基于房地产行业的收入新准则应用探析外文翻译资料

题目

Ifrs 15 Early Adoption And Accounting Information: Case Of Real Estate Companies In Dubai

作者

Nadia Sbei Trabelsi

中文参考译文

摘要：2014年5月, 国际会计准则理事会和财务会计准则理事会联合发布了关于确认与客户签订的合同收入的新标准: 《国际财务报告准则第15号》, 取代了所有现有的《国际财务报告准则》和美国公认会计原则的收入要求。新标准的目标是改进收入的财务报告, 提高全球财务报表顶线的可比性。最初, 新标准的适用要求从2017年1月1日或之后开始的年度。国际会计准则理事会发布了对《国际财务报告准则》第15号的修正案, 将生效日期推迟一年至2018年。会计主体被要求在2018年1月或之后开始使用《国际财务报告准则第15号》，并且允许提前使用。本文的目的是分析房地产公司早期采用国际财务报告准则15号对会计信息披露的的影响。该研究涵盖迪拜金融市场上市的房地产公司，使用国际财务报告准则15号编制2015年的合并财务报表。预计收益确认的五步模型的应用将对会计数字产生重大影响。 结果表明，房地产企业对国际财务报告准则15号的早期采用对本文分析的所有公司的所有者权益和股东权益产生了显着的积极影响。该标准具有双重有利影响：几乎所有与客户签订的合同都会在一段时间内确认收入，而合同成本更可能是资本化而非费用。 此外，结果表明，所有早期采用者都选择了修改后的可追溯的方法，以便披露相关信息。 该研究表明房地产企业在迪拜应用国际财务报告准则15号导致财务指标的计量增加：收益和股东权益。

正文：

2014年5月，IASB和FASB联合发布了一项关于确认与客户合同收入的融合标准：国际财务报告准则15号取代所有现有的IFRS和US GAAP收入确认要求。 新标准的目标是改善收入的财务报告，提高全球财务报表顶线的可比性。 最初应在2017年1月1日或之后开始的年度期间应用新标准. 国际会计准则理事会发布了国际财务报告准则第15号的修正案，将生效日期推迟一年至2018年。修订版的公布，即国际财务报告准则第15号，遵循国际会计准则理事会2015年7月的决定，将生效日期推迟一年，并考虑了 反馈给他们的咨询。 采用IFRS的公司仍可选择提前应用该标准。

国际财务报告准则第15号制定了一个五步法模型，适用于合同所赚取的收入。 在主要情况下，它不考虑行业或交易产生收入的性质。 与当前与收入相关的会计准则相比，新准则为以前未涵盖的问题提供了指导原则。 它表示与客户签订合同的增量成本的会计处理以及履行与客户签订合同所产生的成本。 国际财务报告准则第15号提出了一个五步模型，该模型取代了“控制权转移”中“风险和报酬转移”的概念。 五步法模型如下：

第1步：与客户确定合同

合同应该是强制性的，并且无论其形式如何都具有商业实质：书面，口头或暗示。如果公司将很可能收取其有权获得的对价，则五步模型适用于与客户的合同。 为了评估收集的可能性，会计主体将仅考虑客户在到期时支付代价的能力和意图。国际财务报告准则15号提供了合同修改的详细指南。 修正案可视为单独的合同或原始合同的修订。 这取决于具体情况。此外，该标准允许会计主体将与同一客户和同一时间输入的两个或多个合同组合在一起。

第2步：确定合同中的单独履约义务

在第二步中，主体应确定合同中承诺的商品和服务。评估将导致确定考虑哪些承诺的商品和服务，并将其作为单独的履约义务进行核算。为了执行此步骤，必须评估商品或服务或捆绑是否不同。 可以在房地产中识别出若干活动，但不必将其视为单独的履约义务。例如，在施工合同中，施工人员负责项目的整体管理，材料采购，场地准备和基础浇筑，框架和抹灰，机械和电气工作，固定装置的安装等。如果将每种不同的商品或服务视为单独的履约义务，则收入确认将有所不同。

第3步：确定交易价格

交易价格代表“实体预期有权交换将承诺的商品或服务转移给客户的代价金额，不包括代表第三方收取的金额。” 为确定交易价格，主体应考虑任何可变对价的估计，任何非现金对价的公允价值以及应付给客户的任何对价的影响。此外，如果合同中存在重大融资成分，则应在确定交易价格时反映货币影响的时间价值。

第4步：将交易价格分配给单独的履约义务

为了将交易价格分配给履约义务，主体应参考其独立销售价格。 单独出售的商品或服务市场中的可观察价格提供了每种价格的最佳衡量标准。此信息可在提供主要服务和商品的房地产行业获得。主体可以使用剩余方法，以便仅在独立销售价格高度可变或不可预测时才将交易价格分配给单独的履约义务。

第5步：在实体满足履约义务时确认收入

将承诺的商品或服务的控制权从实体转移到客户是满足履约义务并因此确认收入的指标。这与国际会计准则第18号所采用的“风险与回报”模式不同。事实上，国际会计准则第18号与国际财务报告准则第15号之间的主要差异之一是对持续管理层参与的解释。 这意味着对商品和服务的控制并未从卖方转移到买方，但并不妨碍根据IFRS 15确认收入。

收入确认将在某个时间点或随时间进行。履约义务随承诺的货物和服务的控制权转移。对于房地产企业，履约义务随着时间的推移而转移，例如，如果建筑合同包含表明客户在建造合同项目时拥有任何在建项目的条款。 在一些国家/地区，法律允许购买者抵押、出售或交换未完工的公寓，这被视为可以通过IFRS 15中提及的资产获得潜在利益，该资产允许随时间确认收入。 此外，房地产计划外合同为实体提供了迄今为止完成的履约支付的可执行权利。 这代表了另一种收入随时间被确认的情况。

对于一些公司而言，如上所述，新收入确认规则的影响将是微乎其微的，他们将继续像以前一样继续认可收入。但是，为了应用新规则，一些公司可能面临艰难的挑战。最大的挑战将主要放在国际财务报告准则18号和其他相关解释没有非常精确安排的领域。本文正在分析国际财务报告准则15号对房地产行业的影响。它假设与收入确认相关的新规则的应用将显着影响房地产企业。事实上，它可能会改变收入和利润确认的时间，这会导致收入情况和成本确认方面的重大变化。这不仅代表是房地产企业财务报告的事务， 利益相关方应考虑与采用国际财务报告准则15号相关的影响，以衡量一些关键绩效指标，分配利润的可用性以及薪酬和奖金计划。

如前所述，国际财务报告准则15号允许在某些情况下“超时识别”，这在迪拜的大多数房地产合同中都可以满足。 事实上，计划外的房产销售是阿联酋的常见做法。 这意味着客户在开始开发或开发的初始阶段之前签订了购买房产的法律协议。 在2008-2009年全球金融危机之后，计划外的房地产市场几乎消失了。 自2013年以来市场已经恢复。迪拜的主要开发商Emaar发起了它。 目前所有主要开发商都在推出这种项目。

如果出现“超时识别”，房地产企业将需要确定如何衡量对客户履约义务的进度。 国际财务报告准则第15号就合同中的不同商品和服务的识别提供更详细的指导。 REC具有多元素合同，因此可能需要修改其当前的会计实务，以符合IFRS 15的指导，特别是关于如何在不同项目之间分配全球收入的新规则。 这可能会对已确认的收入情况产生重大影响。 例如，房地产企业应确定作为设计阶段的一部分执行的服务是单独确认还是区别于建筑合同。

此外，国际财务报告准则15号引入了确定某些成本是否应计入费用或资本化的具体标准。 它区分了与获得合同相关的成本和与履行合同相关的成本。 在房地产行业，产生的重大成本直接归因于与客户签订合同。会计处理将取决于产生的成本类型。 例如，设计成本很可能是资本化的。但是，在合同授予之前获得合同的成本将被计入费用。 例如，法律费用将在支付时计入费用，无论是否弃权合同。资本化建筑成本应按系统基础摊销，与货物和服务的转移方式一致。

样本和描述性数据

本文分析了迪拜房地产企业早期采用国际财务报告准则15号之后的影响。 该研究涵盖了磁盘中列出的所有房地产企业。表1列出了研究中包含的每家公司的财务数据和描述性统计数据。 主要指标显示了Emaar和Damac在阿联酋房地产行业的重要性。根据总资产，它们占上市公司总数的73％。 此外，根据2015年的收入，Emaar和Damac的市场份额分别为38％和24％。 在分析结果时应考虑上述因素。 那些公司是国际财务报告准则15号的主要早期采用者。研究表明，新会计准则的早期采用者是大公司（Sami＆Welsh，1992）。 此外，公司规模与使用FRS的公司披露的财务信息质量正相关（Agyei-Mensah，2013）。

结果呈现和分析

列出的所有房地产企业在其截至2015年12月31日止年度的综合财务报表附注中披露了与IFRS 15相关的信息。它们可分为两类：非采用者和早期采用者。一般而言，不采用国际财务报告准则15号的房地产企业表示他们正在评估新标准的影响并计划在规定的生效日期（Arabtec Holding）采用该标准，或者预计该申请不会产生重大影响（Al Mazaya Holding）公司）。一些实体采用IFRS只有在强制要求时才采用（Gujarathi＆Hoskin，2003; Tyrrall等，2007; Hove，1989）。 分析显示只有三个REC早期采用IFRS 15：Deyaar，Emaar Properties和Damac（以下称为早期采用者）。 根据前面表1中提供的描述性统计数据，这些公司是市场上最大的公司，总市场份额为62％。 所有早期采用者使用的过渡方法是修改后的回顾性应用。2015年综合收益表及留存收益的期初余额的影响已在财务报表附注中披露。

过渡方法

国际财务报告准则15号要求追溯适用， 它允许“完全可追溯”采用者或采用“改进后的可追溯”。在非银行金融机构中，所有与客户签订的合同均在财务报表中列报。 选择修改后的追溯法的会计主体将追溯适用于新标准，仅适用于财务报表中列报的最新期间。因此，公司应确认初始应用国际财务报告准则第15号作为初始申请日调整留存收益期初余额的累积影响。

在本文中，早期采用国际财务报告准则15号的所有REC都选择使用修改后的可追溯性方法。 事实上，新标准已适用于2015年1月1日尚未完成的所有合同。也就是说，由于公司一直将国际财务报告准则15号应用于这些事项，因此未对2015年1月之前完成的合同进行评估。 因此，2015年早期采用者的财务报表中注明了以下做法：

1.比较期间的陈述是根据先前的收入标准（IAS 18和IAS 11）提出的。

2.自2015年1月1日起，IFRS 15适用于新合同和现有合同。

3.已确认与2015年仍需要公司履行的现有合同相关的未分配利润的期初余额的累计调整。

所有早期采用者在本研究中采用修改后的可追溯性方法，从记录保存的角度来看，完整的回顾性方法要求更高，因此成本更高。事实上，应重述与上一年（2014年）相关的所有会计数字。但是，从与投资者和金融分析师相关的角度来看，完整的可追溯性方法将带来更大的可比性，这被视为财务信息的一种增强的定性特征。

实体可能认为可比性是最重要的，但确定完全可追溯性方法不能以可接受的成本及时应用（毕马威，2016）。管理者选择采用时间和报告方法，以便向用户传达他们关于新标准效果的私人信息（Sengupta，2004）。这些方法之间的选择应该通过考虑概念框架中提出的成本约束来完成。提供财务信息的成本应高于使用它可以获得的收益。对于房地产企业，使用完整的回顾性方法提供信息的成本属于不同的类别。它们可能包括了收集和处理与客户的所有合同，审计和向竞争对手披露相关的信息的成本。对资本提供者的好处可能是获得高质量的信息，以便更好地分配资源（Jong，2006）。成本和特别是收益的财务量化并不总是显而易见的。它代表了应用成本约束的难度。早期采用者似乎估计应用完整的可追溯性方法的成本超过了预期的收益。实际上，他们选择使用修改后的方法。

IFRS 15的应用：对盈利和股东权益的影响

如前所述，预计采用IFRS 15将对REC的关键绩效指标的衡量产生重大影响。 表2显示了采用IFRS 15对2015财年收入，成本和净利润的影响。结果仅包括Deyaar Development和Emaar Properties，因为这些数据未在Damac财务报表的附注中传达。 如果投资者对披露的反应不确定，实体可能不愿意传达信息（Suijs，2007; Lang＆Lundholm，1993; Lang＆Lundholm，2000）。

总的来说，结果表明毛利和净利润显着增加。应用该标准似乎表明该实体正在披露高质量的会计信息，这对于上市公司的发展至关重要（Zeghal＆Mhedhbi，2006; Larson＆Kenny，1995）。国际财务报告准则第15号的应用导致Emaar和Deyaar的2015年净利润分别增加58.44％和12.67％。这种总体增长可以通过收入增加和/或成本降低来解释。也就是说，IFRS 15允许在某些情况下“随着时间的推移识别”收入。在房地产行业，主要有两种情况适用于超时收入确认：当卖方建造由客户控制的在建造资产时或者当卖方正在建造无法指示的在建造资产时，对于不同的客户而言，客户有义务为公司迄今为止的工作付款。在迪拜的大多数房地产合同中都满足了上述所有情况。 事实上，非计划销售是迪拜的常见做法。 公司通过一段时间来确认收入，因为它们通常具有可执行的权利，可以为迄今为止完成的业绩付款。 因此，由于采用IFRS15，Emaar的收入增长了33.7％。

关于与客户的合同中的交易价格与履约义务的

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资料编号：[1806]