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4.1介绍
尽管不完整，但在前一章中提出的证据支持了欧盟的一种观点，即房屋所有权是一种金融资产。这并不意味着所有的欧洲家庭都这么认为，即使他们这样做，也必然是推动他们的任期和投资组合决策的主要动机——消费动机也非常重要。然而，观察到的住房行为以及欧洲家庭的态度，表明了与生命周期模型的一致性。当他们到了退休年龄时，大多数欧洲人已经用他们的部分收入来做房主，而且许多人已经还清了住房贷款，住房是他们财富组合中最大的单一因素。这似乎与其他投资机会的特点以及该国福利国家规定的强度有关。
与生命周期模型的明显的一致性以及住房和养老金之间明显的可替代性，表明房主很可能会使用他们的住房资产，从而在年老时有收入。在经济方面，在退休期间的消费平滑可以通过减少部分或全部的住房资产来实现。
这一章的目的是调查这种行为的实际发生程度以及欧洲人将其视为其生活策略的一部分的程度。它首先描述了养老金系统的一些跨国差异，包括家庭对这些系统是否足够的看法和看法。从这一点出发的理由是，它为家庭是否需要寻找额外收入提供了一个重要的背景。
作为调查的背景，它的继续是，原则上可以实现住房资产的各种方式。这很复杂，因为房屋所有权可以提供实物收入和现金收入。每种方法都可以通过不同的区段和不同的方法来实现，这些方法一起可以总结成六种策略。
本章的主要部分汇集了一些来源的证据——包括现有文献和已公布的统计信息，以及我们的家庭采访——以确定在使用方面，不同的策略实际上有多么重要。这幅图有两个要素。大多数欧洲老年人受益于较低的住房成本，因为他们享受的是直接房主所享有的那种收入。第二种情况是，住房资产的储蓄——以现金形式获得收入——可能不如LCM所预测的那样普遍:实际上，欧洲人倾向于保住自己的住房资产。与此同时，有证据表明，人们的态度可能正在发生变化，因此，未来几代年长的欧洲人将更倾向于利用他们的住房权益来满足他们的消费愿望。
这一章的最后一节通过对提前退休的调查提供了关于老年人使用住房资产的进一步证据。在整个欧洲，一些成员国的情况比其他国家更甚，已经形成了一种提前退休的文化，即在正式的国家退休年龄之前，提前几年从劳动力市场大规模撤出。在实践中，住房建设似乎为许多人提供了实现他们退出工作的手段，因为它提供了实物收入和现金收入，而后者则是在实际退休前几年内发生的。
4.4老年住房权益:实践中的策略
考虑到六种可能的策略，实际发生了什么？到什么程度欧洲老年人所采取的不同策略是什么？和其他部分一样，从现有的研究和收集到的经验证据来看DEMHOW项目是不完整的。然而，它确实提供了一些广泛的图片。
4.4.1使用非住房资产
当然，任何房屋净值的实现都是在这样的背景下发生的。年龄较大的欧洲家庭可能不仅拥有养老金权利，而且在他们的投资组合中通常拥有一系列资产类型。之前的问题是欧洲人一旦到了退休年龄，就开始以一种与LCM一致的方法耗尽他们的总资产。
因为这一共享数据涵盖了55岁以上的家庭，它只可以提供生命周期一部分的发展情况。尽管如此,表4.1显示净资产(其资产的总价值减去所有债务和负债的总价值）的年龄分布——似乎表明家庭在工作中建立资产, 直到60或65岁以上，继续经营，并在退休期间为消费提供资金。这样的解释必然是尝试性的，因为共享数据不允许分离年龄和群体的影响。如果老年人群的终身收入低于年轻人群，这将导致平均净值较低，完全独立于任何生命周期的效果。更复杂的是我们不知道那些早夭的人是否与那些幸存的人有不同水平的净值。在大多数情况下，对于表4.2可以合理地断言的是，按年龄分组的资产配置文件不是与年老时的储蓄不一致。
考虑到这一点，国家间的差异是值得注意的。虽然对大多数国家来说，个人净资产的峰值水平是在55岁到59岁之间，但奥地利的最高水平是在较早的年龄，而社会民主国家的年龄稍晚一些。大多数欧盟国家的法定退休年龄在60岁至65岁之间，这时在大多数经济体中，家庭开始耗尽他们在工作生活中积累的资产。
国与国之间的进一步差异是家庭净资产下降幅度最大的年龄段。在荷兰、法国、瑞士、德国和希腊，退休后的几年里出现了最大的下降。然而，瑞典、丹麦、奥地利和西班牙没有遵循这一模式，因为他们在70-74岁经历了家庭净资产的最大降幅。
4.4.2使用住房权益
考虑到年龄和总资产净值之间的关系，预计老年群体的住房资产也会出现类似的下降。从我们的家庭采访中可以清楚地看到，以这种方式使用住房的可能性和意图确实很普遍。他们指出，住房资产有时被认为是一种个人解决方案，以满足人们对国家养老金制度的不足的担忧。例如，在匈牙利，除了最富有的家庭以外，住房财富对经济福利似乎很重要。许多被采访者在工作中几乎无法过活，因此无法为退休储蓄。在匈牙利，退休并不意味着人们停止工作。相反，许多匈牙利人会——如果他们有机会的话——继续工作，稳定而低的国家养老金将使他们能够储蓄，为孩子提供更多的财政支持，或者在一段时间内消费更多。然后，如果家庭由于严重的健康问题而不能工作，而且他们不能在经济上管理，他们将首先得到家庭成员的支持。然而，如果家庭无法给予足够的支持，老年人将会计算出如果他们缩减规模，他们能得到多少现金。在匈牙利，裁员往往被视为一个现实的选择。
在英国和芬兰，一些受访者表达了对私人养老基金的强烈不信任;相反，他们更愿意投资于砖头和灰泥。在英国，有一些案例，人们失去了养老金储蓄，人们对私人养老基金变得谨慎起来。作为回应，最年轻的年龄组表示，他们更愿意投资于自己居住的住宅，并爬上房屋的阶梯。在退休期间，他们“计划”从住房阶梯上爬下来。
在芬兰，这部分是银行对私人养老保险的积极营销，这些保险似乎让年轻的受访者感到不安。此外，他们宁愿继续控制他们的养老金储蓄，这是他们的财务手段，而不是把它交给私人养老保险公司。他们认为投资房地产更有吸引力。与最年轻的英国受访者相比，最年轻的芬兰受访者似乎更多地谈论了第二套房产，而不是他们自己住的房子和一架房屋的阶梯。他们表示，他们不会依赖养老基金，而是自己控制投资。
某种程度上，它会让我觉得自己拥有了某种具体的东西，它是我的东西，如果我死了，它就会传给我的孩子们，他们就会拥有它。我喜欢拥有一些具体的东西。我不希望他们(保险公司)为了找出目前的费率每月寄给我一些邮件。(芬兰，25 - 35岁)
在荷兰，自雇人士(与雇员相比)不会自动参加强制性的养老金储蓄，通常包括他们在计划中的住房。工作生涯中一直是自由职业者的退休受访者，他们经常被裁员。45-55岁的个体经营者有出售的计划。
男:是的，房子是我们的新蛋。它给了我们做很多想做的事情的奢侈。它是果冻上的奶油。我们要把房子卖了，因为我们有了这两样可以做很多事情。它给我们提供了太多的机会，六间卧室hellip;hellip;和孩子们在一起，和家人呆在一起，都是完美的。但在某个时候，它会变得太大。
记者:那你会怎么做?
男:不知道，看情况，也许我们会买辆露营车。我真的不知道。(荷兰，45岁)
所以，住房在养老金计划中起着一定的作用，但它应该如何发挥作用呢?家庭适用什么样的策略?事实上，很少有人对表4.1中列出的六种战略在实际中被欧洲老年人所采用的程度有系统的了解。在这里，我们根据一些资源制定了三套策略:
·通过搬迁来节省(策略4和6)
·节省但不搬迁(策略3和5)
·不节省(策略1和2)
4.4.3通过搬迁来减少住房资产
考虑到住房似乎在养老金计划中广泛存在，下一步是考虑住房实际用作养老金的程度。一种可能是，它被用于策略4和6，这两种策略都涉及到家庭搬家。第一个问题是，年长的欧洲房主是否会搬家，这是一种由特定年龄段的流动比率提供的措施。图4.3显示了在过去5年里实际移动的所有租户中老年人的比例；在所有国家中，55-65岁年龄组的迁移率比65岁以上人群高，但各国的比率各不相同。在葡萄牙，人们的流动性最低，而在瑞典和英国，家庭搬家的频率相当高，在过去5年里，55-65岁的人群中几乎有五分之一的人在移动。图4.4为业主提供流动数据。与图4.3相比，房屋拥有者的流动比率明显低于所有家庭。总体而言，除了瑞典和英国的样本外，65岁以上人群的流动比率较低，在5年期间低于5%。这表明，一旦达到退休年龄，老年人的流动性就会下降，而在实际生活中，大多数人仍会在现有的家庭中待上一段时间。
然而，这两个数字并没有告诉我们很多事情。没有关于家庭是否在投资中移动的迹象，如果是这样的话，这是否典型地从购买到租用还是反之。此外，他们并没有指出56-64岁年龄组的家庭是否通常或主要是在预期退休的情况下搬家，以及需要增加现金收入。最后，他们并没有指出，在房屋所有权部门或租赁部门中，一般或主要是向较便宜的房屋移动的行为。简而言之，它们是策略3和5的发生率的非常部分指标。尽管如此，低迁移率确实表明他们并没有被大量使用，而且大多数人死于他们工作时购买的房子。
在这些方面，可以从流动行为的实证研究中得到进一步的证据。Bonvalet和Ogg对法国老年人居住策略的评估发现，在生活过程中的这两段时间后，流动性比率上升:大约退休年龄和84岁以上(Bonvalet和Ogg 2008)。在前一段时期内，搬家通常是在家庭拥有的，从更大的家庭到较小的家庭，很明显的是，随着成年子女的离开或早期寡妇的离去，他们的退休收入和/或家庭规模的减少。在后一时期，这些举措通常是由于健康状况不佳或失去合作伙伴而引发的，通常是由于包括社会住房在内的租赁部门的迁出。而在这两个时期增加的流动性分别与策略4和6是一致的，而不是储蓄减少，他们也可能被视为调整某些生命历程事件,报告的作者们得出结论说，75岁以上的法国人的房子是由不适合居住的家庭引起的，同时也有一个强烈的愿望，要么是有关个人，要么是他们的家人(Bonvalet和Ogg 2008: 764)。因此，这些举措可能被认为是出于调整消费而非实现投资的愿望。除了对流动性的调查之外，还有许多基于LCM框架的计量经济学研究。与Bonvalet和Ogg调查结果大体一致的是，这些数据表明，老年住房资产的倾向较低。许多人在上世纪80年代和90年代曾使用过美国或英国的数据，他们的研究结果表明走出住房租赁住房,裁员或者利用股权以支持消费家庭年龄不是那些普遍的几十年,一个异常通常发生在一方的死亡或进入养老院(Venti and Wise 2001; Rohe et al. 2002; Feinstein and McFadden 1987; Ermisch and Jenkins 1999; Disney et al. 1998)。
Chiuri和Jappelli(2006)调查了17个经合组织国家中老年人的房屋所有权模式，他们发现在大多数国家，60岁以后的拥有率大幅下降。然而，他们的调查得出结论，大部分的下降是群体效应的结果，因此，在70岁之后，每年的拥有率下降了大约0.5个百分点。其他欧洲研究中心的研究也广泛证实了这些发现，同时也表明了国家间的重大差异。Tatsiramos(2006)的一项研究表明，大多数到50岁左右的欧洲家庭，在他们剩余的工作和退休年限中仍然保持着这样的状态，因此没有证据表明住房资产大规模的减少。尽管如此，随着人们年龄的增长以及明显的地区差异，也有一些迹象表明这是一种衰退。特别是在住房成本高、配偶去世后，年长的欧洲人的流动比率增加，这标志着一个普遍的，但不是大规模的趋势，倾向于搬进租赁住房或继续拥有住房，但搬到一个更小的住所(Tatsiramos 2006)。地中海成员国的老年人(意大利、希腊、葡萄牙和西班牙)比其他西方成员国更不可能迁移或者搬到更小的房子或是不属于自己的房子里。
一般情况下，老年人的搬家倾向是有限的，因此他们把自己的房子作为财富的来源，这可能会导致他们的收入需求。在一些国家不同的背景下，特别是地中海国家作为低储蓄的住房产权，大多数通过策略6的储蓄方式都是在退休后或临近退休的时候，而大多数通过策略4的方式是在75岁以上的时候，通常是由于健康状况不佳或失去了伴侣。
家庭采访在很大程度上证实了这些结论。然而，重要的房屋所有权是一种金融资产，许多人在其他非财务方面也与之相关。他们认为住房不仅是一项资产，而且是作为一个家庭的第一个地方，在那里人们感到安全并且能够遇到家庭成员(Elsinga et al. 2007)。这阻止了人们为了拯救战略而搬家。在地中海国家,特别是,住房已成为家庭的一部分业主家的理想的物理和情感关注家庭,家是家庭项目的一部分,在合并后的资源购买的大家庭通过一代又一代的家庭(Allen et al . 2004年)。因此，出售房屋并以这种方式发行股票，不仅是一个投资组合决策，而且往往是情绪化的决定。
访谈以多种方式反映了房屋所有权经历的非财务维度，从而解释了不愿搬迁的原因。一组与“丢失”的东西有关的常见问题。在所有国家，受访者都提到了对“家”的依恋。在讨论了当前老年人的“非理性过度储蓄行为”之后，一位芬兰受访者说:
我更明白，一个人不愿意出卖自己的住宅。这就像多年来的许多记忆，所以，它比银行账户更有价值。对你来说，它是你的挚爱。但我不明白一个账户对任何人来说都是多么珍贵。(芬兰，25 - 35岁)
在德国，被采访者强调了他们对家庭的巨大依恋，他们提到了业主在装修中付出了很多努力，有时甚至是自己建造自己的住宅。在葡萄牙和荷兰，人们强调，这种依恋通常会随着年龄增长而增加。现在的年轻人仍然可以想象在老年时搬家，但是当他们到了老年时，他们可能会像现在的老人一样依恋他们的家。
在德国、比利时、英国和葡萄牙的受访者提到，消费住房财富意味着他们多年的资产建设工作将以高速消失。这对他们来说似乎很不吸引人，会引起一种不愉快的感觉。如果他们利用发行股票的产品，他们将从独立的自住者转变为独立的抵押权人。在比利时和荷兰，被采访者评论说，这就像租房一样。相反，生活的目标是在生活过程中变得越来越独立。因此，股票发行被认为是不合适的。
一些受访者认为，拥有储蓄和拥有资产代表了权力、尊重和价值。总的来说，似乎有一种深深的恐
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