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绿色建筑项目的可行性研究和经济评估
摘要
本文的目的是探讨绿色建筑项目可行性研究和经济评估的概念。进行财务可行性研究的好处使客户能够相当自信地决定该项目是否可行和值得投资。评估的完成和进一步开展项目的决定是发展的一个重要里程碑。使用的方法是在本研究中适当的直接观察。因此，该项目在绿色建筑项目中提出的研究成果可以继续在马来西亚雪兰莪州巴生梅鲁路5647号进行。
1 介绍
可行性研究是前期合同阶段准备阶段的重要组成部分。在任何开发中，客户都会指定估价师或数量测量师来准备市场和财务可行性研究。对客户进行决定性需求的可行性研究可以评估开发具有潜在的投资回报并且可以为拟议项目开发。被Katharina Bause（2014）证实，经济意义上的可行性研究的定义是倾向于确定产品开发是否对客户进行拟议开发是否有利可行的调查。除了这些定义之外，Corrie（1991）详细解释了可行性研究的定义，即在经济评估，财务评估，风险评估，社会和环境问题对拟议项目的评估。总体评估的结果应该使客户能够相当自信地决定该项目是否可行且值得追求。在绿色建筑项目中，对于客户深入调查市场和专业顾问准备的财务可行性至关重要。与绿色建筑相关的环境，需求和成本将基于绿色建筑指数（GBI）规定的标准如下
（1）能效（EE）
（2）室内环境质量（EQ）
（3）可持续选址规划和管理（SM）
（4）材料和资源（MR）
（5）水效率（WE）
（6）革新
1.1 能效（EE）
通过优化建筑定向，通过建筑围护结构减少太阳能热量的获得，收集自然采光，采用建筑服务的最佳实践（包括使用可再生能源）以及确保正确的测试，调试和定期维护来改善能源消耗。
1.2 室内环境质量（EQ）
在室内空气质量，声学，视觉和热舒适性方面实现优质的性能。这些将涉及使用低挥发性有机化合物材料，应用优质空气过滤，适当控制空气温度、运动和湿度。
1.3 可持续选址规划和管理（SM）
选择适当的地址，计划进入公共交通，社区服务，开放空间和景观美化。通过重建现有场地和棕地，避免和保护环境敏感区域。实施适当的施工管理，雨水管理，减少现有基础设施能力的压力。
1.4 材料和资源（MR）
促进使用来自可持续来源和回收的环保材料。通过存储，收集和再利用可回收物以及建筑模板和废物来实施适当的建筑废物管理。
1.5 水效率（WE）
在项目开发中考虑适当的雨水收集，水循环和节水配件的方法。
1.6 革新（IN）
符合绿色建筑指数的创新的设计和举措。在这些目标区域获得积分将意味着建筑物可能比那些没有建筑物更环保解决问题。根据GBI评估框架，还将获得积分，以实现和纳入高于当前行业惯例的环保功能。
所有这些标准是客户提出的开发中建筑师和工程师应遵循的。在绿色建筑中，设计比传统建筑中通常需要的设计更复杂。可持续设计通常需要设计师对替代材料和系统的评估以及建筑建模和模拟，以确保建筑物符合业主的性能要求，并遵循指定组织的标准，能源法规和绿色评级系统（Accredited Facilitator）。拟议的发展应该具有身份并为城市地区创造真正的发展。绿色建筑发展的一个合适的主题应该有自己的风格，从买方的吸引力和对客户的金钱价值。
2 可行性研究的组成部分
在为绿色建筑项目准备市场可行性研究和财务分析时，还有一些主要组成部分。 （Sangree，2012）列出了可行性研究的主要组成部分如下;
（1）区域，人口统计和邻域分析
（2）现场审查
（3）市场分析
（4）提出开发使用和财务分析
（5）评估分析
（6）比较计划成本创造的价值
2.1 区域，人口统计和邻域分析
地区，人口统计和社区分析评估了拟议开发项目周围的当地经济。区域分析侧重于社会，经济，政府政策和环境。这些因素将影响绿色建筑项目拟议开发的表现。有关数据分析的深入信息，如人口趋势，家庭增长，家庭经济，区域经济和现有交通领域。邻近地区的分析正在审查附近地区。
2.2 现场审查
现场审查评估包括水和下水道在内的公用事业的规模，访问和可见度，地形，可用性。以下是该研究应解决的一些问题：
（1）行车时间人口统计：在主题财产的不同驾驶时间内的人口和家庭收入水平是多少？并与现有财产进行比较。
（3）站点：站点是否足够大以支持该开发？
（4）设施：是否有附近的设施可以支持拟议的项目？
（5）政府影响：应分析主体和从属税，分区信息，销售历史，政府限制，环境法规以及可能影响主体财产的其他因素。
2.3市场分析
对绿色项目开发的需要和需求进行全面的市场分析是客户需要进行调查和评估的。根据收集的数据提出设计因素，可持续性环境和成本。该报告还影响了为目标买方提出的售价。市场分析研究非常重要，可用于任何类型的拟议开发。这部分将涉及大量的数据收集，分析和预测。本标题下收集的信息如下;
（1）供应，需求和预计吸收
（2）发展理念和市场契合度分析
（3）产品组合概述
（4）产品定位
（5）项目现场的竞争地位
收集的数据应收集当前供应，未来供应，需求，需求驱动因素的信息，并预测项目组成部分的吸收情况。收集上述信息的深入研究对于确保所提出的项目对客户的物有所值至关重要。
2.4 建议的开发使用和定价分析
设计概念建议和成本包括在分析范围内，成本应该有助于绿色建筑项目的拟议开发。一些客户向顾问提供他们的开发计划，而其他客户要求专家根据他们对可行性研究的市场研究分析和推荐开发范围。
2.5 财务分析
该报告的财务分析部分分析了绿色建筑项目产生收入的能力，并对拟议开发的未来年度进行财务预测。 正如Corrie所说，(1991)客户必须制定他对项目融资的看法，因为财务状况将从一开始就影响可能的选择。应该回答的问题包括以下内容。
（1）资金来源是什么?
（2）适用哪些标准或规则?
（3）项目如何才能最好地响应这些规则?
这样做的目的是防止进一步的损失并产生利润。
2.6 估值分析
绿色建筑项目拟议开发的经济价值是通过贴现现金流量计算的。该分析利用房产在偿还债务前的预计净 收入并应用贴现率。某个国家有现金流量的具体标准准备。
3 经济评估
经济评估涉及项目对社区以及开发者或用户的价值。项目的经济评估与财务评估不同(Corrie，1991)。 项目的期限类型与公共或私营部门的差异。在公共部门，从社会福利方面的项目实施中获得的利益与利润 相比。但是，在公共项目中，每个项目实施的成本节约对评估至关重要。(Corrie，1991)在他的书中也 提出经济评估的原则和方法可以应用于下面的公共和私营部门项目;
（1）节省材料和能源
（2）节省时间
（3）节省事故/损坏等
（4）改善健康和福利
（5）提高生产力
（6）土地使用和土地价值的变化
（7）减少浪费
在绿色建筑项目中，拟议开发对于客户和顾问来说至关重要基于上述经济评估方法的项目实施。需要对项目的经济评估进行调查，以确保产生有效和有用的结果。
4 研究方法论
本研究采用的研究方法是一种定性方法。直接观察的方法已被用于分析研究的部位区域。直接观察是一种收集评估信息的方法，其中评估者在他或她的通常环境中观察研究对象而不改变环境(Holmes，2013)。当需要收集标准化信息并产生定量数据时，结构化直接观察是最合适的。非结构化直接观察着眼于自然发生并提供定性数据，例如在本研究中，研究人员需要直接观察现场以获取场地区域的环境信息。这两种方法都已被使用，但本文详细阐述了非结构化直接观察的信息。用于直接观察的数据记录包括叙述注释，视频或照片，记录和该方法的组合。这种方法的好处是霍姆斯写道，直接观察提供了最高程度的生态有效性，但实验控制程度最低。直接观察的价值与评估者捕捉细节，确定重要内容和解释观察结果的能力直接相关。
5 数据分析
客户指示对10英亩酒店，商场和服务式公寓的混合开发项目进行可行性研究。网站位于马来西亚雪兰莪州巴生Meru路Lot 5647号。收集的数据从2014年9月27日至2014年11月27日开始。
5.1 项目的背景
巴生是皇家城市，也是马来西亚雪兰莪州的前首都。它位于巴生谷的巴生区。它位于吉隆坡西部约32公里处，距离巴生港口以东6公里。图1.0显示了马来西亚雪兰莪巴生的地图。该地块的地形是一个矩形的形状，覆盖着棕榈油树和灌木。根据马来西亚巴生市政府规划部门的规定，该土地被归类为商业和服务用途。
图1.马来西亚雪兰莪州巴生地图
从直接观察，拟议的网站位于最靠近巴生镇市中心。住宅和商业建筑有几个正在进行的项目，如该地区的办公楼。该站点的可达性最靠近通往Shah Alam和吉隆坡的主要道路和高速公路。最成熟的项目毗邻Klang Central，Giant Hypermarket，Tesco，住宅和商业建筑等场所。从观察来看，大多数既定项目 都没有提供绿色建筑的概念。这一结果也为该地区绿色建筑的拟议开发提供了优势。图2.0显示了最接近建议站点的已建立项目。
图2.项目现场
5.2 拟议开发的优势，劣势，机会和威胁(SWOT)
SWOT分析是一种结构化规划方法，用于评估为调查拟议开发而进行的优势，劣势，机会和威胁。观察后收到的数据已在现场完成如下;
5.2.1 优势
（1）永久地契的土地使用权
（2）土地不是马来保留地
（3）巴生内的地区目前由国家当局开发。
（4）拟建地点位于主要道路正面，与道路相同，可以增加土地的价值。
（5）巴生和莎阿南的人口很多。此外，拟议的网站可以吸引更多的人，因为它靠近商业，住宅和工业区。
（6）该地点与电力，供水和通讯系统紧密相连。附近还有学校，火车系统，穿梭巴士等。
5.2.2 劣势
（1）交通拥堵是主要问题。它会导致问题到达建议的网站。
（2）该土地目前在地形起伏，被棕榈油树和灌木覆盖。
（3）这个项目的弱点是，巴生附近有几个竞争对手。所有这些都可以影响主题属性。
- 附近地区正在进行建设;可能会影响项目的运动。
5.2.3 机会
（1）它可以在其所在地之间成功开发，为用户提供各种类型的产品，设施和设施。拟议的开发提供了许多设施和设施，可以提供全方位的产品选择满足人们的需求。拟议的开发项目可以满足当地和外国人的需求
（2）零售业将受益于政府在经济转型计划(ETP)下实施12个主要国家经济区(NKEAs)(其中零售业被列为重点领域之一)，以将马来西亚转变为具有竞争力的发达国家到2020年高收入经济。
（3）此外，没有太多的绿色建筑，这可能为投资提供一些优势 项目;因为绿色建筑的竞争对手较少。
（4）有利于拟议开发的自然地形和新鲜空气。
5.2.4 威胁
（1）建筑材料成本和通货膨胀上升导致额外付款是必要的。因此，一旦完成，开发趋向于提供更高的价格，并且购买者支持复兴方案是非常关键的。
从上面的SWOT分析表明，在场地适宜性方面，人口，设施和位置适合该项目继续进行。除此之外，应考 虑设计特点，如能源效率，建筑物的外立面应考虑自然采光，选择材料，机械和自然通风，水效率等。这些因素有助于可持续的建筑环境，并可吸引当前和未来的人口为未来的家园安定下来。在任何新的开发进 行之前，SWOT分析对客户非常有用，它可以帮助客户识别拟议开发的优势，机会，威胁和弱点。
6 财务分析
财务分析称为财务报表分析，通过编制现金流量来预算绿色建筑中的拟议项目。评估的依据是绿色建筑项目中拟议的混合开发项目的可行性，稳定性和盈利能力。开发项目中发生的收入和支出评估计量如下;
6.1 收入
拟议开发项目的收入需要根据混合开发项目的市场销售情况进行准备，其中包括三(3)种拟议项目， 如酒店，商场和服务式公寓。评估的基础是项目资本和运营和维护成本与项目收入的比较(Corrie，1991)。他还提到计算应该基于产品销售，设施的使用和服务的提供。比较应以不变价格条款进行，并应 延长至项目的整个使用寿命。
6.2 项目成本
该成本可分为开发前和开发后阶段的成本。
6.2.1 前期开发成本
（1）现场调查
（2）调查费用(分层标题和最终标题)
（3）计划和提交费用
（4）对地方当局的贡献
（5）专业费用
（6）管理和监督费
（7）法律费用
（8）广告费
6.2.2 后期开发成本
（1）建设成本(混合开发)
（2）建筑成本
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