的各个环节分类。企业金融活动包括筹资活动，投资活动，资金回笼和收入分配。企业融资活动包括筹资活动，投资活动，资金回收活动和收入分配的活动，因此，财务风险导致这些活动的预期收益与实际收益产生差异，筹资，投资，资金回收和收益等财务分配活动的收益产生不确定性，因此按照财务活动的各个环节分类，财务风险包括融资风险，投资风险，资金回收的风险，收益分配风险。
融资风险的原因包括筹资金额不当，筹资时机不对两个方面。投资风险是由于某些不确定性，企业在投资过程中或完成后，不能实现预期收益，从而对企业盈利产生影响，甚至导致企业破产的风险。主要包括两个方面：首先，内部投资风险，主要是指企业将资金投入到自身的科研开发项目，如开发新产品，扩大生产规模和技术创新，但由于市场环境的复杂性，有许多不确定因素，导致投资回报很少或小预预期回报。
第二，对外投资风险，主要是指将资金投入到企业外单位，利用现有资源以达到创造比银行利息更多的利润，但由于市场环境复杂多变，投资收益是不稳定的，有一定的风险。
近年来，中国的房地产市场，投资规模的快速增长，导致房地产价格不断上涨，但在量价齐升的同时，中国的房地产市场具有较高的空置率，这是房地产市场泡沫的表现，一旦泡沫破灭，房地产市场量价格的下降，土地资源的贬值，抵押物的贬值，企业的资金能力下降，将直接影响房地产企业的资金链，且具有投资大，周期长，现金流缓慢的特点，此时房地产企业投资决策是非常重要的，一旦决策失误，会带来更大的损失。收入分配风险。收入分配风险是企业生产经营由于收入分配不合理为企业在今后的活动造成一些负面影响。在一个时期迅速扩张，销售增长，但需要投入更多的资金，用于固定资产和经营占用，那么如果效益高分红，会降低企业的偿债能力，约束生产形式的扩张，如果企业分红派息太低，可能会影响了投资者的积极性，以及股价，影响市场价值。
（2）由不同的财务管理机构分类。根据财务管理的不同主体，企业财务的风险划分为两类：所有者的财务风险和经营者的财务风险。
（3）按照财务风险可控的程度分类。财务风险分为可控风险和不可控风险。
（4）根据不财务风险的不同起因分类。财务风险分为固有的财务风险，金融机构的风险和经营性的风险。固有的财务风险带来的财务风险，是由于财务管理活动，并为现有的财务管理活动限制。金融机构所带来财务风险是指由于该系统的缺陷而导致的财务风险。内部以及外部风险管理控制系统会影响企业的财务风险。经营性财务风险是企业在经营过程中由于经营者的所犯的错误造成的。
房地产公司财务风险的形成
外部因素分析。 （1）房地产行业周期和宏观经济环境。房地产行业将极大地影响国家宏观经济，同时也受到国家的经济发展圈的影响，房地产开发也经历衰落，萧条，复苏，繁荣和开发的周期。中国的房地产行业周期频率较高。经济环境的好坏，首先影响的金融资产，从而决定了进入房地产市场规模，这决定了货币量有效需求的大小;其次是经济环境会影响市场的判断和观望情绪，影响到个人的产品销售价格;经济环境影响房地产企业债务人还款能力，影响到房地产企业资金的及时回收以及应收款项;最后，经济环境好或坏的影响融资可用性和融资成本，从而影响房地产企业资本的稳定性和盈利链条。
（2）法律和政策环境。政府的财政政策和货币政策，以及房地产行业的行规从各方面影响房地产行业。这是主要体现在几个方面：第一，政府的土地资源管理影响的土地市场上的供应量，这既影响了房地产业务开发成本，也会影响房地产的供给和需求市场，进而影响房地产企业产品和持有的土地资源的市场价值;政府对房地产价格的税收举措，房地产市场需求受企业销售利润率的影响;第三，政府对房地产交易管理影响房地产企业流动性的现状，进而影响购买者的购买决定和市场供求关系情况;政府的货币政策调整，企业融资政策和需求边际，对企业的销售和资金流的不良影响。
（3）金融市场利率。金融市场利率会影响房地产企业融资的成本，降低了企业的盈利能力;市场利率影响购买者的按揭成本，减少购买力，从而使企业的销售量和销售价格下降，企业资金回收较少。在金融资产价格和盈利变化市场以及金融市场利率的变化，使投资者调整投资组合，相应的对于房地产投资也将调整。因此在正常情况下，房地产市场的利率在房地产企业发展过程中的扭转变化之间的关系之中，资本市场已经成为必不可少的驱动因素，利率风险成为房地产投资者的投资风险，进而房地产业务销售量，销售价格和财政支持的各个方面的行业风险。
（4）资源环境和政策。土地作为不可再生资源，是房地产开发的基础，房地产企业，土地资源储备将受国际经济，土地政策，土地市场的形式形态等多方面的影响。企业土地储备能力将占用大量的资金，土地资源供应的影响持续的市场价格企业房地产和土地资源的开发，从而对影响企业资产的状态。土地作为不可再生资源，是的基础房地产开发，房地产公司，土地的存储容量将会从国际经济，土地政策，土地市场的形式，和许多其他的形式
影响。公司土地储备量是由大量的资金消耗。土地资源的供给影响持续发展的房地产企业的市场价格和土地资源，从而影响影响企业资产的状态。当土地供应，土地储备的升值在抵押贷款可用性的企业增值，增加资产融资工具，企业减少风险。相反，较少的土地储备盈利前景堪忧。在土地政策方面，企业正面临着土地闲置资金无法回收的风险。土地资源的价值以及相关的土地资源的开发和利用，周边的土地开发和周围的基础设施建设投资将给企业土地资源价值带来一定的正外部性，相反从周围发生污染会给土地价值和房地产企业产品带来负外部性。
内部因素分析。房地产企业的内部财务风险是由企业自身缺陷的存在所带来的。房地产企业内部财务风险包括：房地产企业资金结构的不合理，资产流动性差，缺乏盈利能力，公司治理的因素。
（1）资本结构不合理。资本结构反映了资金的来源。房地产企业资金的主要来源有自身的资本积累，股权融资，债权融资，预收账款，其他商业的信贷，债务融资占70％〜90％的企业资本结构，房地产企业的高财务杠杆率对应高财务风险。如果企业利润减少，净资产将成倍下降的以至于降低企业的市场价值;本金和利息的资金链管理问题不能按期支付，公司将面临被收购，甚至是破产清算的风险。
（2）资产流动性差。资产的流动性是指资产转化为现金并能够维持他
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