III. EXISTING APPROACHES TO REGULATING THE SHARING ECONOMY
This section seeks to create the beginning of a taxonomy of existing regulatory approaches to the sharing economy especially as related to the STR Market. As this is a fast-changing area of regulation, the variety of tools used to regulate such uses is likely to swell, and become more nuanced, in the months and years ahead. In addition, the variety of tools used at this point largely fall into several categories that are used throughout the country, and even the world. While this section attempts to be representative of the regulatory tools being used now, the intent is not to be exhaustive of all such use of a given tool. As a guide to the regulation, this section relies most heavily upon recent ordinances passed by San Francisco and Portland to regulate the STR Market, both of which are regarded as at the forefront of the regulatory response, as well as several other ordinances from across the country.
A.Use Definitions
The regulatory response to the STR Market begins with the language that defines a unit in the STR Market, as well as language clarifying whether a legal STR Market rental changes the use of a building. In San Francisco, for instance, the cityrsquo;s STR market legislation is based around the definition of a “short-term residential rental.” Under the San Francisco definition, a short-term residential rental is defined as any residential unit occupancy for less than 30 days where the residential unit is offered for tourist or transient use by a “permanent resident,”130 which is defined as an owner or lessee who has occupied the residential unit for at least 60 consecutive days with the intent to establish that unit as a permanent resident.131 The permanent resident must also be a natural person, which limits commercial enterprises from entering into the short-term rental market.132 The unit must also be registered with a registry,133 and must not be a part of any of the cityrsquo;s affordable housing programs.134 San Francisco has also amended its definitions of what constitutes a “dwelling unit,” a “live/work unit,” and a “residential use” to explicitly state that compliant short-term rentals “do not alter the use type” of the respective uses.135 The Portland ordinance defines the STR market as an “accessory use” to a primary use, and also eliminated the “bed and breakfast” use category replacing it with the “accessory short-term rentals” use.136 The Portland ordinance defines an “accessory short-term rental” and one where “an individual or family resides in a dwelling unit and rents bedrooms to overnight guests for fewer than 30 days.” Further, such units are divided into two types; “Type A” accessory short-term rentals are where no more than 2 bedrooms are rented to overnight guests,137 while a “Type B” accessory shortterm rentals are where 3 or more bedrooms are rented to overnight guests.”138 Both Type A and Type B accessory short-term rentals are limited to a house; attached house; duplex; manufactured home on its own lot; and in an accessory dwelling unit.139 The Portland ordinance also distinguishes between a “resident,” which is defined as “the individual or family who resides in the dwelling unit,” which can be “the owner or a long-term renter,” and an “operator,” which is defined as “the resident or a person or entity that is designated by the resident to manage the accessory short-term rental.”140
B. Bans
The traditional command-and-control approach to addressing real or perceived threats posed by sharing economy uses such as the STR Market is to ban the use altogether. In practice, a ban has several major problems. First, it is likely to simply drive the STR Market underground. While such regulation may succeed in eliminating listings of sites on major websites, such as Airbnb, it would be almost impossible to guard all possible websites from engaging in the type of peer-to-peer sharing that now occurs. Second, in the long-term, such an approach is likely to appear heavy-handed even to those in neighborhoods that see the most negative effects of the STR Market. While certainly some may wish to have no STR Market, still there is almost certainly some sizable part of the population that would want to engage the STR Market. Third, enforcement of such a ban, if it cannot be conducted effectively at the web platform level, then would likely require an invasive use of force to prove that, indeed, a home was rented on the STR Market, which would seemingly prove too draconian for the violation committed in most cases. If there was a failure to adequately enforce such a ban, then the city risks being perceived as ineffective and also loses significant bargaining power with the STR Market. For these reasons, among others, bans on the STR Market are almost certain to fail in the long-term. On the other hand, bans might also be conceived of as de facto moratoria on the STR Market while planning processes catch up with such uses. Although moratoria have the same enforcement problems discussed above, they can also lead to a period of intense negotiation between the STR Market websites and the regulatory body for purposes of trying to reach resolutions on the more obvious issues of concern to those involved.
Perhaps the best-known ban in the United States, at present, is in New Orleans, Louisiana.141 New Orleansrsquo; ordinance defines illegal short-term rentals as any rental for a period of fewer than 30 days (60 days in the Vieux Carreacute;) for which there is no license or permit; notes that advertising and solicitation for illegal short-term rentals is a violation; and states that periodicals advertising such rentals, and those who rent such properties from the owners, are not in violation.142 However, the city has found the ban difficult to enforce for many of the reasons outlined above and, as a result, is considering alternatives.143
C. Day Limit
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三、规范共享经济的现有途径
本部分力求建立对共享经济特别是与STR市场有关的现有监管方法的分类。由于这是一个快速变化的监管领域，用于调节这种用途的各种工具很可能会膨胀，并在未来数月和数年内变得更加微妙。此外，在这一点上使用的工具的种类主要分为几个类别，在全国各地，甚至在世界各地使用。虽然本节试图代表目前正在使用的监管工具，但其目的并不是详尽说明所有使用给定工具的工具。作为监管的指南，这一节主要依靠圣弗朗西斯科和波特兰最近通过的条例来规范STR市场，这两个条例以及全国其他一些条例都被认为是监管反应的最前沿。
A.使用定义
对STR市场的监管反应始于定义STR市场中一个单位的语言，以及阐明合法的租赁市场是否改变了建筑物用途的语言。在圣弗朗西斯科，例如，城市的STR市场立法是基于一个“短期住宅租赁的定义。“圣弗朗西斯科的定义下，短期出租的住宅是指住宅占有不到30天的住宅单元是旅游或“永久居民提供短暂的使用，”作为业主或承租人已占住宅单位至少连续60天的意图，建立单元作为一个永久居民。永久居民也必须是自然人，这限制了商业企业进入短期租赁市场。该单位还必须在登记处登记，不得成为本市负担得起的住房项目的一部分。圣弗朗西斯科还修订了“居住单元”、“居住/工作单位”和“住宅用途”的定义，明确规定，符合标准的短期租金“不会改变各自用途的使用类型”。《波特兰条例》将STR市场界定为主要用途的“附属用途”，并取消了“床和早餐”使用类别，并将其改为“附属短期租金”用途。波特兰条例中定义了一个“附件短期出租”和一个“个人或家庭居住在一个住宅单元和租金的卧室过夜的客人少于30天。”此外，这样的单位分为两种类型；“A型”附件短期租金不超过2间卧室出租过夜客人，而“B型”附件短期出租，3间以上的租给过夜的客人。“A型和B型副短期出租是有限的房子；附房；复式；制造家庭对自己的很多；在附件住宅单位。波特兰条例也区分“居民”定义为“个人或发家庭居住的住宅单元，“可”老板还是一个长期的承租人，”和一个“运营商”的定义是“居民或个人或实体，由居民指定管理附件短期出租。”
B.禁止
传统的命令和控制方法，以解决真正的或感知的威胁所造成的共享经济使用，如STR市场是禁止使用完全。实际上，禁令有几个主要问题。首先，它很可能只是推动STR市场的地下。而这样的规定可能会成功地消除在各大网站的网站列表，比如Airbnb，几乎不可能防范所有可能的网站从事P2P共享，现在发生的类型。第二，从长远来看，这种方法很可能会显得过于严厉，即使对那些看到STR市场负面影响的社区来说也是如此。当然，有些人可能希望没有STR市场，但几乎肯定会有相当大一部分人口愿意参与STR市场。第三，强制执行这种禁令，如果不能在网络平台上有效地进行，那么就可能需要有侵略性地使用武力来证明，事实上，在STR市场上租了一个房子，在大多数情况下，这似乎是太严厉了。如果没有充分执行这样的禁令，那么这个城市就有被认为无效的风险，而且在STR市场上也失去了巨大的讨价还价能力。由于这些原因，除其他外，对STR市场的禁令几乎肯定会在长期内失败。另一方面，禁令也可能被当作事实上的暂停对STR市场而规划过程赶上这样的使用。虽然暂停有相同的执法问题的讨论中，他们也可以导致一段STR市场网站和试图达到关注那些涉及更明显的问题的目的，监管机构之间的激烈谈判。
也许目前美国最著名的禁令是在新奥尔良的路易斯安那。新奥尔良条例规定了非法短期出租任何租赁期限为不超过30天（在维克斯卡尔60天），没有许可证或许可证；发现非法短期出租广告征集是一种违法行为；并指出期刊广告这样的租金，租金由业主和那些这样的特性，也不违反。然而，由于上述许多原因，该市已发现禁令难以执行，因此，正在考虑替代方案。
C. Day限制STR市场使用
《圣弗朗西斯科短期租赁条例》规定，居民须在日历年内居住不少于275天的住宅单位。同样，《波特兰条例》亦要求A型和B型附属短期租住居民在每个日历年内至少居住270天。
D.许可证和许可证
一个城市里几乎所有的商业用途都需要基本的营业执照，而对于小企业来说，这通常是一种名义上的费用。在大多数情况下，营业执照的理由主要是信息性的：它允许城市获得有关城市内商业性质的数据。许可证和许可证也允许城市轻易补救不良行为者。
对手的情况下，许可执照点采用主导市场力量的一种方式，对小运营商驱动这样的竞争成本增加。这在某些情况下是有效的，但它讲的主要是为了限制执照作为进入壁垒的重要性，以及“机构捕获，同时仍然允许执照”以确保其信息收集功能，在极端的情况下，作为调节不良行为的手段。
在这两项有关STR市场条例的深入评估中，圣弗朗西斯科的条例规定，居住单位须持有有效的商业登记证。波特兰条例维持更复杂的监管架构。波特兰要求类型的附件短期租金获得许可，而Type B副短期出租必须获得有条件使用许可证。该类型的许可证必须每两年获得并要求居民或经营者必须遵循一定的要求，这些要求包括“通知书”描述的“操作”；卧室，将租给过夜的客人数；如何联系居民或经营者通过电话信息；如何在规范的相关标准。通知书必须邮寄到“所有认可组织“共享财产的界限，包括财产在附件短期租赁的所在地，和所有业主的财产对接或从附件短期租赁街对面的许可申请必须包括一个应用程序，通知信的副本及地址组织收到通知。许可证可以撤销不符合代码段，在这种情况下，没有新的类型的许可证将在现场为2年的居民。B型副短期租赁需要一个条件使用审查最典型的城市。
E.登记处和信息共享
圣弗朗西斯科通过了该国最详细的登记要求之一。在圣弗朗西斯科注册处，一个单位必须填写一份申请，如果接受的话，为期两年。在一些分区区，市还通知任何协会业主协会已要求通知这些申请。该申请要求潜在的东道国作出肯定表明，一般来说，申请人居住在单位和维护所需的保险和商业保险。续期申请须提供证据，证明申请人已在前两个历年的每一年至少占用了275天时间。申请费目前为50美元，但可稍后再调整以支付注册中心的费用。登记册要求业主在每年1月1日向规划署提交报告，说明该单位或其任何部分在STR市场租用的天数，以保持“良好的地位”。
波特兰要求所有附件短期租金保持“客人登记簿”，其中必须包括客人的姓名和住址、旅客乘车时的车牌号码、停留日期和分配给每个客人的房间。
F.托管平台需要通知适用Law的发布主机
《圣弗朗西斯科条例》要求任何租用STR市场租金的网络平台，首先应向主办机构通报有关交易的适用法律条文。如果不遵守这一规定，主办平台可能每天罚款1000美元。波特兰还要求在所有广告和其他上市服务中包括A型许可证号码或B型条件使用档案号码，并必须在出租单位中显著地显示，以便所有短期居住者都能看到。
G.租金管制和STR市场
与租金管制条例的城市的一个主要问题，这通常需要一个房东限制租金上涨对承租人只要承租人遵守租约的条款，是承租人从事STR市场几乎肯定违反转租租赁协议政策一般。房东担心房租上涨都抓住这个理由驱逐房客租金控制等。为了解决这个问题，一些城市，如圣弗朗西斯科，已经修改了租金控制法令防止地主试图赶走一个出租单位”仅仅作为一个结果，第一次违反“租金管制条例”已治愈30天内书面通知承租人。”
H. Taxes，影响费，和勒索
许多城市的一个主要问题是征收税款，特别是临时占用税和费用。在一些城市，STR市场网络平台已同意开始征收这些税并将其汇回城市。圣弗朗西斯科的条例规定托管平台收集和汇市的短暂占用税，以及保持一个记录，说明代缴准确对应与托管平台相关的租金。Airbnb是目前圣弗朗西斯科收集14%瞬时占用税。同样，在波特兰，Airbnb支付俄勒冈短暂住宿税（1%）；摩特诺玛县短暂住宿税（11.5%）；和波特兰短暂住宿税（6%）。2015年2月，Airbnb也开始为圣若泽，芝加哥采集瞬时占用税，和哥伦比亚区。在国际上，Airbnb也开始收集“旅游税”为阿姆斯特丹，荷兰，2015年2月。
然而，除了短暂的占用税，房产税，在不与房地产市场价格一致容易调整地区的城市，如加利福尼亚的命题13，也在很大程度上依赖于从新开发影响费和苛捐杂税来支付基础设施。到目前为止，没有监管是解决如何共享经济用途和城市将地址是否影响费用和因应收集，更少的评估，这些微不足道的使用可能，总的来说，对城市重大影响产量。
I.主机逃税
一些城市正在考虑的另一种做法是对STR市场主机提起逃税起诉。虽然三藩的条例在网上平台上征收收取和转让临时使用税的负担，但在网络平台不征收和汇出税款的情况下，它也对东道国承担责任。此外，圣弗朗西斯科所要求的登记册还建立了联邦和州税务官员现在可以用来跟踪和征税STR市场收入的商业交易记录，这些记录以前可能没有报告过。
J.租金最低标准
波特兰的条例提供详细的标准，适用于其条例下的两类附属短期租金。A型附件短期出租，租金最多2间卧室过夜。 B型副短期租赁是有限的一个最大的5间卧室，两型和B型使用，N点附件的住宅单元，如“法律”或“奶奶”单位，居民可以生活在小学或附件或居住单元的居住单元和出租的卧室，只要租用网站上过夜的客人卧室的最大数是2。同样，对于A型和 B型使用，一种超然的附属结构的卧室可以租向最大值限制在现场计数。在A型和B型使用，波特兰的建筑部门需要验证每个卧室租一个房间睡觉过夜的客人满足当时创建或转换的建筑规范要求；有烟雾探测器，在相邻的走廊烟雾探测器连接；和位于住宅单位配备了一个功能的一氧化碳报警器，如果现场的地板上，而不是其他要求。对于A型使用，该住宅区的客人人数不得超过该区域的有关“家庭”定义，而B类使用的客人数量可受有条件使用许可的限制。
一类非居民使用，员工禁止，尽管典型的家居维修服务是允许的，而B型的使用可能会允许非居民员工活动如预订房间和食物制备的条件使用评估的一部分，并聘请服务的正常维修是允许的。雇员的数量和雇员到工厂的汽车旅行的频率可能被限制或监视作为有条件使用批准的一部分。
在A型和B型两种情况下允许过夜客人和客人提供酒精和食物。商业会议，如午餐、宴会、聚会、婚礼、会议、慈善基金的筹集、商业或广告活动被禁止与A型辅助短期租赁。与B型的使用，商业会议同样普遍允许的，但他们是在单一的住宅区禁止，和所有其他的区域，它们是有限的高达24的商业会议每年有条件使用综述部分与访客每个事件的最大数量将通过有条件使用审查确定。“会议记录”的所有商业会议的召开必须保持，包括在每个事件的访客数量，必须提供由市人员要求检查。”B型用也禁止结构改变住宅结构会改变他们的未来作为居住使用，如超过三个停车位安装，所需的挫折铺路，和商业型外部照明。
K.现场物业经理
在一些地方，城市需要一个现场物业经理，一种度假租赁管理的风格，是典型的度假胜地。在摩西莱克华盛顿，短期租金必须在地点30分钟内有现场物业经理。
L.最低年龄
一些城市担心，未成年人可能在STR市场租用单位，因此正在寻求将最低年龄限制在租金上。例如，印第安纳，加利福尼亚，在Coachella山谷，最近提高了短期出租的最低年龄限制从18到21。
M.责任保险
一些城市要求STR市场网站为租赁提供责任保险。大多数主要市场参与者已经实施了超过适用于所有租金的司法管辖区所要求的责任保险，甚至在要求不适用的司法管辖区的那些租金也适用。圣弗朗西斯科的条例要求主机，或网站平台通过他们租的单位，必须提供至少500000美元的保险赔偿，维护业主作为被保险人，以及在建筑的任何租户，人身伤害和财产损害而产生的短期租赁。
N.良好的邻居规定：噪音，停车场，垃圾桶
一些城市还要求对STR市场单位进行具体的遵守，因为这些“好邻居”条例已经在许多住宅区分区内适用于邻居。这些规定包括噪音条例，这通常需要一个安静的时间在晚上，也限制了商业活动在晚上的时间；停车管理法规的事情，如停车场和停车许可证适用于住宅区；和垃圾的指南，可以在较大的建筑物特别关注。例如，索格塔克，密歇根，正在考虑噪音条例处理住宅区短期出租的投诉。其中一项建议将包括噪音测试，警察或城市工作人员将使用分贝计来比较出租房屋附近的声级与一般街区的声级。据报道，在不确定的时间段内，每晚进行10次测试。
O.遵守其他法律
《圣弗朗西斯科条例》要求单位拥有人证明该单位所在地的财产不受任何违反或类似的消减令或民事诉讼的未决通知的影响。
P.体育利益相关者的参与
随着STR市场的持续增长，城市将需要越来越多地考虑利益相关者在其法规制定过程中的作用。建立这样一个规章的工作委员会是个好主意。这样一个委员会应该包括社区中相对利益团体的代表，也许是一个类似于上述讨论中各种利益的团体。这样一个团体的形式和工作，对于从事这个过程的特定社区来说是独一无二的。然而，这种讨论的需要是显而易见的，因为STR市场的新颖性和个人性以及人们如何选择与之相关。
Q.行政执法
为违反该条例，《圣弗朗西斯科条例》还设立了行政执法程序，以已成立的行政听证干事计划为蓝本，以国家和联邦行政法法官为蓝本，该程序还确立了违反该法令的行政处罚。对于最初的违规行为，处罚是“不超过每小时121小时的标准小时行政率四美元”，为每一个单位提供违反通知后，或“主办单位的每一次确认失败”以符合要求。一次违规，
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