The Marketing Plan of Second-hand House
William A. Cohen
Second-hand house development is support for the peoples daily lives-47 socialist market economic system development, make the second-hand house market has become the main economic activity members, in the face of the changing market. second-hand house enterprises are to seize the opportunities and meet the challenges, we must adopt modern marketing concepts, master of modern marketing techniques. Chinas second-hand house marketing and sales management environment even after 20 years of market concepts nurtured, But in Chinas second-hand house integrity, marketing innovation, product innovation, and the management structure with the international community on distance.
1 second-hand house marketing elementary knowledge
1.1 Marketing concepts
The market marketing translates from an English marketing word. Most early produces to US, in 1960 the American market marketing association (AMA) defined the committee the definition: The market marketing is the product either the service from the producer guidance all enterprise activities which carries on to the consumer or the user. The second-hand house market marketing is satisfies the reality or the latent second-hand house demand comprehensive management sale campaign process through the second-hand house market exchange. It has following several implications:
1.the second-hand house market marketing goal is satisfies the consumer to the second-hand house commodity and the service demand.
2.already includes the realistic demand also to include the latent demand.
3.the second-hand house market marketing center realizes the commodity exchange, completes the sale campaign.
4.the second-hand house marketing method is the development comprehensive marketing activity.
The second-hand house marketing is a market marketing important branch, is the establishment in the market marketing theory system. In in second-hand house marketing utilization mainly by government control section and property developer. The government department mainly carries on the instruction as the market superintendent to the market behavior surveillance as well as to the property developer, disclosed the market supplies demand information, the formulation correlation strategy favor social stability and the economical development. The property developer mainly is discovered the market opportunity, carries on marketing management. In 1990, the American enterprise marketing expert worked the special friend to propose 4C theory, 4C was consumers desire and the demand, the consumer gains the convenience which the satisfied cost, the consumer purchased, the enterprise and consumers effective communication. 4C the or y marketing advocated takes the consumer to guide, its essence is locates the product by the consumer.
1.2 second-hand house development
Since long-time domestic has been can obstruct the wind to the housing request to take shelter from the rain good, but, along with societys development as well as our country urbanization advancement speeding go up, the second-hand house market not merely limits to provides obstructs the place to the people which the wind takes shelter from the rain, but in eagerly anticipates in the housing culture tidal current is spare no effort. The second-hand house has it to distinguish between other products characteristics:
1.the region constancy and the durable land are the second-hand house product most important producer goods, as a result of land permanence and constancy, therefore the second-hand house place is fixed. Moreover the second-hand house natural life-span usually all passes for 50 years, when American Revolution constructs the house till was using, very many second-hand house all were reconstruct as are salt of the economical factor or abandon.
2.the land resource relatively the scarce land resource is the non-renewable resources, the humanity causes the partial land resource in the transformation natural process to suffer the destruction. Along with the population increase, the humanity is going further to speedup the land utilization the step, but we only have a family, Earths land area cannot have the big increase, although through filled in the sea to make the people to increase the area in some economical developed areas, but, in the world the desert area increased is an large, the humanity will be able to change more and more in future may using the land area little.
3.in the use value income, may not vicarious and continuing forever persons one day has 1/3 time be uses in the dormancy, but in persons one day keeps in the building the time also by far to continue. Today, although the science and technology exceptionally is developed, but the humanity has not still been able to invent one kind of product to substitute the second-hand house to live the important status in the human it .
4.the exchange relates the high value and the increment second-hand house product is the many kinds of goods produced by labor synthesis, its needs producer goods type and quantity many, needs the craft to be complex, therefore this has decided the second-hand house value high caract eristic. At the same time, because uses in the second-hand house product production land resource is non-renewable, uses the land resource in the humanity in the process, the land resource will be able to appear the thing take to hope as the expensive rule. However, at the same time the second-hand house increment also is decided to peoples psychology anticipated. As a result of the second-hand house own characteristic, the second-hand house market supplies and the market demand also have distinguishes between other products characteristics.
second-hand house market de
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二手房的营销计划
二手房的发展是社会主义市场经济体制发展，使二手房市场成为主要经济活动主体，面对不断变化的市场。二手房企业抓住机遇和迎接挑战,我们必须采用现代营销的概念,掌握现代市场营销的技巧。中国二手房市场营销和销售管理环境虽然经过20年的市场培育,但在中国二手房完整性、营销创新、产品创新和管理结构与国际社会距离。
1 二手房营销基础知识
1.1营销理念
市场营销从英文营销词汇翻译出来。 大多数早期生产给美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义了委员会的定义：市场营销是生产者的服务，指导所有企业活动进行消费者或用户。 二手房市场营销通过二手房市场交易，满足现实或潜在二手房需求综合管理销售活动流程。 它有以下几个含义：
1、二手房市场营销目标是使消费者满足二手房商品和服务需求。
2、包括潜在需求的现实需求。
3、二手房市场营销中心实现商品交易，完成销售活动。
4、二手房销售方式是开展综合营销活动。
二手房营销是市场营销的重要分支，是建立市场营销理论体系。二手房营销利用主要由政府控制部门和房地产开发商。政府部门主要对市场行为监督市场主管以及房地产开发商进行指导，披露了市场需求信息，制定相关策略有利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要发现市场机会，进行营销管理。 1990年，美国企业营销专家致力于专家提出4C理论，4C是消费者的愿望和需求，消费者获得便宜的成本，消费者购买，企业和消费者的有效沟通。 4C营销主张采取消费者指导，其实质是消费者定位产品。
1.2二手房发展
由于长期以来国内一直可以阻挡住住房要求的风雨，但随着社会发展以及我国城镇化进程的加快，二手房市场不仅限于 阻碍了风向避风的人们的到来，但是在急切期待住房文化潮流的同时，也不遗余力。 二手房有区别其他产品特点：
1、区域稳定性和耐用地是二手房产品最重要的生产商品，由于土地持久性和稳定性，二手房位置固定。 此外，二手房自然生命通常全部通过50年，当美国革命建造房子直到使用，很多二手房子都被重建为经济因素的盐或放弃。
2.土地资源相对稀缺的土地资源是不可再生资源，人类在转型自然过程中造成部分土地资源遭受破坏。 随着人口的增加，人类正在进一步加快土地利用的步伐，但我们只有一个家庭，地球的土地面积不能大幅增加，虽然通过填海，使人民增加面积 一些经济发达的地区，但是在世界上沙漠地区的增加是一个很大的变化，人类将来能够越来越多地在未来可能会使用陆地面积。
3.在使用价值收入中，可能不会替代和持续永远的人有一天有1/3时间用于休眠，但在个人的某一天也保持建设的时间还在继续。 今天，虽然科技异常发达，但人类还没有能够发明一种产品来代替二手房在人类中重要地位。
交换涉及高价值和增值二手房产品是劳动合成生产的多种商品，其需求生产商货物种类和数量很多，需要复杂的工艺，因此， 手房价值高讽刺。 同时由于二手房产品生产用地资源不可再生，因此在人类过程中利用土地资源，土地资源将能够以希望为代价的昂贵规则。 然而，同时二手房的增量也是决定了人们的心理预期。 由于二手房自有特色，二手房市场供应和市场需求也有区别其他产品特点。
二手房市场需求特点：
1、二手房需求广泛的生活必需品是人们不可或缺的基本生活活动。 无论用于生活还是生产，人们都需要二手房产品。
2、市场需求多人的个性特征决定了请求具有不同的二手房产品以满足其不同的要求，对生产对投资也是有用的。
3、市场需求永远是自然而然的，这是二手房使用价值的必需品，可能不是替代决定，因为二手房是人们生活在社会产品物质基础上。 由于技术进步无法消除，但随着人们生活水平的提高，社会文明进步，人们对二手房产品的要求也越来越高。
4、市场需求融资由于二手房价格昂贵，人民群众完全支付资金困难，这是由贷款和信贷支持融资产生的。
5、二手房花费长期二手房是高价值产品，同时其寿命也很长，因此二手房费用是长期的。
6、市场需求丰富。
二手房市场供应特点：
1、市场供应缺乏弹性，因为二手房有位置固定，土地资源稀缺，使用值可能不替代和开发建设周期长的特点，无论市场的需求量有多大方式，价格高，市场供应量在短时间内有较大变化是不可能的。
2、市场供应区域的二手房产品的地方恒常决定了二手房的产品只能提供其生产的地方，因此在二手房流通过程中只，但没有东西类。
3、市场调节不是现在完成我国二手房市场仍然有部分是公共住房，而且有些是按规定提供的公积金还没有还提供了住房。人民根深蒂固的住房理念是阻碍市场发展的关键，现在仍然有很多人认为，住房应该释放由政府提供，这难以启动住房费用的发展，市场的调节作用并不明显。由于我国的经济发展就比较慢东部沿海地区相当快的中西部地区，因此我国二手房市场的成熟度在东部和西部，都有在城市和农村存在较大差距，在二手房市场营销实践中，这些地方土地国籍的区别是不可能忽视的，现代化的二手房营销理论是现代市场营销理论和二手房市场实践结合，只有在资产负债分析了中国的实际情况，能够在营销实践中做的很好。
2、二手房市场管理
2.1二手房市场环境
在二手房市场环境分析是整个营销活动的最重要的环节，就是二手房企业的营销决策，实现营销目标的基础上进行。现代营销理念的核心就是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须进行深入分析市场营销环境，在二手房市场营销环境分析是影响二手房企业市场和市场营销活动的享乐和影响力，这是二手房企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显着特点是市场营销环境的动态，企业必须能够适应移动环境或环境。在二手房市场营销微观环境是指直接影响和制约二手房企业营销活动的环境因素，包括企业，供应商，营销中介，骨科，竞争者和社会公众，市场营销的宏观环境是指间接影响企业和限制二手房企业营销活动的社会力量，还要求再直接营销环境，它包括人口因素，经济因素，自然因素，科技因素，政治和法律因素，社会文化因素等。
2.2二手房营销管理分析
在市场竞争的驱动条件下，对于二手房企业获得营销活动的成功，不仅必须通过适当的渠道向市场适当的价格提供适合做销售二手房的产品，而且需要采取适当的方式促进产品销售。因此，促进销售也是营销人员发送该企业，并通过各种方式为消费者和用户的产品信息，促进其了解，信任和PUR追逐这家企业的产品，已达到扩大销售的目的。促进本质是二手房销售人员和消费者之间的沟通。长期以来，我国二手房行业呈现买方市场情况来看，二手房的企业不需要担心销售上的问题。因此，对于促进销售这项工作，无论是在思想认识，T他推广人员进行必要的强度，以及建立和完善各种机制，都非常短的促进销量一般可起到三个方面的作用：。
1、发送消息，通信信息推广正在进行使用了非常多的时间减少了销售价格，或者提供其他更多的优惠措施来吸引消费者，带给人们的关注，这样的人可能是这样一些消息他们的亲属和朋友，从而达到了解发射扩大了宣传的目的。通过推进，可以吸引更多的消费者到达轨迹进行真正参观考察，这样，销售工作实现了双向通信。第二，突出产品特色，树立企业形象进行推广的商品通常是相当出众或者是比较有特点，但我们进行升级时可以着重宣传这样一种特征，例如语音可以加深消费者的心智。第三印象，诱导需求，扩大销售企业进行推广提出了一些有利的条件，刺激消费这些想买不想买它，敦促他们下定决心购买。通常进行升级不能够单纯使用一种方法，可以在很多企业同时采用几种促销方式进行或组合进行实际的。通常情况下，企业可以进行根据企业自身的情况有所创新。
2、现状及问题分析
本章中，我们试图通过对具有不同的市场参与主体的角度讨论的因素的相关性问题，从而为提供了解决方案，使参考，但主要是关于政府的市场营销理论的应用连接控制部分和企业市场营销部门。他们看起来问题的角度是不一样的，同时看到了这个问题也是不一样的，这需要解决和解决问题的方法是不同的问题。下，我们通过不同的角度讨论问题的原因。
2.1着眼于从二手房市场监管的原因的问题
由于空置房问题是，我们的国家已经出现了近年来的新问题，是我们国家住房分配制度改变了由民族用品耗材市场的过程中出现的空置房问题主要有以下几个方面造成：
1、房地产开发商不注重产品质量不会造成产品能够实现祖先需求函数，它有可能是企业忽视了质量监督创造，也可能是房地产开发企业一直没能在产品开发计划来考虑和设计阶段的二手房今后的发展将创造产品功能滞后。
2、房价过高是高是居民最大的抱怨，这也是二手房子未索尔·萨布尔主要因素。现在二手房价格过高，严重超过了我国小市民经济舱承载能力。我国房改政策改革正式从1998年开展到目前已经有五年中，但是，居民的二手房方面费用的能力是非常低的。虽然我国高档二手房市场的发展速度肯定有近年来迹象并未放缓，但是，过度的高，现在市场支撑的主体或二进制消费者的购买欲望，因为房子的价格，但无法得到实现。
3、二手房建设的高速发展，我国在二手房投资增速每年25％以上，在我国的时间还没有形成强大的购买市场，快速发展已经超过了我国居民的经济承受能力。这样就形成了高大量供应是充足，消费能力滞后的情况。例如，去年北京空置房面积达530,000平方米，但有相当部分碑记纳克居民住房面积为10多平方米低。将解决居民的住宿，这部分的是能够有效地解决空置房的问题。
4、历年累计空置房。冻结3英尺非第一是冷，我们的全国空置房的问题不是近12年才出现。2001年北京商品房空置情况看那个，商品房内的空闲时间3年有大约组成10分之9。增加了空置房成为突出问题，政府有放不出来明确地解决空置问题，相对我国农村，市场经济并不一定发展，但是，因为人们是根据要根据即使有旧房间的一部分出现空缺的能力，构建室，但对我国整体经济的影响甚微。
2.2着眼于从属性显影剂角的原因的问题
房地产开发商销售难的问题，这是很多开发人员满足其主要影响因素相同的问题有以下几点：
1、二手住宅产品本身的质量问题，二手房的质量问题出现的销售困难的主要因素。在一些开发商不注重自身产品的质量，认为当出现销售不动的时候，只要12滴大天王可以改变事件的进程。在二手房的产品质量低的因素主要有房地产开发商不采取与政府控制部分工作不到位造成的。
2、为了迎合消费者的需求通常能够在所有的固定价格，只要有合适的买家能够提供住房，当和解时出现了一些2，房地产开发商销售节奏没有把握。很多开发商它的小精灵质量不是太好的单位出售一动不动，但和解的时间建设销售收入通常是房地产开发商的利润是，这将导致项目后期销售将下跌到了困难的境地。
4、对策研究
我们从二手房市场管理者的角度可寻求问题的解决对策，如下所示：
1、在处理空置房的问题上，我认为政府应该从审批的角度考虑需要企业在项目申报过程中提出了掀起可行的计划，包括销售计划，就是这样利于二手住宅市场管理者有宏观的数据统计，从而可以进行在计划过程中对二手房项目的可行性相应的指令。
2.政府应加强和国民经济平衡发展问题的公告和国家发展战略指导的宏观信息，使企业掌握足够的市场营销信息，将为以后的营销投资的信息基础。
3.为了提供一个收入较低的居民适用住房，我认为仅仅是提高居民的收入没有正确肯定，因为对国家公务员的工资标准提高到能够使我国的财政赤字负担加重。我们国家应在开拓居民接收通道来解决居民的住房困难问题。
4.二手房交易信息管理将导致我国的交易行为，也将能够支持其国家制定，在加快了信息化建设的过程中我国取得了一定的成绩的政策，但二线二手房交易信息的管理并没有在全行业进行的，必须解决这方面的问题进行重点应该是发展我国信息化建设和人才的培养，无论是软件硬件都希望在一个楼梯。
5、为了主要解决了二手房行业领导者的问题，从强调强有力的领导者的观念更新获得，只是有想法，续约已经能够学习先进的市场营销理论自觉，我国政府领导人正在实施年轻，这样可以促使危机的领导者增强意识，还不忘为别人服务的时候，为社会服务。在二手房控制部分应该努力支持国内一些名牌房地产经纪人，原因它在提供高品质适中的价格为居民与政府密切合作的住宅产品，既有利于改善城市建设，优化城市规划，有利于促进市场诚信度。
目前我国二手房行业正处于全新的发展阶段，二手房营销是其重要方面，因此对二手房行业的营销策略具有非常重要的现实意义。
6、中国二手房营销创新
几年前，二手房营销似乎比较罕见，但不知道。 现在广大市民已经熟悉流行的概念了。 走在街上，突然间一张五颜六色的房子传单的照片将被塞进你的怀里; 二手房贸易展览会，展览会，研讨会领域; 打开报纸，他可以感觉到和奢侈的阻挡; 打开电视机，那些享受一个住宅区销售广告的人变成了二手房营销。二手房的成功是绘图选择5 0％，3 0％是设计，20％是营销。 建筑设计的成功必须通过营销和体现，明显的二手房营销是非常重要的。
不过，看看近期的战争是不断变化的二手房营销，促销活动，相当多的开发商只不过是“不折不扣”，“全天候物业管理”，“质量三包”喜欢“三不断阅读文章”。开发商依然在传统的营销理念中，住宅销售完成了第一阶段，但往往在开发过程中忽视了对消费者真正需求的调查。其二手房开发的统一性及其所谓炒作的卖点与小个性，刺激和满足消费者需求和需求日益增长的买家的多样性。这对许多开发商来说可能很困难，销售二手房是积压的重要原因。这些独特的属性的明星是异常的缺氧症。实践证明，客户在购买消费心理学成熟时，供应超过需求住房的情况，二手房开发公司只进行营销创新，确定独特的卖点，以区别市场竞争。
创新是二手房营销的命脉。 但在二手房市场中，随处可见市场，如二手房市场无敌的立场，营销创新的需要。 只有创新的道路，才能形成自己的营销功能，才能生存发展。
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