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维也纳绿地价值的空间特征分析

摘要：本文采用效用估价法来检验。在奥地利维也纳市，绿地的隐含价值被资本化为公寓价格。我们利用空间经济计量技术改进了传统模型，并比较不同空间模型的估计，即空间滞后模型，空间误差模型和空间Durbin模型（SDM）。而我们对空间的使用模型解决了忽略变量偏差的常见问题，特别是SDM允许控制本类型分析中很少包含的可能的邻近效应（即小规模邻近效应）。研究结果表明在解释维也纳的公寓价格时，绿化带是很重要的绿地施加离心力。SDM被认为是性能最好的小尺度邻域效应存在的模型绿色便利设施评估中考虑该模型的可靠案例。

JEL分类C31·Q51·R21

S、 赫拉特
城市未来研究中心建筑环境学院新南威尔士大学，悉尼2052，澳大利亚
电子邮箱：shanaka.herath@unsw.edu.au

J、 乔默特（B）
CERDI-CNRS，奥弗涅大学，65，密特朗大道，法国克莱蒙费朗63000
电子邮箱：Johanna.choumert@udamail.fr

G、 梅尔
多层次治理与发展研究所/空间与房地产研究所，奥地利维也纳经济与商业大学经济学，韦尔森德尔斯普拉茨，邮编：1020
电子邮箱：gunther.maier@wu.ac.at
1.简介


绿地是对持续扩展的回应或抵抗，城市地区伴随着深刻的经济和社会运动。在奥斯特里亚，一个直到第二次世界大战前一直以农村为主的国家，现在城市人口的比例已经达到总人口的68%（世界银行数据¹）。人口从农村地区向城市地区的转变，伴随着自然和农业用地减少，景观改变，远离直接和直接的自然设施，城市居民可能会感到有必要在他们居住的地方附近有一个“自然之地”。因此，绿地是整体可持续发展的重要组成部分。计划：它们有助于提高经济吸引力（Crompton等人。1997年；Crompton 2000），促进社会联系（Maas等人。2009），²提供景观和环境便利设施³（Bolund and Hunhammar 1999；Jim and Chen 2008；Jo and McPherson 1995；Tzoulas et al。2007年；Zhang等人。2007年）和健康福利（De Vries等人。2003年；Kuo and Sullivan 2001年；Willis and Osman 2005年；Maas等人，2006年；Tzulas等人。2007年）。⁴

绿地是开放空间分类中的一种特殊类型。根据麦康奈尔和威尔斯（2005年，第17页）的说法，绿地可以被定义为“一个围绕城市区域的开放空间区域，并在开发过程中得到保护。它被用来定义城市边缘地带的边缘，至少在那个时候，发展“跨越”了绿地。绿地也被称为“城市增长边界”。它包含了城市化区域的物理扩展，因此被认为是遏制政策的一个重要结果（Nelson 1988）。⁵文献中充分确立了绿地作为遏制政策工具的作用。例如，Kuhn（2003）指出，绿地的设计是为了保护紧凑的城市形态，而Pendall和Martin（2002）则断言，绿地是城市周围开放空间的物理边界。

1.http://data.worldbank.org/。

2.Maas等人。（2009）介绍了在荷兰对10089人进行的一项研究的结果，他们发现缺乏绿地（距离居住地
3公里以内）与孤独感和缺乏社会联系之间存在相关性。其他研究也表明，绿色社区报告的家庭暴力较少（Prow 1999；Kuo和Sullivan 2001）。Witt和Crompton（1996）强调了绿地的存在与犯罪之间的关系：在绿色社区，青少年犯罪和家庭暴力得到缓解。

3.城市地区的生态服务包括空气过滤、小气候调节、降噪、保水、水处理、固碳、侵蚀控制和生物多样性保护。

4.Willis和Osman（2005）综述了有关绿色空间对健康的积极影响的文献。靠近绿地促进体育活动。潜在的好处包括降低患心血管疾病、某些癌症和某些类型糖尿病的风险。宜人的生活环境对心理健康和幸福感有积极的影响。绿地的存在可以降低患抑郁症的风险。他们估计，英国久坐人口从23%永久减少1%至22%，每年将产生14.4亿英镑的社会效益，如果排除老年人，则将产生4.79亿英镑的社会效益。这不包括与降低心理疾病（如精神疾病、家庭暴力或精神疲劳）相关的益处。这些数字表明，绿地的效益是可观的。

5.Pendall和Martin（2002）将5种城市遏制政策分为三种主要形式：城市增长边界、城市服务边界和绿地。

从规划的角度来看，绿地通常是指在城市或城市区域周围画得相当紧密的通道，规划者打算永久或至少很难改变（Pendall和Martin，2002年）。“绿地是指城市周围的土地区域，建筑开发受到严格限制（Amati和Yokohari，2006年，第125页）”，因此它是指环绕城市或大都市区的开放空间的物理区域，例如农田、森林或其他绿地，以及它将成为城市扩张的永久性障碍（Bengston and Youn 2006）。此外，绿地也可以是城市政策的结果，该政策旨在保护用于环境和娱乐目的的绿地。在减少环境污染的背景下，绿化带被描述为“一条这样的树种和这样的几何结构，当种植在一个水源周围时，通过以可持续的方式截留和吸收污染物，可以显著减少空气污染”（Abbasi and Khan 2000，p.1）。在维也纳，与绿化带的封闭性相比，这些环境和娱乐目的似乎占主导地位。官方政策文件中指出了这一点——“1995年，维也纳市议会批准了《绿带总体规划》hellip;hellip;（即）设想将整个土地或土地的毗连部分作为娱乐区和具有生态价值的区域加以保护，使之不受建筑物的影响”（维也纳市，2000年，第33页）。
这种公共设施的生产成本是众所周知的（种植树木、修剪树篱等的成本），而且很容易测量。收益更难评估。然而，这些利益评估对决策者来说是至关重要的：它们提供关于公众偏好的信息，并允许对当地政策进行优先排序和校准。本文的目的是分析购房者购买维也纳绿地的意愿。在文献中，人们提出了两种方法来评估人们的偏好和评价绿地。有估值法（Hanley and Knight 1992）和选择实验法（Bullock 2008）基于陈述偏好，而特征价格法（HPM）（Correll等人，1978年；Willis and Whitby，1985年）和旅行成本法（Dwyer等人，1983年）是基于显示的偏好。考虑到我们关注的是土地资源的利用和城市压力，我们寻求用高性能材料确定绿地的居住价值。
我们的贡献是双重的。首先，我们研究家庭如何在靠近中央商务区（CBD）和绿地之间进行权衡，如现有研究所示，靠近绿地通常会导致房价上涨。然而，在同一个模型框架内，在评估邻近绿地和CBD的效益方面，缺乏经验证据。此外，大多数的效用估价研究都集中在评价邻近不同绿地而非绿地的效果上。随着围绕绿带的政策论述在欧洲其他城市重新出现，⁶本研究也与这些背景有关。其次，我们的分析涉及空间背景下的公寓价格。空间计量经济学表明，在点或区域观测到的值往往依赖于附近观测到的值。因此，忽略了邻近观测之间这种空间相关性的模型可能会产生低效且无偏的参数估计（Anselin 1988）。为了解决这个问题，我们使用空间特征模型来评估绿地。虽然空间模型解决了忽略变量偏差的常见问题，但我们使用的其中一个模型——即空间Durbin模型——特别允许控制这种分析中很少包含的可能的邻近邻近效应（即小规模邻近效应）。
最近对维也纳进行了几项效用估价研究，尽管没有一项是专门评估绿地价值的，也没有一项是针对小规模社区的邻近效应进行控制的。Brunauer等人（2009）使用hedo nic框架评估租赁市场中的非线性价格函数和空间异质性。


6.法国巴黎市也制定了发展绿地的计划。这个大巴黎项目是政府在2009年提出的。它旨在将巴黎描绘成一个可持续发展的城市的典范，它拥有高效的交通、有竞争力的经济、更好的生活质量、更强大的文化生活和更多的自然景观。虽然交通是该项目的关键要素，但绿地的作用也被认为是重要的：除了保护现有的绿地外，它还旨在促进包括区域公园和森林在内的绿地的发展，以创建动植物生态走廊。

结果表明，维也纳租赁市场内部存在较大的空间差异。利用邮政编码作为位置变量的特定于位置的截获来解释地区的异质性。Herath和Maier（2013）发现，特定地区的特点以及与CBD的距离对于解释维也纳的公寓价格非常重要。在这项研究中使用了空间享乐方法，尽管主要目的是在有或没有空间效应的情况下估计租金梯度。此外，Wieser（2006）的研究发现，维也纳住宅用地市场的价格受到邻近地下网络、开放空间和购物中心的可达性，甚至新地铁站分布的影响很大。Wieser总结最近的开放空间（公园、绿地或其他主要娱乐区）的距离，未能在研究中分离出靠近绿地的显著影响。Feilmayr（2004）的一项研究仅在构建维也纳房价指数时使用了HPM。
论文的其余部分结构如下：下一节简要介绍了文献综述。3和4描述使用的数据和变量以及建模策略。结果将在第五节讨论。第六节是本文的结论。


2.文献综述


许多研究调查了绿地、森林、空地、公园和湿地的隐含价值（调查见Fausell和Lilieholm 1999；McConnell和Walls 2005；Rambonilaza 2004；Choumert和Salanieacute;2008；Brander和Koetse2011；Waltert和Schlauml;pfer 2010）。由于城市森林、草地和湿地通常划分了部分绿地，因此我们认为这些土地用途与本研究范围内的绿地类似。开放空间和公园等其他便利设施也提供类似于绿地或森林的环境和娱乐服务，但规模较小（Morancho 2003）。
Nelson（1985）在一篇综述性论文中指出，绿地增加了邻近城市土地的价值，这种影响也延伸到了远郊土地市场。然而，他坚持认为，由于大面积分区和对农业实践的限制，位于绿化带内的土地价值可能较低。Correll等人的早期研究。（1978）声称，绿带的存在对Boulder，Colorado附近的住宅地产价值有着重大的积极影响。邻近绿地的住宅物业单位的平均价值比大约1公里外的物业单位高出32%。假设一个线性关系，作者认为，在距离绿地每米的地方，房价下降了13.75美元。关于绿带与俄勒冈州华盛顿县土地价值之间的相互作用，Nelson（1988）实证地认为，远郊土地价值受益于邻近绿地，而绿地价值不受邻近远郊开发的不利影响。
这些有关绿地的效用估值超出了美国的范围。例如，Tyrvainen（1997年）和Tyrvauml;inen以及Miettinen（2000年）表明，城市森林被认为是芬兰两个地区的环境特征。这些研究使用HPM通过比较住宅价格和与住宅单元相关的特定便利设施数量，隐式估计城市森林便利设施的价值。前一项研究报告指出，邻近水道和森林娱乐区，以及住宅区内森林总面积所占比例的增加，对公寓价格有积极影响，而latter则指出，距离最近的森林面积增加一公里，平均可使住宅价格下降5.9%住宅的市场价格。研究还发现，以森林为目标的住宅平均价格比其他类似属性的住宅高4.9%（Tyrvauml;inen和Miettinen 2000）。在另一项研究中，Garrod和Willis（1992）证明了英国城市森林作为审美效用来源的价值。他们检查林业和林地环境对房价的影响。采用两阶段特征价格模型，探讨了森林类型对房价的影响。研究表明，林地对住宅价值的影响是显著的。研究了三种类型的云杉对房价的影响：相对覆盖率每增加一个单位，云杉大约会降低141英镑；相对覆盖率每增加一个单位，阔叶树大约会增加43英镑；落叶松（和松树）的相对比例对房价没有显著影响。
有价值的福利、城市规划和政策见解通常是通过效用估价研究得出的。其中一些分析估计了与某些环境便利设施相关的保费，然后提出了相关的政策论述。Lee和Linneman（1998）根据hedonic框架，利用一系列财产价值，证明了韩国首尔绿地的价值随时间而变化。从那时起，直到20世纪80年代，绿地可及性的边际价格一直呈上升趋势。除了为城市绿地的正向舒适性价值提供实证支持外，本研究还提供了与政策和福利相关的见解，如绿地的舒适性是拥挤的，并且绿地内区域的拥挤成本随着时间的推移而变化。Le Goffe（2000）通过对农村自食农舍（“gites”）租金的独特研究，估计了不列颠法国地区农业和林业活动的外部影响。结果表明，集约化饲料和畜牧业对农舍价格有一定的负面影响，但与永久性草地价格有显著的正相关。通过比较隐含价格水平和经济激励的可能比率，讨论可能的福利结果。其中一个案例是将增加永久性草地的边际效益与拨付的退耕还林补助进行比较，结果表明，增加永久性草地的边际效益优于所考虑的补助。
尽管空间

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