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业主委员会和物业服务单位
郑强
（中国政法大学民政与经济法研究所，中国北京）
摘要
随着住宅建设领域的发展，住宅小区逐步建立业主委员会，使得物业管理制度不断完善。虽然现行法律规定了业主大会和业主委员会作为执行机构的功能和权力，但业主委员会的法律地位在解决实际问题时仍然相对模糊，这导致业主委员会作为法定代表人时法律效力不明确，存在是否有合法权利提起诉讼来处理纠纷的问题。此外，由于业主委员会的法律地位不明确，业主委员会与企业物业服务的关系受到了更多的讨论。本文对业主委员会与物业服务企业之间的关系进行了梳理，从业主委员会法律地位的角度出发，提出完全履行业主委员会职能的建设意见，通过自我管理加快业主发展。
关键词：业主委员会，物业服务单位，法律地位
绪论
理论界和实践界对业主委员会的法律地位进行了辩论，无论是“物业管理条例”还是“物权法”对这一问题都采取了模糊的态度，这导致在面对由业主委员会带来的业主权力问题的诉讼时，有些地区法院败诉以及是否受理诉讼的争议。2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）。从那时起，中国的物业管理已纳入法律制度，物业服务单位也开始正式登台。那么，物业服务合同的另一方是业主，业主会议还是业主委员会？如何确认业主委员会的法律地位（如代表权，诉讼权等）？这些问题涉及到业主委员会与物业服务单位之间的关系，具有非常重要的价值，因此有必要对其进行探讨。
- 业主委员会的法律地位
1.1国外相关立法动态
总体的讲，在各个领域中对业主委员会的法律地位存在着很大的争议。总结之后，本文列举了以下三种通常的观点：首先，有人认为业主委员会作为社区独立法人代表有权独立提起诉讼并承担法律责任；第二，有人认为业主委员会可以提起诉讼，但没有合法资格，因为它是一个享有从属起诉资格的非法组织；第三，剩余的人们认为其既不是从属法定代表人，也不具备提起诉讼的资格。本文通过对国外立法案例的研究，对我国现行的业主委员会相关法律问题进行了分析。
第一类是法国模式：法国业主管理委员会不仅保留合法资格权利，作为权利与责任相结合的主体，而且享有作为法定方的权利和能力，建立并得到法律的有力支持（Liang，1998）。法国政府公布的《贝茨法（法国法）》第十四条规定，如果两个以上业主拥有建设主体的不同方，则应有一个业主管理委员会。这两个人从法律角度来看应该由一个委员会组成，所有这些都必须是法律上的记录。根据法律规定，该委员会应该享有公司人格和行为能力，以执行法律行为和提起诉讼。对于该委员会的法律性质，第十五条第一款规定管理委员会具有以申请和辩护方式出席诉讼的资格，诉讼对象包括某些特定所有人。无论管理委员会和一个或多个业主是否接通，他们都有权为维权辩护提起诉讼（Wen，2002）。在这种法国模式下，管理委员会享有法定代表人的独立资格，拥有广泛的权利来建立一个明确的法律地位。
第二种类型是德国模式：所有权管理组织称之为德国住房所有权法中的业主共同体，这不是法律所规定的，而是通过业主之间的任意约定建立的。与法国法律相比，所有业主组成的业主共同体不具有法定代表人资格的权利能力，因为在诉讼中，业主是单一的业主，而不是业主共同体。然而，根据《房屋所有权法》第二十一条，在法律问题上，业主社区成为具有行为能力的组织共同体。因此，这种复杂的业主群体在本质上被认为是具有部分权利能力的特殊组织（DAI，2002）。在德国模式中，业主社区不是独立的法人代表，当然也没有法人资格和能力。但在某些情况下，也应赋予诉讼资格。
第三种是日本模式：管理团队自动成立，只有两个条件才能具备法定代表人资格：一个条件是该团体中的三十多人; 另一方是3/4以上拥有决议权的业主同意在当地设立法定代表人，姓名，地址和注册。 总之，日本有三种所有制组织：管理组织，管理组织法人代表和社区管理组织，所有这些组织都有不同的标准。
第四种是美国模式：即使公寓建设所有权协会的法定代表人资格不明确，且国家法律无权采取行动或没有应诉能力，但非法人社团可以采取行动或根据自己的意愿作出回应以实现美国宪法和国家法赋予的权利（Zhou，2005）。在美国的法律问题上，法律逐渐承认了以前案件中公寓所有权协会的诉讼权利。
1.2国外相关立法动态
台湾市政府有关公寓建筑管理的有关建筑业主和公寓管理的问题。这一规定说明，要实现管理自治，必须建立管理组织，以多数原则执行实施和共同处理与居民联系的共同问题。管理机构由业主会议、管理委员会、管理负责人和管理人员组成。业主大会根据有关权利和义务的共同问题和问题，召开全会。管理委员会或管理费的定义是，公寓楼应设立委员会，还应指派一名代表委员会的主席处理外部事务。《公寓楼规例》第三十八条：管理承诺具有当事人的能力，并告知业主无论他们被称为检察官或被告，他们的权利或责任都属于起诉权（王，2002）。本条例规定，管理委员会或管理费用有当事人的能力，特别是采取行动。管理人员规定，业主会议或管理费或管理委员会委托或指定人员进行施工管理和维护。台湾法赋予管理委员会或管理层的诉讼资格包括起诉和回应。
1.3中国立法现状
中国的所有制立法经历了漫长的过程。 2003年发布的“物业管理条例”要求制定业主会议制度，包括业主委员会在业主大会上的执行机构的地位。 第十条和第十五条明确列明了业主大会和业主委员会的职责，其中第十条规定：a）在业主大会上制定和修改讨论原则； b）制定和修改管理协议； c）选择业主委员会或更改其成员； d）雇用或解雇提供财产服务的企业；e）融资和使用特殊的维护资本； 6）改建，改建工程或相关设施；g）关于共同拥有和共同管理权的其他主要问题。第十五条宣布：业主委员会实施业主大会决议，其职责是：a）召集业主大会，报告物业管理情况；代表业主会议聘请企业提供物业服务并签署物业服务合同；b）了解业主和用户的建议和意见，监督和助理执行物业服务合同；c）监督管理规定的执行； d）业主会议授权的其他责任。
中国的物业管理法规不是保护所有者权益，更倾向于如何更好地管理财产。 尽管这一规定明确界定了业主大会和业主委员会的职责，但仅表明业主委员会是业主大会的执行机构。 对于业主委员会的法律地位，在监管方面没有明确的解释。在2007年颁布“物权法实施细则”之后，还没有关于它的文字。“物权法条例”第83条规定：所有人应遵守法律，法规和管理规则。业主大会和业主委员会有权要求损害他人合法权益的人员，包括不加区分地处置废物，污染物或噪声，畜牧业，违反违法建筑物规定，占用通道拒绝支付物业管理费用以制止侵权，消除危险，排除破坏并赔偿损失。如果任何行为损害了他们的合法权利，业主有权向人民法院采取法律行动。事实上，这一规定只是明确了业主的诉讼地位，即个人业主可以以个人名义提起诉讼，而业主委员会为业主公共利益提起诉讼主体权利的权利并未提及。
关于最高人民法院于2009年10月1日宣布的物业服务纠纷案件具体适用法律的第二条规定：符合下列情况，业主委员会或业主要求确认的合同或合同的有关规定无效的，人民法院应当给予支持：a）物业服务提供者将服务区内的所有物业业务转包给他人后，签订的一站式委托合同； b）物业服务合同第8条规定提供物业服务的企业免除责任，加强业主委员会或业主的责任，并消除业主委员会或其他业主的重大权利。第八条解释：依照产权法第七十六条的规定，由业主会议为企业提供物业服务的决定，人民法院支持业主委员会解除物业服务合同的申请。如果企业向业主委员会申报财产费，人民法院应通知企业要求拖延缴纳物业费。第10条规定：业主委员会在确定了关于双方权利和责任的物业服务合同后，适用于服务提供方 - 房地产企业从房产区域搬离房屋或服务场所及相关设施以及文件和特殊维护资金由企业暂时保管，人民法院支持其申请。如果企业拒绝退出区域和转让设施，以及以现有财产合同关系为借口要求物业费，人民法院不会允许。从最高人民法院的解释来看，中国法律显然赋予了业主委员会为原告的资格，但没有资格成为被告。所谓的“有限条件”或“取决于条件”是指法院对法律支持情况的严格规定，意思是根据条款2、条款8和条款10的规定，只有法律是合法的，法律已经明确规定业主委员会没有原告资格。例如，在第8条第2款中说：当物业服务提供商向业主委员会申请物业费时，人民法院应通知它与延迟支付物业费的业主联系。上述规定表明，物业服务企业只能向业主而不是业主委员会申请权利。
1.4业主委员会的法律地位
随着业主委员会制度的发展和完善，其法律地位比以往更加明显。笔者认为，根据当前法律制度的发展情况，业主委员会的性质属于非法定代表组织。由于中国业主委员会的发展较晚，而且仍处于起步阶段，无法成为法定代表人。根据民法第37条，法定代表人应当符合下列条件：a）依法发现; b）拥有必要的费用或财产; c）自己的姓名，组织和地址; d）独立承担民事责任。但业主委员会刚刚在法律上得到承认，这表明业主委员会是行政组织，它没有独立财产，可以独立承担民事责任。从起诉的角度看，业主委员会不得作为司法解释的原告。笔者认为，2009年度，业主委员会不具备成为符合司法规定的被告资格的条件：如有争议，物业服务企业只能向业主而非业主委员会采取任何行动。唯一的原因是业主委员会有财产，不能承担民事责任。
1.5现行法的深层分析
1.5.1如果发生诉讼，业主委员会是否需要授权？
根据现行法律规定，业主大会是执行机构，有必要明确是否需要业主委员会授权。其实有两个原因：第一，业主委员会是组织的，所以如果提起任何诉讼，委员会需要授权；第二，由于业主委员会被授权在自己的权利范围内采取诉讼的资格，因此不需要授权。对此问题，杨立新教授认为：““物权法”第78条第2款如果业主委员会或者业主大会的决定损害了业主的利益，业主可以撤销诉讼。”物业法第83条法规规定：业主应遵守法律，法规和管理规定。业主大会和业主委员会有权要求损害他人合法权益的人员，包括不加区分地处置废物，污染物或噪声，畜牧业，违反违法建筑物规定，占用通道，拒绝支付物业管理费以制止侵权，消除危险，排除破坏并弥补损失（Yang，2009）。
刘宝玉教授说：“房子是所有者一生中最大的投资，房屋及其私有财产的市值和社会价值超过其货币价值，所以与商业公司股东相比，有必要扩大司法范围干预并尊重业主的保护。而且，业主诉讼不仅影响到所有人的经济利益，而且影响到他们的生活和精神安宁，这表明相关法律对监督和控制的执行更加严格。业主委员会提起的诉讼是“物权法”第1条第15款规定的“共同所有和管理权的其他重大问题”的情况之一，也应当通过多数规则。当然，考虑到要召开业主大会并不容易，因为居民社区有这么多业主，所以为了提高工作效率，业主可以授权业主委员会在特殊范围问题上采取法律行动监管或业主会议的决定。 “物权法”第八十三条规定：业主应当遵守法律，法规和管理规定。业主大会和业主委员会有权要求损害他人合法权益的人员，包括不加区分地处置废物，污染物或噪声，畜牧业，违反违法建筑物规定，占用通道拒绝支付物业管理费用以制止侵权，消除危险，排除破坏并赔偿损失。
笔者认为，当业主委员会作为原告在法律范围内提起争议时，业主委员会可以在没有授权过程的情况下，通过业主会议提起法律诉讼，这意味着法律实际上授予其对法律规定的诉讼资格范围。 例如，增加更多的授权流程会使法律流程更加复杂，同时也会降低处理争议的效果。
1.5.2业主是否具有被告资格
这个目的已经在上面讨论过了;然而，即使是新的司法解释公众，仍然没有明确的规定。有些学者认为有资格申请原告，被告是一个合并，表明它是否具有一项资格，同时又具有另一项资格。但笔者认为，面对中国业主委员会的现状和发展状况，不仅要重视其业主的诚信问题，事实上，在实践中，赋予被告资格并不困难。但是，如果它有权被告，结果会带来巨大的灾难和负面影响，因为如果业主委员会没有执行使用的财产，将很难实施，这可能会影响利益和业主。笔者认为，根据“物权法”第78条第2款的规定，业主有权要求法院撤销诉讼，如果业主委员会或业主会议做出的决定损害业主利益的话。从这个解释中，学者们猜测业主委员会失败授权的被告资格并不合适。由于撤销诉讼和承担被告责任存在巨大差异，因此根据这些文献词来解释现行法赋予被告资格并无意义。
1.5.3业主委员采取诉讼的诉讼范围
需要更清楚的是业主委员会有多大的范围采取任何行动。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当坚持业主的整体利益原则。因此，业主委员会必须以共同利益和诚信利益为基础采取行动。同时，为了保护业主的利益，业主委员会也应在业主权益受损的情况下提起诉讼。适用于采取行动清单的情况：
（a）物业服务企业发生纠纷。物业服务企业违反约定，损害业主利益的，业主大会决定合同关系后，应当退出物业服务区。但是，如果企业拒绝交纳涉及全体业主共同利益的物业管理室或文件，业主委员会有权采取法律行动。
（b）发生纠纷的，涉及建设费相关公共区域建设和相关设施。根据《物权法》第八十一条，业主可以自行管理合同和相关设施，也可以委托企业或管理者处理。如果在自我管理的情况下，业主组织有权根据管理规则或法律规定收取维修费。如果业主拒绝支付，使设施部分或全部停止工作，并使全体业主的有效共同利益受到损失，业主委员会有权对拒绝支付的业主提起诉讼（汉族，2008）。
c）由于共同的领域和共同的问题，个人所有者与第三方之间发生争议。由于“共同领域”的共同管理以及共同共同的“共同问题”（刘，2007），所以争议的类型被列为两种：第一，如果所有者或第三方（租借或借用房屋）因不当使用而损害共同利益，例如未经业主许可，将住宅改为商业建筑;二，物权法第八十三条规定：行为投放垃圾，排放或噪音，养殖动物，重建法规，居民共同区域的规定。上述两种类型将被采取法律行动。
（d）某些业主的共同区域被损坏，业主委员会有权提起诉讼。即使面积小，也不能
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