洪水对房价的影响：一个不完全的信息方法与近视和健忘症外文翻译资料

 2022-07-22 12:11:16

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洪水对房价的影响：一个不完全的信息方法与近视和健忘症

摘要：

房地产市场将如何应对洪水增加的频率和严重程度与全球气候变化的预期? 现有模型预测收益率差，因为他们认为完美的信息和房地产市场的理性决策过程。本文根据行为经济学和风险社会学的发现, 提出了分析住房价格对洪水 频率和严重性的反应的可行的备选框架, 强调了短视和健忘症的风险感知。它运用这个框架, 以图解的方式分析各种洪水情景及其对房价和政府干预的影响。

关键词:

住房经济学、住房市场、住房与环境、气候变化、洪水风险、行为经济学

引言：

能够预测洪水对房价的影响, 至少有三个原因。首先, 房屋服务单位价格的空间差异，原则上揭示了与易受洪水影响有关的福利损失的货币价值。鉴于保险理赔费用可能低估洪水对人类福祉的总影响[1],住房经济学在权衡潜在干预措施的成本和收益方面具有潜在的重要作用。在世界各地发生了十年的大洪水之后, 对此类干预措施的评估已成为一个主要的政策问题 (皮特, 2008)。由于科学的共识, 预计气候变化将扩大洪水风险的蔓延程度和严重性, 由于冬季降水、海平面、风暴潮和极端天气事件的变化, 这些担忧将进一步加剧(Foresight,2004;Houghton, 2009; IPCC, 2007; Stern, 2006, 2008).

第二, 住房是金融系统的主要抵押品来源。因此, 能够模拟房价的影响可能有助于揭示真正暴露在金融机构未来的洪水风险。美国次贷危机已经说明了世界金融系统对特定地区房地产价值的变化的脆弱性, 因此日益严重的洪水危险的重要含义是意料之外的房价下跌可能带来的更大的破坏稳定的影响。

第三, 养老基金的脆弱性和表现不佳, 鼓励许多家庭使住房成为他们退休的主要储蓄来源。在拥有高住房率和拥有单一投资组合的家庭的社会中, 洪水消除了一个人一生中累积的住房财富的可能性特别令人关注。(Cauley et al., 2007).

尽管预测洪水会影响房价的重要性, 但住房经济学文献已经做出了不足的贡献, 因为它的模型是建立在关于高效率市场和理性决策者的假设之上的。不幸的是, 这些假设与有关行为经济学和风险社会学的文献不一致将被证明。

针对这一缺点，本文通过建立一个新的框架来模拟住房市场应对洪水危险, 这是建立在住房市场行为者短视的, 健忘症的风险评估之上的。在对洪水和房价的理论和实证研究的下一节进行了简短的总结之后, 第三部分努力从行为经济学和风险社会学的文献中提炼出关键的见解, 为框架的基础提供了四个命题。第四部分分析各种洪水情景, 以说明框架的效用和挑战性。最后一节讨论了这种方法如何在变化的气候制度下, 为洪水风险提供更健全的住房经济分析, 从而为今后的政策干预奠定更适当的基础。

研究现状

洪水对房价影响的现存文献

住房经济学中长期以来主导的新古典主义范式，用于概念化房价与环境歧视之间的关系一直是享乐理论(Harrison et al., 2001; Rosen, 1974). Hedonic理论隐含地假设家庭将选择最大化预期效用的住宅，其中在评估效用时评估住宅和环境的各种属性。 合理的决策者应该愿意支付溢价以避免灾害，这取决于水灾损失的预期价值。只要有关每个地点相关淹水的频率和严重程度的信息是准确和广为人知的，那么在洪水危害中不同的性质差异溢价应该完全资本化为房价。（MacDonald et al。，1987）[2].因此， 除了正在修复住房的短暂的淹水后价格下降之外，享乐方法将预测在有效市场发生洪灾的情况下，房价不会有时间上的变化。

Tobin及其同事(Tobin amp; Newton, 1986; Tobin amp; Montz, 1994) 做出了重大贡献，认为淹水（因此家庭价格）的效用下降取决于洪水的空间，时间和水文方面。他们认为，有不同的时间特征描述了洪水对房屋价格的影响，具体取决于洪水的发生频率与恢复到洪水前的水力需求所需的时间相比。在极少数洪水的一个极端，房价在洪水事件发生后立即下降，然后在维修后全部恢复，并保持在这个更高的水平，直到下一次罕见的洪水。在这种情况下，长期来看，既不是过去也不是预期的洪水损害赔偿。另一方面，如果水淹发生频繁，房屋公司就没有足够的时间来恢复，总的来说房价仍然很低。在这种情况下，洪水损失事实上几乎完全被资本化为房价。中间洪水频率的案例在制定时产生了不完全和不完善的洪灾损失资本化的房价模式。虽然Tobin等 方法提供了一个有用的观点，它是欠发达的。 首先，他们的模式似乎对水灾没有市场前景，因此价格仅捕获实际的效用损失，而不是未来的风险。其次，他们的模式不区分风险调整房价和观察（实际）房价或其相互关系，产生两个额外的歧义。首先，模型中描述的洪水后价格是否下降是否完全归因于物业的财产损失或资本化不足。前者允许人们保留新古典主义的假设，即风险调整后的价格与观察价格没有分歧，而后者则假设观察到的价格偏离了洪水之前的风险调整水平。第二，他们的模型表明，如果淹水频率足够高，就会发生资本化，但这还不清楚这是否意味着房屋市场是完全知情的（罕见洪灾的预期成本如此无穷小，房价影响与零价值无关） ）或不完全通知（频繁的洪水是必要的，以提醒居民未来的风险）。无论是hedonic还是托宾等人的方法为统计和调查文献的结果提供了令人信服的解释。一些统计研究发现，在洪水风险较高的地区，房价在相当长的时间内被打折扣(Barnard, 1978; Bartosova et al., 1999; Bin et al., 2008; Donnelly, 1989; Harrison et al., 2001; Speyrer amp; Ragas, 1991). 其他研究观察到价格影响可以忽略不计(Bialaszewski amp; Newsome, 1990; Zimmerman, 1979). 然而，研究却已经普遍达成共识，洪水后的洪水风险（如果有的话）的价格折扣比以前更大。(Bartosova et al., 1999; Bin amp; Polasky, 2004; Eves, 2002). 有效的市场模式的支持者可能表示，这一发现只能反映临时调整，而损坏的财产正在进行维修。 事实上，有些研究表明，水灾后房价反弹较快(Babcock amp; Mitchell, 1980; Lamond amp; Proverbs, 2006; Montz, 1992)。假设这些发现表明由于风险评估不完善而导致的不完全的资本化更为可行，因为洪水会告诉人们真正的洪水风险。调查结果显示，大部分家庭对洪水风险无知，特别是在一段时间内没有发生洪水的情况下，这里的解释得到了解释。例如，科罗拉多州博尔德的房主调查显示，大多数洪泛平原的房主在投标房子时缺乏洪水风险的信息，70％的受访者表示如果知道实际情况，他们会降低投标洪水保险费用(Chivers amp; Flores, 2002)。在英国，环境署 2004年对1998年和2000年淹没地区家庭的调查发现，在洪灾发生之前，只有24％的家庭意识到淹水的风险(Burningham et al., 2008)。此外，2005年英国市场调查局的调查估计，居住在洪水危险地区的英格兰和威尔士的200万个房产的500万人中，有41％没有意识到洪水威胁(BMRB, 2005).

关于短视，失忆决定的文学

需要一个新的理论视角来理解现有的证据, 这是一个对人类如何评估自然灾害风险的看法不太天真的观点。两种文献对这一企业尤为重要。首先, 行为经济学文献揭示了个体决策的各个方面如何偏离传统的新古典主义经济模式。其次, 风险文学社会学揭示了制度和社会力量在加剧和掩盖感知风险方面的作用。下面的论点是, 这两个工作机构的洞察力如何使我们预期, 住房市场行为者将在以下基础上评估洪水风险:

（a）预期未来事件的短视折扣信息，随着事件变得不那么紧迫，折扣逐渐上升;

（b）过去活动中的健忘记贴贴信息，随着时间的推移，折扣逐渐上升。

短视和健忘症意味着感觉到的风险可能与实际风险大相径庭，特别是如果自本地发生以来已经过去了很长时间。 这反过来又意味着观察到的房价可能会从零风险价格和长期风险调整后的价格分歧，以前在现有住房经济学文献中并未区分的概念。 此外，有人会认为，在气候变化制度中，有可能会看到两个重要的趋势：

（c）紧急情况 - 短视和健忘症趋向于减少住房市场的重要性，因为情况变得越来越频繁，信息和通信技术得到改善，从而导致观察和风险调整的房价的（非线性）趋同; 和

（d）路径依赖性 - 观察到的家庭价格的收敛路径倾向于将各种风险调整为独立的趋势，与每个地区的经验结果有关。

现在考虑这四个命题背后的理由，构成这里框架的基础，以及在这一领域推进奖学金的贡献。

命题（a）：房屋市场对洪水风险的反应将以短视为特征

有四主要原因, 为什么人们预计会对未来的信息打折。首先, 时间距离和信息感知的显著性之间可能存在着消极的关系。作为经验支持，DellaVigna amp; Pollet (2007)发现股票收益与队列效应引起的可预测的人口变化之间几乎没有统计学关系，暗示了市场信息的短视和资本化。DellaVigna的结论是, 不同行业的股票回报率与未来五年的信息不太一致。进一步进入未来的信息不太可能是明显的。伯宁罕 et al (2008) 的访谈得出结论, 未来的洪水风险是 '无形的' (使用贝克的1992b 术语), 并因此被解雇。因此, 预计未来五、10或20年的洪水风险上升可能会受到疏忽, 因此, 未来的洪水风险可能对当前的房价没有什么明显的影响。

人类决策的许多理论表述都已得出类似的结论, 即信息凸显与时间距离递减。特维斯和卡尼曼（Tversky＆Kahneman，1973）强调“利用经济学”对风险的认知的重要性。据说，当一个人估计出频率或概率时，可以使用可用性启发式，可以轻易地将实例或关联置于目的地（第208页）。当例子更容易的时候, 个人可以评估事件的可能性越高, 因为这样的例子提供了一个可用性启发式。在遥远的未来, 不寻常的事件可能更难想像和认同, 因此对当前的风险感知效果不大。另一些人则把这一现象作为 '自我归属偏差', 定义为 '折扣信息与先验的倾向不一致' (DellaVigna, 2009, p. 343)。一个人的先验从根本上塑造了生活经验 (艾伦, 2009), 这可能会培养 #39; 精神惯性 #39;, 这种行为倾向抵消了新陈代谢（Kousky etal。，2008）。这种过分依赖经验有助于解释为什么人类倾向于低估看似遥远或全球性的风险, 或者其他人似乎没有顾虑地接受(Kousky amp; Zeckhauser, 2006; Zeckhauser, 1996)。Kousky＆Zeckhauser（2006）认为，这种框架和群体行为模式是对灾害的经济反应的特征，并引导人们提出JARring行动 - 危害远程资产的行为。

对短视的第二个解释(不是与第一个无关) 是信息本身的性质。由于未来的数据几乎完全来自于机构信息提供者所产生的统计预测模型, 而与施加社会控制的权力结构无法区分开来, 个人的反应可能是将气候预测与既得利益的企图联系起来。事实上, 制度化的科学知识可能被看作是灾难的起因 (以及对它们的准备和反应不够) 作为解决办法。在这个世界的观点中, 科学和机构组织掩盖了它们产生和控制风险之间的联系, 并能够对付普遍的任务, 从而加剧而不是减少风险 (威廉斯, 2008, p. 1117)。因此, 个人对科学、政治、商业和媒体变得更加愤世嫉俗(威廉斯, 2008, p. 1117)。

人们似乎都太愿意接受阴谋论的解释，而不是承认气候变化的掼蛋，在2010年2月的英国英国广播公司民意调查中得到了表面上的证实。最近英国 bbc 的民意调查在2010年的委托, 其中问答卷人是否同意这项声明, '气候变化正在发生, 现在已经建立为主要人为的'BBC，2010，第1页）。 自从2009年11月进行的上一次民意调查以来，气候科学家之间泄露电子邮件的一个重大丑闻在2009年12月的哥本哈根气候大会之前得到广泛的媒体报道[3]。 2010年2月的调查中，只有26％的受访者表示同意， 来自2009年11月的41％。那些认为“气候变化正在发生的事情，但是环保主义者是人为的宣传”，或者“气候变化不明显”从23个百分点到35个百分点。

或者，公共短视可能由于机构本身未能承认和传达气候变化的真实风险而发生。

在高度不确定的情况下，组织部署科学技术与其能力（包括推定的无误）的错误信念相结合，以便将风险重新定义为更易于管理和可接受的风险。 （Williams，2008，p1117，总结了Tierney的工作，2006）

同样，个人可能对政府提供技术解决方案或维持沿海和防洪防御的作用和能力置信置疑（威尔斯审计署，2009年）。

对短视的第三组解释与人类认知的局限性和/或认知的成本有关。气候模型是高度技术性的, 其产出是概率性的。人类的直觉没有进化来促进这些信息的吸收, 因此可能有天生的人类无能便是对密度函数和偶然情景的数据做出恰当的反应。心理研究表明，“注意力是有限的资源”（DellaVigna，2009，第349页）。 因此，人类通过“仅处理信息的一部分”和采用“简化启发式”来应对复杂的问题（DellaVigna，2009，第349页）。理论反应策略不是设计一个合理的应对策略，而是需要协商概念性气候变化情景和相关的缓解和适应

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