COVID-19对房地产市场的影响：回顾与展望外文翻译资料

 2023-04-08 22:32:22

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COVID-19对房地产市场的影响：回顾与展望

摘要

正如大都市中空置的办公楼、空荡荡的购物中心和废弃的公寓所象征的那样，2019年新的冠状病毒疾病已经严重影响了房地产市场。本文对这种新冠疫情如何影响住房、商业房地产和抵押贷款市场的最新学术见解进行了全面的文献回顾。此外，这些发现与每个房地产部门在危机期间的表现的全面统计相联系。最后，本文包括一个展望，并讨论了每个房地产部门未来可能的发展。

关键词COVID-19 - 商业房地产 - 住宅房屋 - 抵押贷款

1 引言

由于未能控制一种新的呼吸道疾病，即冠状病毒病2019或COVID-19，导致在2020年3月出现全球疫情。作为最终手段，世界各地的政府通过实施封锁以及呆在家里的命令来应对，以防止医疗系统的崩溃。在接下来的几个月里，空置的办公室

AloisWeigandalois.weigand@unisg.ch

Nadia Baleminadia.balemi@student.unisg.ch

Roland Fuuml;ssroland.fuess@unisg.ch

  1. 瑞士银行和金融研究所（s/bf），圣加仑大学（HSG），UntererGraben 21，9000 St.
  2. 欧洲经济研究中心（ZEW）, 曼海姆, 德国
  3. 挪威NTNU商学院房地产和环境经济学中心，特隆赫姆，挪威

建筑物、家庭办公室、空旷的购物中心和长廊、关闭的餐馆、沉默的酒吧以及俱乐部成为社会疏远和限制人们之间互动的象征。尽管这些限制在控制疾病的传播方面是有效的，但尽管有广泛的经济支持措施，停业与全球经济危机相伴而生。与许多行业一样，房地产市场，包括住宅和商业房地产，以及抵押贷款市场都面临着前所未有的挑战。商业和住宅地产的销售数量下降，人们放弃他们在大都市的公寓，家庭在赎回他们的抵押贷款时发生了支付困难。因此，经济学家和行业专家有兴趣更好地了解该新冠疫情对房地产和抵押贷款市场的影响，并利用这些见解来预测COVID-19的进一步浪潮在短期和长期内的经济影响。特别是在2020年底，这些结论是有价值的，因为许多不同的国家，主要是欧洲国家，开始重新实施限制，以平息第二波的感染。

评估COVID-19对房地产市场的影响是具有挑战性的。新冠疫情的到来是外生的，由于其罕见性，数据的可用性是有限的，特别是由于房地产时间序列的低频率。此外，很难隔离对市场的影响，因为价格可能受到更大的宏观经济条件的显著影响，而宏观经济条件在时间和地理上都受到限制。尽管如此，从2020年3月到2020年10月中旬出现了50多篇科学论文，并涉及这一具体问题。虽然这些研究有一半以上已经在特定领域或跨学科的同行评审期刊上发表，但另一半处于工作论文阶段。图1概述了这一短暂时期内的研究数量。

本文通过提供一个定性的元分析，对这一最近的文献系列做出了贡献。它通过浓缩最重要的论文对这一主题的发现，并将这些结果与相关的市场指标联系起来。此外，本研究对这些异质市场进行了展望，并讨论了这一流行病对房地产市场可能的未来发展和长期的影响。本文献回顾没有评估文献中所使用的实证方法的质量。

为了成功实现这一文献回顾的目标，本文的其余部分结构如下。第二部分概述了危机期间金融市场最重要的发展以及宏观经济指标的变化，并说明了这些冲击与房地产和抵押贷款市场的联系。第三、第四和第五部分开始总结最近关于COVID-19如何影响商业和住宅房地产以及抵押贷款的经验发现。如果有的话，以前的新冠疫情或流行病的见解被用来支持或验证各自的结果。在最后一节结束前，第六节提供了一个市场前景。

14

工作论文（SSRN）

发表论文（SCI）。

12

10

8

6

4

2

0

2020年4月

2020年8月

2020年7月

2020年9月

2020年10月

2020年3月

2020年5月

2020年6月

图1

该图描述了COVID-19对房地产市场以及抵押贷款市场影响的科学工作论文（在SSRN上）和文章（在SCI排名的期刊上）的数字演变。观察开始于2020年3月，结束于2020年10月中旬

2 新冠疫情影响的传播渠道

根据Brodeur等人（2020）的定义，房地产和抵押贷款市场可以被描述为一个由家庭、开发商、银行和投资者等相互联系的复杂网络。此外，该市场的特点是高度的相互联系，以及与整个宏观经济和金融市场的联系（如图2所示）。因此，在学术研究能够记录COVID-19的影响之前，考虑到危机最重要的发展，必须了解这些方面之间可能的传输渠道。在2020年初，全球经济处于良好状态。由低的预期拖欠率反映出来（Bhutta等人，2019），与全球金融危机之前的时期相比，家庭的脆弱性较低，企业以及金融公司持有较高的储备。然而，在2020年3月，经济

金融市场

私营

公众

信用市场

贷款

抵押贷款

实体经济

住房市场

公寓

单户住宅

宏观经济

  • 就业
  • 消费量
  • 国内生产总值

商业地产

办公室

零售业

工业类

住宅

财富和估价效应

图2

该图通过潜在的财富和估值效应说明了房地产和抵押贷款市场与宏观经济、金融市场和其他信贷市场的联系

活动被突然关闭，失业率因封锁令而激增。为了吸收和缓解这些同时出现的商品供求的大规模负面转变，政府增加了公共债务，并使用了一套广泛的货币和财政政策工具1，如失业和财政援助计划、直升机货币、短期工作福利、抵押贷款暂缓、租户租金暂停和联邦基金利率的降低。尽管这些措施抑制了新冠疫情的影响，但根据经合组织的数据，2020年全球实际GDP增长仍将达到5.4%（在一些国家超过10%）。

由于房地产市场和GDP增长之间的关系是非常持久的，2住宅和商业地产价格的下降与其他各行业的经济下降一起，导致了大流行期间GDP的下降。一般来说，这些房地产价格的下降可以用Duca等人（2020年）的简单估值公式中的资本化率的增加来解释，其中房地产的价值（V）是由房地产（潜在的）净经营现金流（NCF）和资本化率的比率给出。

V=NCF/Cap Rateuarr;，其中Cap Rate=rf RP-g-liqfunding

由于预期收益率水平较高，资本化率增加。例如，大流行期间的低利率(rf)不能补偿一个

  1. 与此相反，全球金融危机期间的救援计划的目标是稳定银行部门和减少金融系统的系统性风险。在COVID-19大流行期间采取的措施旨在缓冲实体经济的最初冲击和各市场参与者的损失。
  2. 例如，（Rogoff和Yang（2020））发现，在今天的中国经济中，房地产活动减少20%会导致GDP下降10%，即使没有通过银行系统进行任何泄露。

自住或投资房地产的风险溢价（RP）更高。这种风险溢价反映了大流行期间经济的高度不确定性和风险厌恶的转变。此外，未来（潜在）现金流的预期增长(g) 由于COVID-19而降低，资金流动性（liqfunding）枯竭，增加了资本化率更进一步。然而，由于禁锢措施和房地产的异质性，在大流行期间，这些影响在住宅和商业房地产的情况下有不同的幅度。

受停工直接打击的商业地产部门和处理最大程度的不确定性的是酒店和零售物业。这些建筑中的企业不得不完全关闭，因为它们大多提供现场服务和/或有个人销售点。办公楼和专业交流空间也仍然空置。然而，占用这些物业的企业通常仍能从其雇员的家庭办公室提供服务，因为他们经营的行业不太需要个人接触（如金融或专业服务公司）3。

这些负面的发展预计将在商业房地产领域创造更高的空置率。4在较高的不确定性下，这些低增长预期导致了高净值个人、私募股权基金、私人以及公共房地产投资信托基金或开发商的商业地产投资组合的贬值。因此，这些重大损失与更高的杠杆率和未来投资的更高风险溢价要求相伴而生。由于房地产估值的下降，商业投资者在贷款市场上获得资金变得更加困难。此外，上市房地产公司的股票价格下跌，资金流动性更加枯竭5。特别是，包括房地产证券在内的公司，在2020年之前现金较少，债务较多，利润有限，在COVID-19大流行期间显示出较低的股票价格（Ding等人，2020）。

然而，房地产证券的这些股价下跌是由国家以及国际金融市场和整个市场的溢出效应进一步引起的。

  1. Dingel等人（2020）对在家工作的可行性在不同行业和城市进行了分类。作者说明，美国37%的工作可以远程重新分配，这些工作相当于全国工资的46%。因此，这些工作通常比不能在家里做的工作报酬更高。这与Bartik等人（2020）的观点一致，他们发现有证据表明，与其他行业相比，在员工工资较高、受教育程度较高的行业，远程工作更为普遍。
  2. 例如，本地零售企业转向网上销售，对零售楼层空间的需求明显减少。此外，服务公司越来越多地使用电信和支持在家里办公。在这两种情况下，企业将大幅削减租赁空间，并就更少的空间进行新的租约谈判。
  3. 房地产证券作为非抗大流行股票的这种发展与Pagano等人（2020）一致。这些作者发现，受社会距离影响较小的抗大流行股票的公司，即使在控制了其他标准风险因素后，其表现也大大优于其同行。

不确定性。6贝克等人（2020）认为，围绕COVID-19的这种不确定性和波动性的增加7，其程度甚至大于与全球金融危机相关的波动和不可预测性。此外，Alfaro等人（2020）精确地记录了总体和公司层面的股票收益是如何被预测的感染数量的未预期变化所影响的。

此外，这种对股票市场的衰退会立即影响到家庭的财富。与此相反，货币和财政政策措施能够在很大程度上抑制COVID-19对家庭收入的影响，从而对居民住房市场以及抵押贷款市场产生影响。然而，不同类型的家庭存在着差异。低收入家庭或少数民族8更有可能受到失业或减薪的冲击。非贸易部门的小公司的工人更有可能被解雇（Kurmann等人，2020），这可能导致房东的租金损失或抵押贷款违约。从中长期来看，评估COVID-19对蓝领工人与白领工人的影响，以了解住房和抵押贷款市场的变化，也将是至关重要的。

尽管房地产市场在2020年的夏季显示出快速复苏的迹象，但在学术研究中记录和量化上述影响是至关重要的。在COVID- 19疫苗推出之前，第二波感染和未来可能出现的感染将

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