The Aging of the Population and Housing Reverse
Mortgages in China
Abstract: The aging of the population is the inevitable result of social and economic development, while at the same time it exerts a major impact on the socio-economic and cultural development. The housing reverse mortgages allow the elderly to change properties into cashes and increase pension funds through their own resources to improve the quality of life in old age, and open up a new for solving the problem of pension. However, this project itself is huge, which calls for the government, the banks, insurance companies, social security departments and other relevant parties to unify their understanding, coordinate actions, and co-operate with each other.
Key words: the aging of the population, housing reverse mortgages, Social Security
The ageing of the population is the inevitable result of social and economic development, while at the same time it also exerts a major impact on the socio-economic and cultural development. In the ageing of society today, itrsquo;s of great social significance to reduce the negative influence by the ageing of the population, solve the economic problems of the elderly and improve their life quality. These problems have become the hot issues concerned about by the governments and societies around the world.
At present, the practice of housing reverse mortgages in foreign countries, especially in America, proves to be a mature channel of financing and effective way of pensioning. It has a great significance in compensating for the deficiencies of social security, improving the economic situation of the elderly, and improving the quality of life for the elderly.
1. INTRODUCTION OF HOUSING REVERSE MORTGAGES IN AMERICA
Housing reverse mortgages, also known as the model of pensioning by housing, is originated in Netherlands. Its development in the United States is the most mature and the most representative one. In the 1980s, there were a large number of 'house rich, cash poor' people in the United States. Thus housing reverse mortgages came into being.
Housing reverse mortgages refer to that the property owners of the houses who have reached the 62-year-old mortgage the property rights to insurance companies or financial institutions accordingly, which give a comprehensive assessment of the value of the house, the future appreciation and depreciation. After the assessment of the house and the average life expectancy calculation of the elderly, cash is paid monthly or annually to the insured elderly. This fixed payment continues until the elderly dies. The elderly enjoys the incomes and the right to live in the house. The insurance companies or financial institutions accordingly could get the property right of the house upon the death of the elderly and they can rent or sell or auction the house. Currently, in foreign countries, there is regulation stating that upon the establishment and enforcement of the valid contract, the insurance companies shall pay monthly regardless of the actual life of the insured. If the actual life of the insured is shorter than the life expectancy, the insurance companies can also take over the property.
In the United States, the interest rate of reverse mortgage is slightly higher than that of the average mortgage. The financial institutions will get the appreciation of the property besides the principal and interest upon the death of the owner and the sale of the house. The appreciation and the interest are the sources of profits for the financial institutions. However, if the owner lives longer than expected, or the amount of the appreciation of the property is not as much as expected, the actual recovery of loan interest of the financial institutions will decrease, and even the principal is hard to recover. Therefore, the business has to run against certain risks.
The U.S. housing reverse mortgage was initiated and implemented by the U.S. Federal Mortgage Association in 1986. The government set up a special department for the housing reverse mortgages under the Federal Housing Authority (FHA). The legitimate lending institutions authorized by the FHA have the exclusive rights of carrying out reverse mortgages. The legitimate lending institutions mainly refer to: banks, trust companies, the National Bank of Union, the savings banks, savings and loan associations, the Federal Reserve Bank, the federal savings and loan associations, credit Union, the Federal Credit Union, and other entities with special authorization by the FHA. [2]
Housing reverse mortgages in the United States have a history of more than 20 years. In the past 20 years, housing reverse mortgages not only matured as a means of financing and were accepted by more and more people, more importantly, it has changed the way of life of many Americans who rely mainly on investment returns to support the life after retirement. Housing reverse mortgages make the elderly not have to worry about their investment every day. They need only contract with insurance companies or related financial institutions and then live a richer and more affluent life after retirement once and for all.
Housing reverse mortgages enable retirees to enjoy a more comfortable life after retirement and more economic independence. It also makes the retirees avoid falling into the awkward position of 'house rich, cash poor'. Meanwhile, it helps the elderly solve the pressing needs, such as paying for medical expenses, crediting the accidents loss. Therefore, in recent years, when the interest rate of America is at a lower leve
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中国的人口老龄化和住房反向抵押贷款
论文摘要：人口老龄化是社会和经济发展的必然结果，同时它对社会经济和文化的发展也产生重大影响。住房反向抵押贷款允许老年人转换属性到现金兑现，通过其自己的资源增加养老基金，来提高老年人的生活质量，开拓一种新的方式来解决养老问题。然而,这个项目本身是巨大的,它要求政府、银行、保险公司、社会保障部门和其他有关各方统一他们的认识、 协调行动，并相互合作。
关键词：老龄化的人口 住房反向抵押贷款 社会保障
人口老龄化是社会和经济发展的必然结果，同时也对社会经济和文化的发展产生重大影响。在老龄化社会的今天，它对减少其带来的负面影响具有是重要的社会意义。人口老龄化、解决老人的经济问题和改善他们的生活质量。这些问题已经成为各国政府和世界各地的社会关注的热点问题。
目前，住房反向抵押贷款在国外，尤其是在美国，被证明是一个成熟的融资渠道和有效的养老方式。它具有弥补社会保障的不足、 改善老人的生活经济状况和提高老年人生活质量的重要意义。
一、美国的住房反向抵押贷款概况
住房反向抵押贷款，也被称为养老模式的住房,起源于荷兰。其在美国的发展是发展最成熟、 最具代表性。在上世纪 80 年代，在美国有一大批“住房富有，现金贫穷”的人，因此住房反向抵押贷款业务应运而生。
住房反向抵押贷款是指房屋的业主,已经达到62岁的抵押贷款产权保险公司或金融机构,因此,它给出一个全面的评估价值的房子,未来的升值和贬值进行综合评价。经过评估的房子和老人的平均寿命计算，每月或每年向投保的老人支付现金。这个固定付款仍在继续,直到老人去世。老年人享有收入和居住生活的权利。保险公司或金融机构因此可以得到老人房子的产权在老人去世后可以出租、出售或拍卖。目前,在国外,是有监管规定的建立和实施有效的合同规章制度, 无论被保险人的实际生活如何，保险公司都应当按月支付，。如果被保险人的实际生活比平均寿命较短,保险公司也可以接管财产。
在美国，反向抵押贷款的利率略高于一般的抵押贷款。金融机构将房地产的升值除了本金和利息的死亡所有者将房子的。升值和利息是金融机构的利润来源。然而，如果业主生活长于预期，或房产的升值的数量并不像预期的一样，实际的恢复贷款的金融机构利率会下降，并连本金很难恢复。因此，业务必须针对某些风险运行。
1986年，美国联邦抵押贷款协会开始实施美国住房反向抵押贷款。政府为了住房反向抵押贷款根据联邦住房管理局 (FHA)成立了一个专门的部门。由联邦住房管理局授权的合法贷款机构有开展反向抵押贷款的独家权利。合法的借贷机构主要是指：银行、信托公司、联盟国家银行、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信贷联盟、联邦信用联盟和其他实体通过联邦住宅管理局的特别授权。
住房反向抵押贷款在美国有超过20年的历史。在过去20年中，,住房反向抵押贷款不仅成熟为融资的一种手段,被越来越多的人接受,更重要的是,它改变了许多美国人主要依赖于投资回报支持退休后的生活的生活方式。住房反向抵押贷款让老年人不需要担心他们的投资每一天。他们需要只与保险公司或相关金融机构签订合同，然后一劳永逸的享受退休后更富有和更富裕的生活。
住房反向抵押贷款使退休人士的退休和经济上更加独立的享受更舒适的生活。这也使得退休人员避免落入“住房富有，现金贫穷”这个尴尬的位置。同时，它可以帮助老人解决迫切的生活需要，如支付医疗费用，贷记的意外损失。因此，近几年，美国的利率处于较低的水平，人数申请住房反向抵押贷款却不断增加。这种趋势揭示了越来越多的人们已经意识到住房反向抵押贷款是一种很好的个人金融产品。以住房反向抵押贷款的美国减少贫穷率约4%。直到2004年7月结束还有20492的反向抵押贷款的交易。
住房反向抵押贷款让老年人拥有固定的收入，无需出售他们的房子就可以提高生活质量。毫无疑问，实施住房反向抵押贷款对当今社会人口老龄化有重要意义。
二、在中国实施住房反向抵押贷款的意义
基本上,老年人在中国投资了房产的毕生积蓄。除了房子,他们手头没有多少钱,所以他们的生活并不容易。随着人口的老龄化,它必将对人们的生活产生广泛而深刻的影响。因此,在中国尽快实施住房反向抵押贷款很有必要。
（一）中国已进入老龄化社会和社会安全面临严峻挑战
1、老人人口的中国在世界排名第一
中国是世界上人口最多的国家，2005年1月6日超过13亿对，占世界总人口的四分之一。与此同时,中国的老年人口也居世界第一。2006年,60岁以上老年人口已达到1.45亿占老年人总数的五分之一。根据专家的预测,中国60岁以上老年人口将在2015年左右超过2亿,占总人口的15%。2025年这个数字将上升到3亿左右,这意味着每五个人将超过60岁。2050年,中国的老年人总数将达到4.4亿,占总人口的25%。那时,中国将会是一个高度老龄化人口的国家。应对老龄化的挑战已成为中国21世纪的重大问题。
2、中国人口老龄化已显示高级老龄问题的一个明显趋势
据说在人口中60至69岁的人都是年轻的老人人口，70和79中年长者人口，80及以上为高级老年人口。从1999年到2000年,超过80岁的老年人口、增加到1199万以上,平均年增长率为4.56%,高于3.0%的世界平均水平,发达国家为2.0%。
据估计，到2025年，中国的资深长者人口将从当前1300万增至2574万。这一数字将在2050年达到1亿。在那个时候，每10个人中将有一名中年长者人口，高级老人的人口增加需要更多的医疗和护理人员。医疗和护理人员的成本会增加，社会的要求也会越来越迫切。
3、老人之前变得富有
在中国人口老龄化问题在社会经济的发展之前。在2000年，当中国进入老龄化社会，国民生产总值人均是856美元，排名在世界100之后。同时，相当多的人的温饱问题没有解决。恩格尔系数(食品消费占日常开支的比率），它反映了社会的贫富水平，年约50岁，落到几乎没有足够的食物和衣物的联合国的范围。经济状况的特殊性决定以下几方面。在宏观层面上，国家和社会仍然缺乏雄厚的经济实力和物质基础来提供充分的财务安全和丰富的物质生活，以应对日趋老化的庞大的人口数量。在在微观层面,大多数老年人晚年生活的条件下,收入不高,积累不够,和材料不能致富。我们的养老退休制度使得退休人员很难公平分享经济增长的成果。他们实际的生活水平可能在通货膨胀和物价上涨的情况下进一步下降。2005年11月底，在中国的基本养老保险、医疗保险和失业保险的招生人数分别为1亿6000万，1亿6000万和1亿零300万。招生人数的增长率令人印象深刻，尽管要达到健全社会保障体系的标准还有很长的路要走。传统的家庭为老年人提供养老保险模式可以一定程度上发挥作用。然而，随着空巢家庭的一对夫妇与一名儿童和四位父母养恤金提供的家庭面临着巨大挑战的增加。在中国,人们致富年龄之前,经济的发展落后于人口老龄化。这些因素使中国社会保障面临日益沉重的压力,并将对中国经济可持续发展的严峻挑战。
4、社会养恤金水平较低的中国
中国老年龄研究中心的调查显示，目前有1000万人以上80%d的老年人需要照顾。在调查老年人在城市中，98%依靠自我养老。共有40,000国有福利机构，拥有超过109万张病床照顾83万老人。相比数以亿计的福利服务，这些床位只占超过0.7%和通过人数是低于0.6%，仍然远低于发达国家是5%至7%。如何解决老人提供养老保险，并确保他们的生活质量成为了政府面前的重大课题的问题。
5、养老基金面临的困境是收入不足以应付开支
目前，中国的公共养老金制度按收付实现制会计。人口迅速老龄化和劳动力的下降，将建立的公共养老金系统增加的退休人员和支付养恤金的人减少的压力。于退休人员的增加和人们支付养老金的减少。目前，中国的养老金缺口已经达到了25000亿元，相当于全国经济在中国一年的总收入。如果这种情况不能得到改善，将养老基金将面临收入不足以应付开支的严重困境，因此大批老年人面临不能够领取养老金的困境。
（二）住房反向抵押贷款的实施，将使老人的财产变成现金，并且通过自己的资源增加养老基金和提高生活晚年的质量，从而开辟了一条新的途径来解决养老资金问题。
住房反向抵押贷款的实施，实现了通过房产实现养老，这对目前的养老方式是一个有力的补充，并开发一个有用的和可行的养老道路安全问题在面临的国家、社会和家庭。住房反向抵押贷款连接家庭的住房，老年证券，金融保险业的投资，这使得住房发挥三重功能：居住，为养老金和投资。
1、在研究中老年、儿童和居住在节约的基础上，老人可以住在住房反向抵押贷款，以加强养老保障，从而降低了国家在社会保障的压力。
中国的养老保障覆盖面窄。许多工人在非国有单位系统中不包括。和许多社会成员的要求不能得到满足。住房反向抵押贷款为养老安全开辟了一种新方法。老年人不出售他们的房子通过住房反向抵押贷款可以拥有固定收入来维持和提高老年生活,这大大简化了国家社会保障压力,促进了社会福利制度的发展，在维护社会稳定、促进社会和谐方面发挥了积极作用。
2、住房反向抵押贷款提供了一种新的思维方式,优化了属于家庭的资源配置,这有助于增加收入和提高老年人的生活质量。
中国城市居民度过大部分的收入用在购买房产，把他们的孩子通过学校，帮助他们的孩子完成婚姻和日常开支。其结果是，,当他们老了,他们只有一点点积累的流动资产,他们很难维持高水准的生活收入下降的情况下,在健康和医疗支出增加。住房反向抵押贷款为老年人提供新的资金来源,让他们继续享受住宅使用的功能也享受增值带来的好处。该方法拓宽养老收入和增加了养老基金的方式。与此同时,它使老年人在经济上更加独立,追求更高的生活质量。
3、老人应实现自我保护。孩子们应该实现自力更生。两代人之间的过度依赖应该变成彼此相对独立,有利于建立新的代际关系,适应了市场经济体制。
中国的计划生育政策以来的第一代是近30年的历史。他们将不得不承担在不久的将来供养老人的责任。一个40岁的夫妇将面临四个父母的年龄是在65年和70岁的男人和一个15岁的孩子。在我国社会保障制度的不完善的条件下，这对夫妇不得不承担沉重的经济负担和压力。住房反向抵押贷款的实施很大程度上可以减少资金压力的孩子要抚养他们的父母。同时，这种做法有利于倡导自力更生和公平竞争的社会风气、鼓励合理分配和消费资产间各代人之间、鼓励年轻人建立他们自己的生意和依靠自己、减少对父母的依赖，这对增强整个国家的竞争力具有重要意义。
4、住房反向抵押贷款有助于业务的多元化的金融机构。
住房反向抵押贷款不仅给银行和保险公司，带来了新的业务，也是深化改革和创新业务的商业银行和其他机构。它在一只手多样化的业务和收入，另一方面，它促进各金融机构的社会责任和利润，达到双赢。
5、住房反向抵押贷款有助于减少社会储蓄率,释放社会消费,促进经济发展。
人口老龄化使人们在考虑养老金存款储蓄。为了应对可能到来的失业的威胁,大量支付养老金和医疗费用,孩子的教育费用的增加和商业化的住房,这是一个明智的选择对于城乡居民增加储蓄和改变最近的消费转化为长期消费。近年来,缺乏消费一直困扰中国经济发展。城乡居民的储蓄率高和最近的消费变成长期消费。这些因素导致消费者需求不足，制约了中国经济的发展。反向抵押贷款可以在居民年老时实现房屋产权的价值，该方法有效地解除忧虑的中年人,促进人们重新考虑当前消费的有效性,并释放一些消费者的要求。它有助于降低社会储蓄率、提高物资的流动,促进中国经济的健康发展。
随着住房改革的深入,越来越多的城市家庭拥有自己的属性。在城市,拥有个人家庭属性已达到80%。这些家庭,住房已经成为他们的私人性质的重要组成部分。有了这个物质基础,可以结合建设健全老年人社会保障制度和住房产权获得的居民。
随着住房制度改革的深化，越来越多的城市家庭拥有自己的物业。在城市，拥有个人财产的家庭已经达到80%。这些家庭，住房已成为他们的私人物业的主要组成部分。这个材料的基础，有可能把老人的健全的社会保障体系建设和住房居民所取得的财产权利结合起来。
三、在中国实施住房反向抵押贷款的建议
通过以上的分析，我们可以看到实施住房反向抵押贷款业务在中国具有很大的的社会意义。根据我国国家和地方的条件，我们必须发展住房反向抵押贷款制度，这是适合我国国情的。在这个过程中，应注意以下几个方面。
（一）系统、政策和规章应该放在第一位
住房和养老保险关系到社会稳定与和谐，因此，政府应发展一系列的有关法律、法规和政策落实住房反向抵押贷款，实现养老金的住房。
1、建设政策与法律保护
住房反向抵押贷款的实施必须有运营平台和系统的安全性，包括对现行的有关法律和条例和建立新的法律、法规的修订。在中国，城市的土地属于国家。而每个人限期在付款时使用。住宅用地的最长使用年限是70年,那之后收回土地使用权由国家免费的建筑物。随着年限的增加，与土地房子的价值总是不断升高。经过一段时间的增加，其价值会随着土地使用期限的临近贬值。其结果是，相关法律需要进行调整，以落实住房反向抵押贷款。同时，它是中国把房子作为遗产留给孩子们的传统。可以
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