“营改增”对房地产企业改革的影响研究外文翻译资料

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“营改增”对房地产企业改革的影响研究

REN Xiaoyue

摘要：今年是推进供给方结构改革的关键一年。减税是一件简单的事。直接有效的措施。 “营改增”改革适应结构调整的需要。也是对减免增值税扣除积极的作用，全面推进市场专业化，促进我国第二，三产业的有机结合。 2010年5月，我国实施“营改增”改革试点，包括试点范围内的建设，金融，房地产，生活服务。实施政策不可避免地给企业带来不同程度的税收负担影响。在这篇文章中，通过对国务院的分析，发布了“营改增”申报单，连同中国经济现状，房地产企业营后增加税后影响和研究。关键词：“营改增”;房地产企业;税负影响。

关键词：“商业增值税”；不动产企业；税收负担

1 研究背景

中国的经济增长从高速转向高速进入新的正常之后，经过多年的广泛扩张，正面临着转型效率的集约化。结构调整成为转型过程中的重要推动力。据中央银行调查统计部门调查，近年来，我国税收逐年上升。一方面，收入增长速度超过GDP，消费税超过收入增长，小企业税收负担高于大中型企业。另一方面，企业整体税率高于世界主要国家，企业所得税占国际高附加值的比重。从理性出发，全面征收营业税双重征税。今年是推进供给方结构改革的关键一年。减税是一种简单，直接和有效的措施。 “营改增”改革适应结构调整的需要。实施“营改增”改革可以通过扣除增值税链，全面推进市场专业化，促进我国第二，三产业的有机结合。可以消除营业税双重征税现象，彻底减轻企业税收负担，大力支持小微企业发展，促进产业结构发展。

2015年，建筑业和房地产业实现营业税1.12万亿元，占所有税收收入的近百分之六十，对国民经济发挥重要作用。 “营改增”改革面临复杂的情况，涉及1000多名纳税人。最困难的是建设和房地产业的转型。这两个行业关系到税制转型和经济运行的顺利进行。那么“营改增”改革对房地产企业的影响呢？这是一个值得考虑的问题。

2 “营改增”改革发展历程

根据国家规划，我国“营改增”改革分为三个步骤。第一步是在行业的某些地方选择一些飞行员。第二步是选择一些行业作为飞行员。第三步是在全国各地进行。 2011年10月，国务院决定对飞行员进行“营改增”改革。 2012年1月1日，率先在上海实施运输业和部分现代服务业。 2012年9月1日 - 12月1日，飞行员扩大到北京等八省市。 2013年8月1日，我国所有运输业和现代服务业部分实行“营改增”改革，广播电影电视服务同时进入试点。 2014年1月1日，全国铁路运输企业和邮政业务实施试点。 2014年6月1日，电信行业进行改革。 2015年底，飞行员已经涵盖了交通运输，邮政服务业，电信业，科技，信息技术，文化创意，后勤支援，有形个人物业租赁，咨询，广播，电影，电视。 2010年5月1日，我国在试点范围内实施“营改增”改革试点，包括建设，金融，房地产，服务业等。我国全面推行“营改增”改革完成后，由于抵扣范围的扩大和扣税链条更加完整，将从根本上解决货物与服务税制不统一和重复征税的问题，大大降低商品和劳务流转过程中的重复征税现象，间接减轻企业的税收负担，有力推动我国先进制造业和现代服务业的发展，提升货物贸易和服务贸易出口竞争力，推动整体经济结构转型升级。

3 房地产企业“营改增”改革的税负影响

对于房地产企业，一般纳税人可以选择简单税，纳税人的税费从5％降至4.76％，当他们出售旧房地产项目，出售或租赁房地产时。例如，如果一个男人在上海买房不到2年，购买价格是1000万元。在新政策之前，除了契税和所得税外，买方仍需缴纳营业税，房价的百分之五为500000，另外附加费为房价的千分之六为60000。新政策后，契据税收和所得税不变，无销售税。增加增值税后的总支出为47.6万元，相比之下，该政策却减少了24000元的开支。

理论上说，“营改增”改革有利于减少房地产企业双重征税现象，对减税有一定的影响。但在实践中，影响取决于扣除外购项目采购进项税的条件。通过下面的一些具体公式，将显示成本会计因素对收入比例的影响对企业税负的影响。

3.1 我改革前后的营业额计算

根据增值税纳税人的分工标准房地产企业按照一般纳税人的要求认知条件。因此，我们可以看待平均水平以纳税人为例，分析“企业”的影响税收增值税“重申了房地产企业的税收负担。改革前房地产企业缴纳营业税根据销售收入5％，没有任何税扣除。根据第5条规定的措施“营改增”改革试点。一般纳税人应该当他们出售不动产时缴纳税款l1％输入税可以同时扣除房地产企业是一般增值税纳税人，改革前其收入为Y1，总经营成本为CI，经营成本为P1（即所有增值税率为11％），都市建筑税率为7％。教育及附加税率为3％，所得税率为25％，不考虑其他税费临时税前计算及比较“营改增”ref0rm如表1所示。

表l 改革前后房地产企业平均纳税人营业税计算

由表l可以得出结论，改革前流通税和附加费为0.055年。 改革后为（0.11528.01090 P / YDtimes;Yl，当P / YI = 55.30％时，可以获得增值税专用票和扣除成本55.30％的收入，税收和附加收入余额为 前后为零，从营业税转为增值税不影响A的税收和附加收入，当P / YIgt; 55.30％时，流通税和附加税将减少。

相反，流通税和附加税将会增加。 55.理论上改革后30％是不分皂白的平衡扣除率。分别计算税后成本低于30％，35％，40％，45％，50％，55％的可抵扣投入50％。房地产企业“营地补充”前后税率差异如表2所示。

表2 改革前后营业税率变动情况单位：％

改革后，可以获得增值税专用票的收入比例越大。 房地产企业营业税负担较低。 相比之下，扣除可支配成本占收入的比例越小，房地产企业的营业额负担越高。

3.2企业所得税的计算和改革前后的整体税收负担

企业所得税预缴的计算方法有两种，因为以前我国的企业和外国的企业有税收的不同，但是现在这点已经没有了。现在的两种办法是第一、按本年一个月或一个季度实际的应纳税所得额实际发生数计算缴纳。2008年1月1日起将开始实施的新企业所得税法，其最大的特点是体现了“四个统一”、“居民企业”概念的引进和“一个过渡”：即统一税法，统一企业所得税税率，统一规范税前扣除办法和标准，统一税收优惠政策。

企业所得税法实施条例第四十三条进一步明确，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年营业收入的5permil;，税法规定在一定的比例范围内可在所得税前扣除，超过标准的部分不得扣除。假设企业当期营业收入为M，当期列支业务招待费为N，按照规定，当期允许税前扣除的业务招待费金额为60%times;N，同时要满足不大于5permil;times;M。由此可以推算出，在60%times;N=5permil;times;M这个点上，可以同时满足企业的要求，由此可得出8。3permil;times;M=N。也就是说，如果当期列支的业务招待费等于营业收入的8。3permil;这个临界点时，企业就可以充分利用好上述政策。

除营业税外，“从营业税转为增值税”也将影响房地产企业的企业所得税，影响整体税收负担.

企业所得税与改革前后整体税收负担的比较见表3。

表3.营业税和总体变化改革后的税负

根据表3.当0.0595Y？-0.0818P = 0时，就是这样P / Yl为72.74％，整体税负不明显改革前后，当P / Y大于72时。74％，房地产企业可以达到预期目标整体税负下降。

参考文献

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