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房地产估价：估值方法综述
关键词：市场调查；房地产；预测；估计；资产估价
摘要：
房地产估价是所有企业的核心宗旨。土地和财产都是生产要素，并且与任何其他资产一样，土地的价值取决于它的使用用途，并且反过来取决于它所生产的产品的供需情况。估价，其最简单定义，即确定资产在某一特定日期的交易金额。然而，还有为了许多各种不同的目的所进行的估值。这些范围包括购买、出售、转让、纳税评估、征用、继承或房地产结算、投资和融资等的估值。本文的目的是提供在房地产估价中使用方法的简要概述。总的来说，估价方法可以分为传统的和高级的。传统方法有回归模型法，比较法，成本法、收入法、利润法等；高级方法有人工神经网络法，享乐定价法、空间分析法等。
简介：
房地产的权益被定义为固有的随房地产所有权而来的所有利润、效益、权利和义务，房地产指土地以及固着其中的永久性改良物和其他附着物。因此房地产估价需要对房地产所有权的效益和义务进行量化评估。估值是必须的，并经常由许多不同的市场参与者进行估值。他们包括：地产代理商，鉴定人，陪审员，按揭贷款，经纪人，房地产开发商，投资者和基金经理，放款人，市场研究员和分析师，购物中心业主和经营者和其他的专家和顾问。本文旨在探讨房地产的估价方法，选择最优模型用于预测。本文的目标是综述在房地产估价中使用的各种方法。
估值的作用
为了估价的有效性，它必须提供该房地产市场价格的准确估计。因此估值模型应该反映当时的市场状态。应该记住的是，模型应该展示市场的基本原则。因此，在房地产市场中，“估价”是指是房地产的交易价格的最佳估计数。
本文做了以下规定︰价格是市场上的实际交易价格；市场价值是指一项资产在交易市场上出售价的估计值；对价值的计算是指评估个人或群体的固有价值。
在许多房地产市场上，所有权与使用权分离是十分常见的。通常无论购买者将房地产用于投资还是使用，它的交易价格是相同的。但尽管如此这两种类型的投标人对资产价格的视角将会不同，投资者将它视为该资产所产生的租金的贴现值，而使用者将资产视为一种生产要素，并归集到与之产生的利润相对应的贡献中。毫无疑问这两类投标人也需要关注其潜在的转售价格以再次出售。
在欠发达市场上，流动性和所有权与使用权的分离这两个与房地产价值相关的概念是最重要的。这里大多数交易都基于使用者视角看待资产的价值，即它对企业利润的贡献，以及一些主观的问题比如地位和安全感。估价师几乎没有任何交易的证据，只能尝试复制价值计算以达到对交易价格的估计。
资产评估行业最重要的问题之一就是需要确保呈现给客户清晰和明确的信息。不仅所有相关方应理解使用的术语，而且确保客户接收到所有与做出理性融资或投资决策相关的信息也十分重要。后者不只关注的交易价格的定义（见下文），还应强调估价方法问题。因为客户自身以越来越复杂的方式决定他们是否要购买或出售财产，用来评估最有可能的交易价格的定价模型应反映他们的思维过程。这要求估价师更好地了解客户的需求，推进更先进的估值模型的应用以便可以反映更高水平的数据和有效的资料。
市场价值：
价值的定义是为了阐明在估计资产的交易价格过程中所做的假设，如果它将在公开市场出售。这些假设包括合法权益、建筑物的物理状况、市场的性质和交易时间、市场里的可能购买者等。鉴于使用市场价值的强制性原因是为了确保在估值过程中的一致性，在所有国家有一个一致的定义非常重要。出于这个原因，国际评估准则理事会(IVSC)已设置一个“标准”，以提供一个公认的市场价值的定义。市场价值代表交换价格，是估价日在公开市场上出售资产所取得的金额。为了估计市场价值，评估师必须首先估计资产的最佳用途或最可能用途。它这可能是延续现有用途，也可能是其他可替代的用途，这取决于市场证据。
市场价值估计通过采用的估值方法和程序，反映资产的属性和环境，使该资产最有可能在公开市场上交易。市场价值被定义为：公平交易中，熟悉情况的稳健的买卖双方自愿进行资产交换的金额。
本文综述了各种可使用的评估市场价值的方法。
方法：
每个国家有不同的文化和经验，这决定了特定的估值方法。大多数方法依靠某种形式的比较来评估市场价值。简单来说，通过资本的直接比较或者依靠大量的观察使估价师确定回归模型。这些方法即本文中所称的“传统方法”。
其他模型或方法试图通过直接模拟市场参与者的思维过程分析市场和交易的要点。这些模型倾向于可量化的方法，被称为“高级方法”。
每个方法的简述如下所示，包括引用的适当的经济原则。方法归纳如下：
传统估值方法：比较法，收益法，利润法，发展/残值法，承包法/成本法，多元回归法，逐步回归法。
高级方法：人工神经网络法，享乐定价法，空间分析法，模糊逻辑法，自回归移动平均法。
传统估值方法：
比较法
销售比较法是最常使用的方法。市场比较法是将估价对象与同一市场内的类似房地产价格的实际成交价格进行比较。首先估价师从近期已经出售的房地产中选择几个类似房地产（可比或简单可比）。由于没有两个房地产是完全相同的，估价师必须对每个可比实例进行修正，差异如大小、年龄、建筑质量，销售日期，周边情况等。估价师从调整后的可比实例中推断出估价对象的当前价格。
市场比较法严重依赖于数据的可获得性、准确性、完整性和销售交易记录数据的及时性。信息可来源包括政府记录、数据供应商和估价师的本地联系网络（例如参与交易的经纪人（Castle and Cilbert，1998））。
比较法分析有四个步骤：
（1）对于给定的评估对象，找到最可比销售。（2）调整销售价格以符合估价主体的特征。（3）使用几个估值以估计市场价值。（4）以适当的报告的形式展示结果。
在寻找可比实例的过程中，我们用“距离”来衡量估价对象与可比实例之间的可比性。它反映估价主体与可比实例之间各项参量差异的加权。距离D计算公式（McCluskey等人，1997）如下：
(3)
其中，
为闵可夫斯基指数
为与第i个连续的参量相关的加权平均数
为选取的售出房地产实例的第i个参量的价值
为估价对象的第i个参量的价值
为第j个绝对参量的加权平均数
为选取的售出房地产实例的第j个参量的价值
为为估价对象的第j个参量的价值
为函数
对于调整后每个可比实例的销售价格如下所示：
调整后的销售价格=销售价—(可比实例MRA—估价主体MRA) MRA为多元回归分析
如果给我们几个可比销售额，就可得到几个调整销售价格。加权估计的计算如下：
(4)
(5)
(6)
其中，
第i个可比实例的调整后销售价格
第i个可比实例的销售价格
第i个可比实例与估价对象的距离
的最大值
因此价值的加权估计应重点关注放在那些与估价主体更接近（即更小的距离）的可比实例，我们应该选择最小距离的作为可比实例。选择以最低距离参照物。在计算距离时，各个变量被分配权重（WcCluskey和Borst，l997）。权重是根据变量自身的大小分配，用于平衡变量的影响，所以有较大数值的变量分配较小的权重。
投资/收入资本化法
在最简化的条件下，比较法可以用于直接确定资本价值。然而，细分市场具有高度的相似性（比如住宅市场），需要修正才可使用比较法。
在投资市场中，例如，直接资本比较是不合适的，因为非均质性程度高得多。因此，需要进一步将对比分解为看租金（按比例）和在销售上取得的初始收益率。租金和收益率之间的区别反映了两个分市场：职业市场和投资市场之间有趣的互动。
简单来说，房地产可以所属并且由同一当事方占用（自用），或所有者可以选择向第三方出租房产。租客会付给所有者（房东）房租，代表该房产对租客的价值。租金水平由该类型的房地产在市场中的供需情况决定。房租也代表所有者投资于房地产所取得由的收益或利息。这是所有者放弃了对财产的使用而取得的报酬。租金收入是一种简单的现金流，因此该房地产的价值可由预计现金流量的现值决定。
同样，也可以通过分析以往的销售记录来测定租金乘数。对某一特定类型的房地产，投资者可以决定收取x次租金。乘数越大，市场价值越高，这反过来反映了该资产更大的吸引力。因此，估价师根据最近的可比销售实例计算出租金乘数，派生的乘数也适用于估价对象，以此来估计房地产的价值。投资法是比较法的一种简单方法。它并不试图从第一原则来分析房地产的价值。
利润法
在上面部分，我们了解到投资法是一种模拟市场参与者的思维过程的估价方法，而且通过观察近期相同区域内市场上类似房地产的交易价格来评估估价对象的市场价值。它看起来不注重原理，即为什么买家会愿意在市场上以一定的价格购买这种资产的原始原因。
然而，如果没有足够的销售情况以确定一个可比较的值，而且因为该房地产是所有者在使用所以也没有租金产生，所以估价师必须回到详细市场分析来确定的价值。例如，一个屋主自住的酒店的市场价值将取决于而潜在的现金流。它的现金流由酒店的卧室数量、房间率和今年的平均入住率决定。换句话说，房地产简单地看作是一个生产单元，估价师的职责是要依据第一原则评估它的经济利润。这是通过预测未来每年这家酒店潜在的收入，扣除一个审慎的酒店经营者为了实现收入所付出的所有其他成本计算得出的。这些费用将包括餐饮、洗衣、服务等直接费用。此外，酒店经营者的报酬，为酒店运营而负债的利息支出，给股权投资者的回报。将以上这些成本负债从收入中扣除，剩余的部分就是预计的经济利润，房地产的资本价值推导即为每年利润乘以适当的乘数。
这个估值过程还原到企业财产的基本面分析。经济利润是供应和需求衍生出的最终产品，在此示例中，酒店客房是供应和需求的衍生物。同样的原则将适用于类似类型的房地产，这些房地产的市场价值房地产与其内部进行的业务有着本质的联系。其他的例子包括餐厅、休闲中心、电影院、剧院等。
发展/剩余法
该估值方法适用于可开发的地基。最合适的方法是和空地销售实例进行对比，销售实例应缩小到合适的比较单元，土地或地基的估值条件是假设它得到最有效的利用。每一个对比销售实例都应被描述，描述至少包括以下数据：位置，授予者，被授予者，数据记录，日期，销售价格，融资，比较单元，面积，构造和大小，物理和地形的特征，地域，效用和环境的影响。
这种对土地和房产的市场价值的理解的分析，可以扩展到待开发房地产的估值。如果我们将（再）发展看作一个商务的过程，那么用发展的观念评估土地和建筑物的市场价值是可能的，其现有的形式可看作该过程的一部分。发展法适用于土地和建筑物的使用没有得到最高最好的利用。通过花钱再发展地基可以释放潜在价值，相比以前的用途，对新用途的需求增加使之得到更高的价格，所以土地的市场价值提升了。以这种方式看待发展中的房地产，可以看出剩余法与利润法是非常相似的。
剩余法，评估师在一个重建的状态下评估土地的市场价值（通过比较法或投资法），从总发展价值中扣除所有使财产达到该状态所发生的费用。这些费用包括拆除现有建筑物（如果不是已被清除的场地），基础设施工程，建筑成本，专业费用，财务费用和用于承担发展风险的报酬（开发商的利润）。从最终的市场价值中扣除这些费用，得到一个残值。这个残值代表购买土地的最大资本开支。因此，它将包括所有的购买费用（税收，法律费用，专业费用和财务费用）。土地的净剩余价值是由这些额外的土地成本决定的。因此，土地的剩余价值可以看作由最终成品的供需决定的待开发房地产的经济租金。对成品房地产的需求越大，其开发价值越高，如果成本保持不变，土地原始状态的市场价值就越高。
承包法/成本法
土地和房产市场价值估计的另一种方法是承包法或称为重置成本法。如果被评估的房地产很特殊以至于同样属性的房地产很少在公开市场上出售，那么比较法将不再适用。同样，如果没有租金的产生，投资法也将不合适。如果该房地产与其内部进行的业务有着本质的联系，则可用利润法，但如果该业务是生产（而不是服务）的企业，则很难确定其对整体使用的贡献。其内部包含的工厂和机器很可能对业务有更大的价值，而不是包含它们的结构。因此，再次，评估师必须重新认识建筑的使用者的思维过程。这可以用石油炼油厂举例说明。在这里，企业的性质是如此的特殊以至没有可比较的实例，房地产是所有者自用所以没有租金，工厂和机器是促进商业价值的重要因素。因此，所有者将通过参考重置成本简单评估其房地产价值。如果被剥夺了的业务的生产，将花费多少钱来重置财产？简单来说，市场价值等同于重置成本。评估师将评估的未经开发利用的土地市场价值（参考可比土地价值，用途适当且可选择），加上在此基础上重建新建筑使之可以达到现有功能结构的成本，并做一些主观调整，扣除现有建筑相对于新假设单元的报废或折旧。这个假设合理反映了所有者的思维过程，因此应该被看作是一个有效的合理的估价方法。
有趣的是，在那些房地产投资还不太普遍的国家，在那里，房地产被所有者自用是最常见的方式，那么它不仅属于特殊用途的资产，可由承包法进行估值。如果没有投资市场（即资产只会在所有者之间交换的市场）那么交换价格反映了买方成本的“底部线”。这一底线是在新建筑上重新开发建造所花费的代价。价格与成本之间有很强的相关性。但是，如果市场由公司租用主导，并在市场上有一定程度的稀缺性，那么价格将不由成本决定，而是由供应和需求特征决定。在这种情况下，不论财产的属性，投资法作为更受青睐的估值模型将占主导地位。
多元回归法
常用的多元回归模型如下：
(1)
其中，代表第i个观察值的变量，同理，是固定（但未知）的参数，是随机的变量，，。
有以下假设：
假定解释变量是固定的数值（测量没有误差），或者它们是随机的且与偏差不相关。在任何情况下，的值必须不同。
偏差
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