Big House, Little House: Relative Size and Value
How do markets value relative house size in a neighborhood? The literature of?fers differing rationales: atypical houses sell for less, capitalization of property taxes penalizes larger and benefits smaller houses in mixed neighborhoods and conspicuous consumption reinforces the value of relatively larger houses and reduces the value of relatively smaller houses to consumers. Using a si?multaneous price-liquidity model that controls for neighborhood supply and demand conditions, this article finds a dominant tax capitalization effect on price and marketing time that appears to override any extant atypicality or conspicuous consumption effects.
Which does the market more highly value, the smallest house in a neighborhood of large houses or the largest house in a neighborhood of smaller houses? Real estate agents often give seemingly conflicting recommendations, arguing that he best deal is to buy into a nicer neighborhood by buying in on the low end while also maintaining that buying the largest house in a neighborhood gives more house for the money. And regardless of onersquo;s personal view, casual conversation about the answer to this question will quickly illustrate the wide range of opinions that exists.
The academic literature also offers differing rationales on this point. One hy?pothesis attributable to Haurin (1988) is that atypical houses by definition do not fit the neighborhood and so are priced to sell for less. Another, originally developed by Hamilton (1976), is that the capitalization of the property tax for a given public service bundle penalizes larger houses and benefits smaller houses in mixed neighborhoods, thereby leading to differential capitalization effects on each. Yet another is that conspicuous consumption reinforces the value of relatively larger houses and reduces the value of relatively smaller houses to consumers. While these separate hypotheses are not mutually exclusive, they do lead to different answers to the question of relative house size and value.
Which, if any, of these notions corresponds to what we observe in the housingmarket?
This article is the first to empirically examine these alternative explanations of how neighborhood composition affects house value. The study is motivated by the recognition that,while the underlying theoretical arguments generate differing comparative static predictions,the issue resolves to a simple empirical question: When comparing two otherwise identical houses, does the house surrounded by smaller houses sell for more or less than a similarly sized house in a homogeneous neighborhood? A similar question pertains to the value of houses that are smaller than those surrounding them.
The discussion is organized as follows. The next section summarizes the different hypotheses regarding the role of relative house size in the neighborhood context, focusing on how atypicality, fiscal capitalization and conspicuous con?sumption each lead to alternative hypotheses about price and selling time dif?ferentials. The empirical analysis and results are discussed in the third section.The fourth and final section presents the conclusion.
Relative House Size and Price
In this section, we summarize three alternative, though not mutually exclu?sive, rationales for how markets value house size relative to the surrounding neighborhood composition:
atypicality, conspicuous consumption and fiscal capitalization. We consider each, in turn.
Atypicality Effect
The first model draws from Haurinrsquo;s (1988) atypicality notion. Haurinrsquo;s model offers an explanation for why houses with unusual attributes take longer to sell (Haurin 1988, Jud, Seaks and Winkler 1996). Basically, there are fewer buyers who strongly prefer atypical houses (after all, that is why they are atypical), and so it takes longer to match these fewer buyers in the population with the atypical houses that are for sale. Our explanation here, however, abstracts from selling time to focus on price effects.
We take liberties with Haurinrsquo;s original formulation in order to cast the atyp?icality effect within a simple framework that can also be used to illustrate the effects of conspicuous consumption and fiscal capitalization. To begin, consider a particular neighborhood comprising a variety of house sizes. Suppose that the type of buyer most attracted to this neighborhood is the type of buyer who most prefers the average-size house in the neighborhood j, Hmacr; j . Let P denote this type of buyerrsquo;s valuation of a particular house with size H, which may or maynot differ from Hmacr; j . The indirect utility function for this type of buyer is V(P,delta;), where the difference in house size H from the average for the neighborhood is reflected in the parameter . The assumption of the atypicality model is , or equivalentlyso that houses that are larger or smaller than typical for the neighborhood sell at a discount, as summarized in the first row of Table 1. Intuitively, if both larger and smaller houses in the neighborhood are considered atypical by potential buyers, then it is harder to find buyers for such properties. We expect them to sell at a discount when compared with the same size houses in homogeneous neighborhoods, holding selling time constant.
Conspicuous Consumption Effect
The theory of conspicuous consumption also relates to the question of relative house size and value when applied to real estate. We note that this is the famil?iar “pride of ownership” effect associated with having the showcase house in a particular neighborhood, a pricing effect widely believed by real estate pro?fessionals. We can construct an underlying economic rationale drawing from the ideas originally developed by Veblen (1899) and brought to the attention of mainstream economic literature by Leibenstein (1950). In the conspicuous c
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大房子，小房子:房型大小和价值的关系。
在一个社区中，市场是如何衡量相对房屋面积的?文化观念?不同的人有不同的理由:非典型性房屋售价更低，物业税的资本化更大，对混合社区的小房子更有好处，而炫耀性消费则强化了相对较大房屋的价值，并降低了相对较小的房屋对消费者的价值。使用si吗?本文通过对社区供给和需求条件控制的多边质量模型，发现了对价格和市场时间的支配性的税收资本化效应，它似乎覆盖了任何现存的非典型或显著的消费效应。
哪个市场更有价值，是大房子附近最小的房子还是小房子附近最大的房子?房地产中介常常给出看似矛盾的建议，认为它最好的交易是通过购买低端房产来购买一个更好的社区，同时也要保持购买附近最大的房子给更多的房子。不管个人观点如何，随便谈论这个问题的答案都会很快地说明存在的广泛的观点。
在这一点上，理论界也提供了不同的理论依据。根据Haurin(1988)的说法，非典型性房屋的定义不适合邻近地区，因此价格更低。另一个最初由Hamilton(1976)开发的，是一个公共服务捆绑的物业税的资本化，惩罚了更大的房子，并使混合社区的小房子受益，从而导致不同的资本化效应。另一个原因是，炫耀性消费强化了相对较大房屋的价值，并降低了相对较小的房屋对消费者的价值。虽然这些单独的假设并不是相互排斥的，但它们确实导致了相对房屋大小和价值问题的不同答案。
如果有的话，这些概念是否与我们在住宅市场所观察到的相符?
这篇文章是第一个通过实证检验这些关于邻里组成是如何影响房屋价值的。该研究是出于承认,而底层的理论参数产生不同的比较静态预测,问题解决一个简单的实证问题:当比较两个相同的房子,房子周围的小房子卖或多或少比同样大小的房子在一个均匀的小区吗?一个类似的问题与那些比周围的房子更小的房子的价值有关。
该研究内容如下：第一节总结了关于相对住宅规模在社区环境中作用的不同假设，重点是如何不典型、财政资本化和明显的欺诈?第二部分研究每一项关于价格和销售时间的替代假设。第三部分对实证分析和结果进行了讨论。第四部分和最后一节给出结论。
房子的大小和价格。
在这一节中，我们总结了三种选择：关于市场价值如何与周围社区的构成有关:非典型、炫耀性消费和财政资本化。虽然不是相互关联的，但我们依次考虑每一个。
第一个模型借鉴了Haurin(1988)的非典型概念。Haurin的模型解释了为什么拥有不同寻常属性的房子需要更长的时间出售(Haurin 1988, Jud, Seaks和Winkler 1996)。基本上，很少有买家强烈偏好非典型性房屋(毕竟，这就是为什么它们是非典型性的)，因此，与那些待售的非典型性房屋相比，这需要更长的时间。然而，我们的解释是从销售时间到关注价格效应。
我们对Haurin的原始配方进行了自由处理，以使其不典型?在一个简单的框架内的icality效应，也可以用来说明炫耀性消费和财政资本的影响。首先，考虑一个特定的社区，包括各种各样的房子大小。假设最吸引这个社区的买家类型是买家，他们最喜欢的是附近的平均大小房子j, H。j。让P表示这种类型的买方价值的房子大小H,这可能会或不会不同于Hmacr;j。这种类型的买方的间接效用函数为V(P，)，其中住宅大小H与邻域平均值的差值反映在参数中。非典型模型的假设是，或者是等价的，这样的房子比典型的房子要大或小，就像表1的第一行所总结的那样。从直觉上看，如果附近的大房子和小房子都被潜在买家认为是不典型的，那么就很难找到买家。我们期望他们在与同质社区相同大小的房子相比，以折扣价出售，保持销售时间不变。
炫耀性消费的影响
炫耀性消费理论也涉及到房地产的相对住宅规模和价值问题。我们注意到这是famil?iar“所有权的骄傲”效应与在一个特定的社区中拥有一个展示房屋有关，这是房地产专业人士普遍认为的定价效应。我们可以从Veblen(1899)最初提出的想法中构建一个潜在的经济理论基础，并引起了Leibenstein(1950)的主流经济文献的注意。明显的欺诈吗?消费模式，消费者通过购买比周围的房子更大的房子来获得更多的效用。荷兰国际集团(ing)的房屋。就资本化模型而言，显著的消费假设是。
这一结果表明，更大的价值被放在更大的房子里?borhood进一步提高了他们的市场价格;在小房子附近的大房子意味着，这样大的房子会比在一个同质的社区的另一幢相同的房子的溢价出售。这个论点也适用于附近的小房子;住在大房子附近的一所相对较小的房子里，会显示出炫耀性消费模式下的财富减少，从而减少了这些房子的效用。因此,一个小房子周围大房子意味着delta;lt; 0,因此,(5),小房子当com折价出售?在同质的社区中与另一幢完全相同的房子进行对比。这种对价格的炫耀性消费效应是在第二行中总结出来的。
税收资本化效应
汉密尔顿(1976)指出，地方财产税也会导致价格差异吗?对于在同质社区中没有观察到相同大小房屋的异质社区的大或小房子的人。我们给它标上fis?卡尔资本化效应。汉密尔顿最初的作品激发了一连串的批评、修改和扩展(Fischel 2001)。因为分区限制或与房屋大小有关的社区契约是典型的。一边倒(例如，最小的地段面积或居住面积)，分区或社区契约和契约限制不会导致同质社区。汉密尔顿的问题与这项研究有关:在一个特定的辖区内，不同的房屋大小如何导致不同的资本化效应，当每个家庭都享有与该提案相同的政府服务时，虽然汉密尔顿最初提出的问题地址。
在一个管辖范围内的房屋大小的变化，影响适用于变化。在一个特定街区内的房子大小。为了说明税收的资本化效应，最初假设由财产税支持的一揽子政府服务，无论房子大小，对所有家庭来说都是一样的。我们将讨论在酒吧里的不同之处。在同一地区的家庭中，居民的服务消费也得到了相应的结论。表示物业税税率t，并假设它是应用uni?冲突,所有的房屋。可以看出差别有效税率优惠?例如，从宅地豁免或物业税断路器等小型房屋，强化了后来的资本化关系。
同时,所需的财产税率相同级别的政府服务在一个均匀的社区组成只嗨房屋(总相同数量的房屋在混合社区),使用上标我价值观的同质的房地产市场,凭直觉,应税价值更大的房子意味着更大的有效房产税法案类似的服务。对于附近较大的房屋，这种净财政劣势的资本化导致相对较大的房屋单位价格下降，相对较小的房屋单位价格上涨。(这是Henderson(1985年)、Miceli(1991)和其他一些人认为是居民采用大房子或大房子分区的动机的净财政劣势。此外，财政资本化关系可以。
也可在辖区内的每个社区内举行。因此，这一财政资本化模型预测，大房子的单位价格较低，而小房子的单位价格高于周围社区的平均房价，如表1中最后一排所总结的那样。对这一点的讨论采用了当地公共行政部门的一贯做法，与文学;公共物品的捆绑，除了政治上举足轻重的家庭外，对所有人都是外生的。两种变化与我们的主要资本有关?ization结果。首先，不同规模房屋的消费者可能对公共服务的价值有所不同。例如，那些住在大房子里的人有更多的东西可以保护他们免受犯罪或火灾的伤害，所以他们可能会重视某一水平的警察，比住在小房子里的人更容易受到火灾的保护。
尽管如此，税收资本化关系(10)并不要求所有家庭对公共物品的价值相同;它要求向每个家庭提供相同的公共物品。但是，如果家庭消费和住房的大小不同，会发生什么呢?例如，假设在大房子里的家庭有更多的孩子，因此比小房子里的家庭消费更多的教育服务。2在这种情况下,我们可以模型给定的公共消费的消费好,现在表示g,房子大小的函数和地方政府公共支出的水平好,g:g = f(H,g)。在教育的例子中,g反映了教育的教师的供应质量和数量,数量的建筑和他们的大小等等。公众好骗吗?这个例子所特有的包容假设。
然而，公共物品消费技术的收益是多少呢?巨大的净财政资本化效应。教育的例子,假设g = f(g H,S),S是学生的总数在管辖,和part;f /part;年代lt; 0反映消费拥挤在学校或绑定能力约束。在这种情况下，可以证明，当公众的良好消费在不同的住房规模上有足够的变化时，它可以逆转税率的资本化模式。对于更大的房子，生成一个整体的价格大小模式，如表1中与非典型的关联。这显然稀释了我们识别数据中单独的非典型和公共物品资本化效应的能力。考虑到这一复杂性，表1第一排的价格效应模式是consis?我们小心翼翼地不断言符号模式是不典型效应的证据。同样地，不管保持的假设如何?不同住宅规模的公共物品消费的变化，与(10)一致的实证结果与税率的资本化是一致的。
交易时间
卖家可以在两种利润空间中运营:价格和营销时间。市场上的价格和时间的陡度是特定于市场的，而且在单一市场的不同阶段也应该有所不同。尽管如此，卖方仍然可以自由地利用市场上可能存在的任何交易。Case and Shiller(1988)、Genesove和Mayer(1997、2001)、Meese和Wallace(1993)和Stein(1995)认为，股权受到限制或厌恶的卖家可能会试图在其售价上保持一致。我们期望这种行为，一旦发生，将会抑制或消除非典型、炫耀性消费或税收资本化对销售价格的显著影响。价格下跌的刚性不应在市场上涨时表现得那么明显。然而，即使价格刚性无处不在，我们也可以确定这些因素是如何影响销售过程的;就像Genesove和Mayer(1997)一样，我们预计销售价格的约束向下的刚性会在销售时间上得到更大的影响。例如，如果非典型性降低了与周围地区不同的房屋的价格(大或小)，那么采用股权目标或类似的经验法则的卖家将不得不承受更长的销售时间。同样的道理也适用于炫耀性消费和财政资本化的影响;对于坚持特定目标价格的卖家来说，这些影响在他们的房产营销时间里显现出来。
总之,我们预计了影响导致更长的销售时间较大和较小的房子比类似的房屋在齐次社区附近,炫耀性消费的影响导致卖时间换更大的房子,再卖短时间小房子和税收资本化导致延长卖短时间换更大的房子和卖小房子的时候了。表1总结了这些关系的每个影响以及预期的价格结果。
数据和变量定义
实证研究使用了一个单一家庭的样本，业主自住，经纪人?协助在路易斯安那东巴吞鲁日教区进行的房屋交易。数据集涵盖1992年1月至1997年9月期间的2,111笔交易。根据当地房地产专业人士的说法，Baton Rouge住房市场的持续衰退持续了50年，在1988年结束，名义价格增长疲软，而实际价格在1989-1992年间几乎没有变化，这是趋势吗?此后，中国将实现更强劲的实际增长。我们的样本期涵盖了本地市场周期的上升阶段。路易斯安那州的教区政府相当于美国其他州的县。东巴吞鲁日教区由一个统一的城市教区管理?这使得公共产品在不同地点的变化最小化。这个学区与教区的边界相连。在样本期间，学生被随机分配到有parishwide使用的学校，从而消除了预期学校质量的变化，通常在其他城市地区的社区中发现。一套完整的定位模型。量应该提取剩余的位置特定的价格效应。
为了进一步提高房屋的可比性和同质性，我们是?把我们的注意力集中在城市地区的一个大的连续区域?约占教区的25%。这是一个居住面积很大的地区，在样本期间，在城市地区，大约有50%的房产是由经纪人辅助的独户住宅销售。我们要求出售的财产必须以现金购买，或用传统的抵押贷款融资，从而避免产生低于市场融资安排的偏见。作为一个实际的问题，我们的数据源没有透露更改的具体条款?当地的融资方式(除了它们的存在)，因此我们无法充分地衡量它们对价格的影响。此外，有证据表明，在新的发展达到临界质量(Sirmans,Turnbull和Dombrow 1997)之前，新的细分市场的房价可能会与更大的市场有很大的差异。我们的样本避免了与新开发相关的定价偏差，包括至少2岁的开发项目。
我们的首选模型不包括超过6个月出售的样品房，在样品期间售出的房屋总数约占总销售量的5%。这避免了对销售时间估计的影响。一个基于营销时间方程的Chow测试拒绝将离群样本(包含有营销时间从6个月到12个月的房子)和我们在6个月或更短时间内出售的房屋样本进行汇总。考虑到这个结论，当样本扩大到包含mar时，市场方程系数中的许多时间变得无关紧要，这并不令人惊讶。销售时间最长为1年。最后，我们注意到，这些数据并没有确定在首次失败的上市结束后重新获得的房屋。诚然，这是几乎所有依赖于mul的研究的共同特点。蒂普莱权限清单(MLS)销售数据。然而，我们不知道这个因素造成的潜在偏见的程度或迹象。
表2总结了本研究中使用的变量的均值和标准差。所有的变量都是从每笔销售的MLS报告中所提供的信息中提取或计算出来的。销售价格(销售价格)，市场上的天数(DOM)在销售之前和居住面积(Livarea)的平方英尺是直接从MLS报告中绘制的。市场趋势被交易日期作为一个月系列(月)捕获。住宅的年龄计算为报告的建造日期和销售日期之间的差额。Netarea变量被定义为在屋顶下的总平方英尺面积减去居住面积的平方英尺的差值，并捕获了没有气候控制、覆盖的porches、carports等的存储或公用设施的大小。(温和的气候解释了为什么carports无处不在，而传统的封闭式车库在我们的样本中极为罕见。)二元变量指明房屋所在的MLS区域和小区/分区(分别为6和57个指定地点)。空的是一个虚拟变量，在列出的时候是空的房子。折扣变量的计算是1减去销售价格除以初始上市价格的比率。竞争的水平，由周围地区竞争房屋的数量来衡量，也会影响到市场上的销售价格和时间(Turnbull和Dombrow 2006)。衡量这一竞争的变量既考虑了竞争对手在市场上重叠的天数，也考虑了它们之间的距离。特恩布尔和Dombrow(2006),让L(i)代表清单日期和S(i)代表的销售日期我所以的DOM的房子我是S(i)minus;L(i) 1。所以j和i的DOM是。
虽然我们的样本周期是1993-1997年，但我们从绘制1983-1997年期间售出的所有房子开始，我们有数据到geo?图形坐标。我们使用延长的样本外时间来增加我们对现有房屋的覆盖范围，包括在每个社区的竞争房屋。因
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