什么是住房支付能力?
——剩余收益法的案例
原文作者 Michael E. Stone
University of Massachusetts–Boston
摘要：本文旨在提高对住房支付能力指标和标准的剩余收益方法的认识和支持，特别是在美国。它首先概述了与可承受性概念有关的各种语义、实质性和定义性问题，从而引出了支持剩余收益方法的概念合理性的论点。这一概念随后被简单地纳入美国和英国关于负担能力的辩论的历史背景。在此之后，我们将讨论制定业务剩余收入标准中涉及的两个主要问题:选择非住房项目的规范性标准和税收的处理。本文的结论是，考虑到剩余收益范式对住房问题和需求分析的潜在影响，住房补贴政策和抵押贷款承保实践
关键词：支付能力;保障性住房;剩余收益
绪论
什么是住房负担能力?最根本的是，它是一个人的社会和物质经历的表达，作为家庭，与他们的个人住房情况有关。负担能力表达了每个家庭在平衡其实际或潜在住房的成本方面所面临的挑战，另一方面，在其收入的限制条件下，其非住房支出。但是，公共政策和个人经验的解释是通过分析指标和住房负担能力的规范性标准来调节的，这些标准超越了独特的个人经验。这样的指标和保留所有权利。
标准使人们有可能得出结论——可能有争议的是，关于负担能力问题和需求的总体范围，以及它们在社会和地理上的分布情况。它们还为至少在某种程度上合理地制定、执行和评估处理可负担性的政策和实践提供了重要的基础。在美国,人们普遍接受住房成本与收入的比例适当的指标的能力和简单的“经验法则”比标准(收入的25%,直到1980年代早期,30%之后)评估住房负担能力的问题,以及确定资格和支付水平,明确公共租赁住房补贴和更松散的其他租赁和所有权计划和融资。在20世纪60年代末和70年代初，尽管有相当多的批判性讨论，但在美国，这种比率模式仍然存在，并在此后的一些努力中提出并应用了另一种剩余收入方法。本文首先概述了住房负担能力含义的各种问题，并提出了支持剩余收益模型的概念合理性的论证。这一概念随后被简单地纳入美国和英国关于可负担性措施的辩论的历史背景中。后一种文献已被审查，因为自1990年以来，在英国的研究和倡导团体中有很有见地的讨论，认为需要更清楚地了解住房负担能力的意义，以及各种概念方法的相对优点，特别是对剩余收入模式的关注。以下部分讨论了在实施剩余收入标准方面所涉及的一些实际挑战:选择非住房项目的规范性标准和税收的处理。本文的结论是，考虑到剩余收益范式对住房问题和需求分析的潜在影响，住房补贴政策和抵押贷款承保实践。
住房负担能力的逻辑
与负担能力有关的语义和实质性问题在有关住房负担能力的文献中存在几种紧张关系，包括但不一定限于以下内容:
1.概念上的严谨性与实际的政策影响。
2.住房负担能力与“经济适用房”
3.住房负担能力与住房标准。
4.一种可负担性的规范标准，与对收入的住房成本进行实证分析。
概念性的严格性和实际的政策含义。住房补贴政策不可避免地受到其他因素的影响，这些因素包括可能存在的不当激励、财政约束和政治利益等因素。然而，这不应减少对严格和健全的概念化的知识责任，这两者都是为了分析和作为一项重要的考虑- -如果不是唯一的考虑- -在制定政策方面。例如，Feins和Lane(1981)、Yip(1995)和Wilcox(1999)都对负担能力的措施给予了相当大的关注，但最终还是无法从这一混乱中解脱出来。相比之下，Hulchanski(1995)已经成功地阐明了购买力措施的不同用途，尽管他像Feins和Lane(1981)一样，仍然在比率方法的范围内。叶氏(1995)和Wilcox(1999)认识到剩余收益方法的概念强度，但最终在考虑到使用剩余收益法来进行政策目的的挑战时，最终撤回了传统的比率衡量方法。
住房负担能力与“经济适用房”。在英国和美国，人们通常用“经济适用房”来表达负担能力。但是，负担能力不是住房的特征——它是住房和人之间的关系。对有些人来说，所有的房子都是可以负担得起的，不管它有多贵;对另一些人来说，除非是免费的，否则没有住房是可以负担得起的。“负担得起”的住房只有在三个基本问题得到回答时才有意义(和效用):
1.负担得起的人吗?
2.什么标准的负担能力?
3.多长时间?
事实上，根据以下关于住房标准的讨论，还可以补充一个问答，需要达到什么物理标准?
在20世纪80年代以前，美国的住房补贴(公共和私人)被称为低收入住房和低收入和中等收入住房，明确定义了“低收入”和“中等收入”。尽管这些术语和定义仍然用于确定资格。
在这个国家的各种住房政策和计划中，“经济适用房”一词在20世纪80年代开始流行，这是由于公众对穷人的困境承担的责任，以及负担能力的挑战提高了收入分配。虽然它仍然缺乏精确和一致的定义，但这个术语已经达到国际地位，它不仅包括社会住房和低收入住房，而且还包括为中等收入家庭提供经济援助的住房，这些家庭在私人投机市场中难以购买住房。因此，在我看来，一个更为准确的术语是“低于市场的住房”，它恰当地表示了住房存量的可识别部分，而没有提出任何不合理的普遍要求。
住房负担能力与住房标准。住房剥夺可以采取多种形式，其中缺乏可负担性只是其中之一。家庭可能居住在不符合标准的住房，在拥挤的条件下，没有安全的任期，或在不安全或无法进入的地方。虽然这些其他形式的贫困在逻辑上不同于缺乏负担能力，但大多数家庭在现实中经历了一种或多种形式的贫困，因为他们无法负担得起令人满意的住房和居住环境。如果其他形式的住房不足主要是由于支付能力不足,在衡量购买力的程度问题我们应该如何解释那些似乎没有一个家庭支付能力问题(由一些标准来衡量),然而,做一个或多个其他形式的住房不足的经验吗?简单地说，如果在相同的住房市场范围内获得满意的住房和居住环境的成本超过了这些家庭所能负担的，那么他们就应该被合理地认为有负担能力的问题，尽管这并不是通过应用经济负担能力标准来揭示的。只有这样一个家庭能够负担得起足够的住房，而且如果这样的住房是实际可行的，他们才有理由被认为居住在住房不足的情况下。虽然住房剥夺是复杂的，而且可以采取各种形式，但大多数形式的剥夺的标准都是相当确定的，因此，从原则上讲，剥夺及其与负担能力的关系是相当容易处理的。然而，是否有理由认为，那些确实存在负担能力问题的家庭，却被“过度居住”，如果他们没有被安置好，可能就没有负担能力?这个问题是前面一段的正面，原则上可以用类似的分析技巧来回答。当然，困难的根源在于一个合理的、广义上可接受的“过度居住”定义是什么。尽管住宅内的人数与居室的数量(或房间的总数)之间的关系被广泛地用作操作定义，但其简单性的定义往往过于简单。例如，一套现代花园公寓，包括两间小卧室、一间小客厅和一间狭小的厨房，很容易就能拥有一间曾经豪华的维多利亚公寓，只有一间大卧室、一间宽敞的客厅和餐厅，还有一间厨房。因为公寓有两间卧室，而不是后者因为它有两间卧室，所以考虑住在前者的寡妇是否合理?一个更微妙的问题是，对于评估可承受性而言，是否应该考虑在家庭和朋友之间进行过夜拜访、学习或爱好、或在家办公或就业时，是否应该考虑住在家里?因此，似乎有负担能力问题的家庭数量，但如果没有被过度居住，就不会有这样的家庭，这可能会因为一些灵活的标准而大大降低，而不是简单的个人/卧室(或个人/房间)定义的定义。总而言之，住房负担能力与住房标准并没有真正的分离。对考虑到其他形式的住房剥夺的负担能力问题的程度和分配情况的分析，将增加决定有真正负担能力问题的家庭的数量，而对住房过度的调整将减少这一问题。由于这些抵消趋势和定义的困难，住房负担能力的研究应该是迭代式的:在第一个实例中应用经济负担能力标准，同时探索提高分析的精度的方法，以解释下和过度住房。Lerman和里德(1987)和Thalmann(1999、2003)已经开发和应用质量等措施,分类一个家庭有支付能力问题而不是实际住房成本与收入的基础,但在获得住房的成本基本物理标准在一个给定的当地的房地产市场。Lerman和Reeder(1987)使用比率标准开发了他们的模型;Thalmann在他的第一篇文章(1999)中使用了比率标准，但在他的后一篇文章中使用了剩余收入标准。(2003)。由于难以持续定义和测量房主的入住率，他们的分析都受到了限制。
可承受性的规范性标准与对收入的住房成本的实证分析。自19世纪末以来，欧洲和北美对消费者支出进行了研究，得出了有关家庭如何将收入用于住房和其他项目的大量信息。总结住房成本数据的一种方法是计算住房支出与收入的平均比率或中位数。因此，人们一直认为，由于平均家庭实际将收入的这部分收入用于住房，因此将其作为合理支出的标准是合理的。Rapkin很奇怪地指出，当他写到，没有关于租金收入比的讨论可以开始，而不是关于一个月的房租应该接近一个星期的工资。我从来都不清楚，这一说法究竟是一种统计观察，还是一种对畜牧业的“民俗”劝导。(1957 ，8)
Baer(1976)通过明确区分一个指标来做出有用的贡献，该指标以实证的方式衡量了住房成本和收入之间的关系，以及一个标准，该标准规定了一个指标应该取或不超过的适当的值或值。正如他在谈到住房负担能力时所说:考虑到不同家庭面临的各种情况，关于住房的收入百分比的规则可能会在个别情况下产生极大的误导，因此也会在综合数据中产生误导。尽管人们普遍认识到，这种两难处境在很大程度上违背了建立适当住房标准的努力。(Baer 1976, 383)进一步阐明这个问题，Feins and Lane(1981)和Yip(1995)分别对美国和英国的住房支出和收入之间的关系进行了广泛的实证研究。在这两种情况下，他们明确地认识到指标和标准之间的区别。然而，他们，以及贝尔(1976)，最终以支出作为其规范性标准的基础的实证结果。可以肯定的是，所有这些作者都否定了所有类型家庭的单一规范标准的概念。尽管如此，他们提出的标准来自于人口的各种亚群的实际支出模式。实际上，大多数家庭实际支付的住房费用并不是他们实际能够负担得起的:许多人支付的更多，而有些人的工资则更少，无论用金钱还是收入的百分比来衡量。谁支付得更多，谁支付得比实际支付得少，当然不是随机的，而是与经济和社会环境相关联的。作为一个规范性概念，负担能力标准必须有一些独立的逻辑或理论依据来衡量家庭的实际情况。否则，标准是重复的或武断的，而负担能力纯粹是主观的。
从数学上讲，住房负担能力的各种不同和不相容的定义，住房成本和收入之间的关系可以用比例来计算，也可以用差别来计算。这两种方法分别是现行支付能力范式的正式基础和主要的挑战。然而，在实践中，似乎有更多种不同的方法来定义住房负担能力或其缺乏:
1.房价、成本和家庭收入汇总表之间关系的相对变化。
2.主观性——无论哪个家庭愿意或选择花钱.
3.家庭预算-货币标准以总住房支出模式为基础。
4.比率最高可接受的住房成本/收入比率
5.在支付住房费用后，在基本水平上满足非住房需求的最低收入的双重标准标准。
相对的措施:抵押贷款和房地产行业广泛使用的相对方法，以评估住宅销售市场的可承受性为基础，以典型的住房成本为基础，主要针对潜在购房者。派生的指标可以使两个或更多的时间点被比较，以便比较平均而言，住房出售是否变得相对或多或少的负担得起，通常是与中位数收入或不变美元有关。这种负担能力措施的技术复杂性各不相同，关于住房成本和收入的最适当的定义，以及不同的成本和收入定义的含义(Linneman和Megbolugbe 1992;帕奈尔和威廉姆斯1994;Weicher 1977)。在美国，最被广泛引用的相关措施是全国房地产经纪人协会(NAR)和住房研究联合中心(Joint Center for Housing research)。然而，在这两种情况下，这些措施都是真正的应用比率方法，不是概念上截然不同的方法。因此，相对的方法可能是有用的，但并没有提供独立的规范性标准来评估有多少家庭能够负担得起那些待售的房产。他们也没有提供任何依据，来评估业主在当前住所中可能承受的负担能力，尽管联合中心的租户比率确实提供了更广泛的租户压力指标。
主观的方法:第二种方法建立在对“经济人”的假设上:由于家庭是合理的效用最大化者，每个家庭都是按照定义支付住房的费用。有些家庭可能生活在不受欢迎的条件下;另一些人可能收入较低，因此他们没有多少选择;但他们都在自己的约束条件下做出了最好的选择。因此，从这个角度来看，住房负担能力本身并没有可概括的意义;除了个人选择之外，建立一个可承受性的标准标准既不合理也不可取。最近一份提交给英国议会特别委员会的保障性住房的备忘录坦率地指出:“可承受性的概念，无论何种商品，本质上都是主观的”(2002年，2)。更复杂的观点认为，财政弹性的程度确实随收入的增加而增加(Kempson 1993;Linneman和Megbolugbe 1992)。然而，虽然大多数收入较高的家庭在如何分配他们的住房和其他项目之间的资源方面有相当大的决定权，因此对于他们来说，负担能力可能是相当主观的，低收入家庭在收入分配的低端不是简单地在住房和其他需求之间自由选择。更确切地说，住房成本通常是第一个对可支配收入的要求，因此低收入家庭对于他们在非住房项目上的支出几乎没有决定权。因此，可承受性的主观性不仅不是普遍性的，它甚至不是伴随收入而增加的连续统一体。相反，我认为，有一个门槛或过渡区，在这上面，可承受性可能变得越来越主观。那么，重要的问题是，在什么情况下，可承受性不是主观的阈值或过渡区，以及在该阈值下的客观负担能力如何定义和测量?这些问题并没有在这个角度解决。
家庭预算的标准方法:第
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