MAKING DEBT PAY: EXAMINING THE USE OF PROPERTY TAX DELINQUENCY AS A REVENUE SOURCE
In tough economic times, everyone looks for ways to do more with less. Local governments, however, face the challenge of doing more with money they do not have. With the recent shrinking of their budgets, it is critical that governments use their limited funding and opportunities for future funding wisely. One such opportunity for future revenue, the payment of delinquent property tax obligations, is critical to providing basic public services, such as education and emergency services. However, government officials may not be maximizing this resource and there is a risk that governments#39; financial needs are being exploited.
In an effort to generate revenue and overcome budgetary shortfalls, many local governments sell the right to collect delinquent taxes, along with interest and penalties applied to the amount owed, through the sale of property tax liens. The liens are sold, often for less than the amount of total debt, to private investors who are able to use the government#39;s enforcement tools-including property foreclosure-to collect the debt owed. Although this $20 billion market generates short-term funds, it obscures the amount of revenue that is forgone in exchange.
This Comment examines the strategies available for managing delinquent tax digests in search of a method that maximizes the return received by local governments while preserving political accountability, protecting consumers, and minimizing aggregate social costs. It analyzes the risks posed by tax lien sales to these objectives and suggests that delinquent tax anticipation notes and contracted lien servicing, or a combination of the two alternatives, best enable governments to maximize revenue, meet policy objectives, and serve taxpayer interests.
INTRODUCTION
Both borrower and creditor benefit from a loan. However, what results is not necessarily an even exchange. The creditor has some degree of power because the borrower has a need. In some circumstances, the interest rate that a borrower pays on the principal received is greater if there is a need that the lender can exploit. Title lending and payday lending, for example, are financing schemes of last resort that convert assets or future receivables to cash in exchange for high interest rates or fees.1 Although these high borrowing costs reflect a substantial risk of nonpayment by the debtor,2 they also take advantage of the financial hardships of borrowers who lack the financial stability needed to obtain lower interest loans.3
Local governments often find themselves borrowers due to property tax delinquencies. Property tax revenues are critical for providing services such as education and police protection,4 and delinquent payments of tax obligations can create budgetary shortfalls that threaten the provision of those services. Government officials are then faced with deciding whether to cut or modify services, generate additional revenue, or borrow money. None of these solutions comes without a tradeoff: cutting services can be politically infeasible, finding a new revenue source is difficult, and increasing the amount of debt creates an additional cost because of the loan#39;s interest. After weighing these options, many local governments elect to generate revenue through the sale of future receivables-property tax liens.5 The decision has evolved into a $20 billion market.6
The sale of property tax liens produces needed revenue, but it is unclear if this strategy produces the best outcomes for taxpayers. When a government sells property tax liens, it incurs an opportunity cost of forgone future tax collections.7 This cost is potentially higher than the cost of other financing options-for example, issuing bonds that allow governments to borrow at lowinterest rates8-because it transfers to the purchaser all of the potential earnings from tax liens. In addition, the sales create negative externalities because they transfer control of tax foreclosure processes from the government to private parties.9 Finally, tax lien sales impede transparency and political accountability and may trigger constitutional due process and consumer protection concerns.10
This Comment advocates using a more transparent and more cost-effective, revenue-generating strategy, and argues that using tax lien sales masks the true costs borne by governments, taxpayers, and consumers. Part I provides an overview of how the property tax and its enforcement affect local government finance. It first describes the statutory tools for tax enforcement, including the attachment of property tax liens to tax delinquent property, then discusses the options available for servicing delinquent property tax digests, and finally provides a detailed discussion of the methods that governments use to sell property tax liens.
Part II compares the effects of tax lien sales to the effects of other strategies for managing a delinquent property tax digest and explores what exactly a local government exchanges for the revenue it receives. It analyzes risks associated with tax lien sales, including negative externalities, lower economic rates of return, diminished political accountability, and constitutional and consumer protection concerns.
Part III asserts that governments should select a servicing strategy that maximizes their returns and enables control over social costs. It advocates for two solutions to help mitigate the risks addressed in Part II. First, it proposes using short-term municipal financing secured by the tax liens, which treats the delinquent taxes as creating a receivable asset that can be used to secure financing. It argues that a combined strategy of government servicing and delinquent tax anticipation notes offers the most political accountability, financial transparency, and government control over externalities. Second, it recognizes tha
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偿还债务：审查财产税犯罪作为收入来源的使用
在强硬的经济时代中，每个人找寻方法对比较少量做更多。 地方政府，然而，面对对他们没有的钱做更多的挑战。 藉由他们的预算的最近的收缩，它是紧要关头的政府聪明地使用他们的有限资金和机会作为将来的资金。 为将来的收入，怠忽财产税义务的付款的一个如此的机会, 对提供基本的公共服务, 像是教育和急救部门是紧要关头的。 然而，政府官员不可能取这资源最大值而且有危险政府的财务需要正在被开发。 设法产生收入而且克服预算的不足, 许多地方政府卖权利收集怠忽的税, 连同兴趣和被适用于被亏欠的数量的处罚一起, 透过财产税留置权的售卖。 留置权被卖, 时常对于小于完全债务的数量, 对能够使用政府的厉行包括工具的财产回收物业的私人的投资者- 收集被亏欠的债务。 虽然这 $二百亿个市场产生短期的基金,它使在交换中是 forgone 的收入的数量阴暗。 当保存政治责任,保护消费者, 而且将合计的社会费用减到最少的时候，这一个意见追求一个取被地方政府收到的回返最大值的方法为管理怠忽的税文摘调查可得的策略。 它分析被对这些目的的税留置权售卖摆姿势并且建议行为不良的人税预期笔记和收缩了的留置权修护, 或二替代选择的一个组合最好地使政府能够取收入最大值,遇见政策目的，而且服务纳税人感兴趣的危险。
为了赚取收入和克服预算短缺，许多地方政府通过征收财产税留置权，出售征收拖欠税款的权利，以及对所欠金额征收的利息和罚金。留置权通常以低于总债务的数额出售给私人投资者，这些投资者能够使用政府的强制执行工具，包括财产赎回权来收取所欠债务。尽管这200亿美元的市场产生了短期资金，但它掩盖了在交换中放弃的收入。
该评论审查的策略，用于管理拖欠税款消化，寻找一种方法，最大限度地获得当地政府收到的回报，同时保持政治问责制，保护消费者，并尽量减少总的社会成本。它分析了税收留置权对这些目标所带来的风险，并建议拖欠税款预期票据和契约留置权服务，或两者的结合，使政府能够最大限度地实现收入，满足政策目标，并为纳税人利益服务。
介绍
借款人和债权人都从贷款中受益。然而，什么结果并不一定是一个偶数交换。债权人有某种程度的权力，因为借款人有需要。在某些情况下，如果有贷款人可以利用的话，借款人支付给本金的利率更高。例如，头衔贷款和发薪日贷款是最后的手段，将资产或未来应收账款转换成现金以换取高额利率或费用。1，尽管这些高借贷成本反映了债务人不支付的巨大风险，但他们也占了2。F缺乏金融稳定的借款人需要获得较低利息贷款的财务困难。3
地方政府经常因为财产税拖欠而发现自己是借款人。财产税收入对提供教育和警察保护等服务至关重要，4和拖欠税款支付会造成威胁这些服务提供的预算短缺。政府官员随后面临着决定是否削减或修改服务，增加额外收入，或借钱。这些解决方案都没有一个折衷方案：削减服务在政治上是不可行的，发现新的收入来源是困难的，增加债务的数额会产生额外的成本，因为贷款的利息。在权衡了这些选择后，许多地方政府通过出售未来应收账款财产税来选择产生收入。5，这个决定已经演变成一个200亿美元的市场。6
出售物业税留置权产生了所需的收入，但目前还不清楚这一策略是否会为纳税人带来最好的结果。当一个政府出售财产税留置权时，它会导致未来税收的机会成本。7，这种成本可能高于其他融资选择的成本，例如，发行债券，允许政府以低利率借贷，因为它转移到买方。从税务留置中获取所有潜在收益。此外，销售产生负外部性，因为他们将税收抵免过程从政府转移到私人党派。9，税收留置阻碍了透明度和政治问责，并可能触发宪法正当程序和消费者保护协议。NS.10
这篇评论主张使用更透明和更具成本效益的收入策略，并认为使用税收留置权销售掩盖了政府、纳税人和消费者承担的真实成本。第一部分概述了物业税及其执行对地方政府财政的影响。本文首先介绍了税收执法的法律工具，包括财产税留置权与税收违法财产的归属，然后讨论了适用于拖欠物业税税的可供选择的方法，最后对政府使用T的方法进行了详细的讨论。出售物业税留置权。
第二部分比较税收留置权的影响，以其他策略管理拖欠物业税消化的影响，并探讨究竟是什么地方政府交换其收入。它分析了与税收留置权相关的风险，包括负外部性、较低的经济回报率、减少的政治问责制、以及宪法和消费者保护问题。
第三部分主张，政府应选择服务策略，最大限度地提高其回报，并能够控制社会成本。它主张两种解决方案，以帮助缓解第二部分中所述的风险。首先，它建议使用短期市政融资担保的税收留置权，它把拖欠税作为一个可接收的资产，可以用来确保融资。它认为，政府服务和拖欠税收预期票据的组合策略提供了最大的政治问责、财政透明度和政府对外部性的控制。其次，它认识到在无力偿付能力的司法管辖区，私人拖欠税款的消化可能是必要的，并主张在这些司法管辖区使用契约服务或综合政府服务。
一、物业税的实施和税收回收
近40000个市政府对地方税收、服务和债务融资有管辖权。11个州通过行使他们的第十项修正权来授予市政府权力；12，因此，市政府只限于通过州宪法授予的权力运作。根据本授权，他们征收、收集和执行从价税中扣除的税，这些税可以包括基于财产估价的税率的实际和个人财产税。
财产税收入对地方政府的运作至关重要。在全国范围内，收入占地方政府税收收入的近四分之三（约73.9%），占地方政府收入来源的三分之一以上（约占39.5%）。2009，地方政府在公共安全方面的支出占国家和地方政府支出的87%。
由于对财产税的依赖，不支付或延迟缴纳税款会妨碍政府服务的提供。20在经济活动下降的时期，当税收普遍下降而政府服务如公共安全需要时，这种影响最为严重。这一影响是由地方政府的一般精益预算造成的，22的收入差距难以克服。因此，税收犯罪会影响地方政府的整体财政健康。预算错误的细枝末节导致了最近地方政府的破产申请，包括在阿拉巴马州杰斐逊县的历史上最大的第9章破产案。最后，税收犯罪造成收入不确定性，这使得预算困难和不准确。二十四
财产税收入在公共财政中的重要性提高了执行税收的必要性，州法令为地方政府提供了权力。70亿岁以上的政府官员必须选择一个克服收入短缺的策略：削减服务经费，提高税收征管效率，或者寻找额外的收入来源。在权衡了这些选择后，许多政府选择通过出售未来应收账款财产税来产生收入。这部分描述了州政府如何通过创造财产税留置权并建立激励来出售税收留置权来建立地方政府的执行权限。它还详细介绍了税收留置权如何用于服务于政府拖欠税款的消化，并产生额外收入，并描述了地方政府使用的其他服务策略。
A.拖欠威慑和税务执法机关
物业税留置权使税收执法。它们是法定地创建的，附属于基础财产，并由财产担保的地方政府建立债务。28债务具有“超级优先”地位，允许政府在其他债权人能够收集由同一财产担保的债务之前收集它。抵押贷款留置权和联邦所得税
一旦留置权，州法令为地方政府提供了一系列的强制执行程序，如财政处罚和税收抵免出售附在税务机关的财产。30、这些类型的救济在全国是通用的，但不同的司法管辖区使用各种程序A。对拖欠债务的财政后果补偿了政府延迟收税，并可能阻止长期犯罪。财产税留置权可增加每月利息，并可根据留置权的面值百分比来按月或按年处罚。32个年利率在许多司法管辖区中可达到至少18%，联合利息和罚金可接近或超过30%年。利率和罚款可以迅速提高留置权的价值，相当大比例的基础资产的价值。
一旦留置权成立，财产所有者可以通过支付所欠税款加上任何利息或罚金来消灭它。然而，如果财产所有者长期拖欠，地方政府可以取消税收留置权，并强制转让基础财产，因此THA。第三十六条从“减税”中提取的收益用于消灭留置权，可以用于提供政府服务。
然而，在税收销售发生之前，税收抵免程序往往是漫长的，需要长达四至六年的时间才能实施。38完成税收抵免所需的时间受到司法介入程度的影响，39有能力启动止赎程序的批量，40和一个“赎回期”的长度和时间，一个财产所有人在赎回之前或之后可以赎回一个财产。41个税收出售发生在三种情形之一：提前赎回赎回期和单一赎回过程；出售赎回；期限和单一赎回过程；或两个止赎过程，一个之前的财产出售税和一个到期后赎回期。
B.税收抵免的分歧效应
税收抵免作为收入来源和社区改善有着广泛不同的影响，不同的是基于财产、丧失抵押品赎回权的过程和税收购买者。在某些情况下，拖欠的财产不会产生额外的政府收入。首先，财产可能不受税收抵免。一些政府可能会选择批准支付计划或减轻对弱势群体的财产税负担，例如老年人或残疾人。43一些政府也有权减少附着在某一财产上的债务以允许转移和恢复。
第二，一些被取消抵押品赎回权的财产可能不会产生足够高的价格来恢复对财产的税收留置所担保的总的与纳税有关的债务。具有低于留置权面值的市场价值将不会出售全面值。此外，一些司法管辖区只允许出售留置权的全部面值，而不允许部分收回。45这种类型的财产可以留置一年。
最后，一些在房产销售中最终出售的房产，如果出售给某一类型的新房主，会给社区带来未来的问题。销售税购买者可以是那些将对诸如“未来的房主、相邻的所有者和开发商”的财产进行纳税和维持或恢复的当事人。然而，他们也可能是“过度热情的投资者”，他们打算以不切实际的利润或“投机者”转售或出租房产。“谁想从财产中获得尽可能多的价值。”这样的当事人购买的房产可以在多个所有者的情况下经历一个税收抵免的周期，49在购买后不久被转售，50或甚至被出售回初始所有者。
相反，税收抵免也能使社区受益。丧失抵押品赎回权使税收拖欠的财产转移到税收遵从的当事人或当事人，否则将改善财产。52课税出售所得可导致部分或全部税款的收回。53如果持续和公平地使用，税收抵免也会产生激励。然而，如果业主看到止赎是税收犯罪的现实后果，并希望保留其财产所有权的权利。费城市对丧失抵押品赎回权的持续利用被认为是该市无法收集足够的税收以满足收入需要的一个因素。56个不合理的税收抵免实施实际上可以增加政府的行政成本，因为需要更大的努力来服务更大的D。税务稽查
尽管受到财政罚款和抵押品赎回权的威胁，部分财产税仍然未被废除，并产生了一项必须提供服务的拖欠税款摘要。一些政府官员将大量的拖欠税款归咎于缺乏征收税款的能力。59，这些消化是由城市管理的几种方式，这将在下一节中描述。
通过税收留置服务策略实现收入回收
当地方政府有拖欠税款时，它可以提供收集和执行服务或支付另一方提供服务。出售税收留置权是为第三方支付服务的一种方法。这一策略提供了产生收益的额外好处；然而，它不是政府服务于财产税留置权和增加现金流的唯一途径。本节描述了三种主要的税收留置权管理策略：政府服务、契约服务。G和税收留置权销售，并强调政府选择战略时考虑的关键差异。
1。保持现状：政府服务
第一个和传统的管理办法是地方政府为其拖欠税款的消化服务，像其他政府服务一样对待它。政府保留留置权，强制留置权，因此直接从财产所有者收取所有的收款，包括所有的利息和罚金。此外，政府完全控制所有有关物业税止赎和减税的政策决定。
地方政府也直接承担所有费用，因税收执法程序的重大变化而在不同的司法管辖区发生变化。62的行政成本是由于税收本身的行为，这可能需要雇佣税收代理。63。与财产税相关联的利息和费用。64也可能有公共服务可用性的成本。一个收集自己拖欠税款的政府必须等到税款付清后才将其用于公共服务。65，因此，现金流可能是不可预测的，而地方政府必须通过额外的策略来解决收入短缺问题，例如获取DE。BT融资。
2。通过销售和合同进行私有化服务
管理拖欠税款的第二个选择是地方政府将税收征管作为一项可以私有化的政府服务。67签订服务和税收留置权是实现私有化的两种方法，但它们的效果截然不同。例如，契约服务使政府更能控制，并使用更为透明的支付第三方服务的方法，而不是税收留置权销售。
契约式服务包括雇佣私人当事人为留置权服务，但保留政府对所有权的所有权。68，因为政府拥有留置权，它作出所有关于税收抵免和减轻税收负担的决定，就像它为留置权服务一样。低频。政府还收取超过管理费的所有托收，这些费用以承包商费用的形式支付，这些费用可以根据留置权或收款的类型而变化。例如，肯塔基支付服务商20%的留置权，他们的服务价值和广告。如果服务人员必须采取法庭行动申请取消抵押品赎回权，则留置权的面值为13%。
政府对承包商的使用通常是通过提高效率和收益的期望来证明的。然而，收益增加的程度取决于几个因素，这些因素包括但不限于：承包商如何与政府的能力进行比较。M是相同的功能，无论是从使用承包商的任何行政成本节省，还是从私有化的结果中得出的任何额外的集合，都是熟悉国家和地方有关税收留置权和税务止赎的法律的服务者，他们知道当地的房地产市场，W。HO已经制定了有效的服务程序，更有可能是最有效的和收集最多的税收。73.为此，使用契约服务的政府可以定制他们的采购过程，以选择具有最大经验和结果的供应商。
合同服务也允许政府通过合同条款控制第三方服务商的活动。75政府可以禁止某些活动，并让私人服务商负责满足条款。例如，当美国国税局雇用时，承运人收取拖欠所得税，其合同条款限制了可使用的收集策略的类型，并建立了不遵守处罚。77。
最后，像政府服务一样，承包服务只会产生税收收入。因此，无论采用哪种方法，地方政府都必须采用不同的策略来产生满足预算要求所需的资金，假定以未缴应收款项的数额削减服务是不现实的。
一个第三服务选项，税收留置权销售，类似于合同服务，因为销售转移责任从政府向私人当事人提供税收留置权，但它们的支付形式不同于服务商。留置权购买者不收取费用，而是接受财产所有者支付的利息和罚金，因为购买者拥有债务，并有权收取抵押权。78。这笔债务除了Havin之外，还可获得高达18%年的投资回报。这一高回报率，财产税留置权是一项有吸引力的投资，因为他们的超级优先权赋予持有者在任何抵押债务或其他附属财产的持有者之前支付的财产。税收留置权的销售不同于对基础财产的税收出售，而不向购买者赋予附属于财产
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