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通过室内水上乐园度假村和室外水上乐园的可行性研究进行市场分析
作者：David J. Sangree，MAI
摘要：进行可行性研究以确定拟议的水上乐园开发是否在经济上可行。水上乐园可以是室内或室外，独立或连接到酒店。本文描述了可行性研究如何分析收入，支出和收入，以确定拟议项目的价值以及价值是否等于或超过开发成本。
在开发商或组织考虑建造新的室内水上乐园度假村和/或室外水上乐园之前，抵押贷款人和投资者通常需要进行可行性研究。可行性研究通常由独立的第三方顾问执行，该顾问专门分析水上乐园和酒店项目的表现。进行可行性研究的目的是确定拟议的水上乐园开发是否在经济上可行。如果拟议项目的价值等于或超过完成和运营时的开发成本，则拟议项目在经济上是可行的。可行性研究将分析收入，费用和净收入，以确定拟议项目的价值，并将其与发展的预计成本进行比较。
本文的目的是分析可行性研究的主要组成部分以及可行性研究应该审查的一般领域，作为确定水上乐园项目潜在成功的一部分。本文将讨论室内水上乐园度假村和室外水上乐园的关键区域。室外水上乐园可以定义为提供三个或更多大型水滑梯的设施和室内水上乐园，作为提供10,000或更多平方英尺水生面积的设施。室内水上乐园度假村可定义为包含水上设施的住宿设施，其中至少有10,000平方英尺的室内水上乐园空间，并包括滑梯，管道和各种室内水上游乐设施等设施。
可行性研究的主要组成部分
为室内水上乐园度假村或室外水上乐园项目进行市场可行性和财务分析研究包括许多主要组成部分。以下列出了主要组件：
- 区域，人口统计和邻域分析
- 现场审查
- 拟议的发展建议和费用
- 市场分析
- 建议的开发使用和定价分析
- 财务分析
- 估值分析
- 创造价值与预计成本的比较下面将讨论这些领域中的每一个。
区域，人口统计和邻域分析
区域，人口统计和社区分析评估围绕拟议开发的当地经济。区域分析侧重于影响水上乐园设施的性能和估值的四种力量 - 社会，经济，政府和环境。应详细审查人口统计信息，包括人口，家庭，收入水平，就业水平等，以计算当地和区域内有多少潜在客户。以下是该研究应回答的一些问题：
bull; 人口趋势：该地区的人口是多少，数量在增长还是在缩小？
bull; 家庭增长：该地区的典型家庭有多大？每户有多少孩子？由于水上乐园是面向家庭的设施，该地区的儿童人数是一个特别重要的数据点。
bull; 家庭经济学：该地区的失业率是多少？收入中位数是多少？该地区的家庭有多少可支配收入？
bull; 区域经济：该地区有哪些大型企业在运营？该地区有旅游景点吗？在回答这些问题时，顾问将寻找现有的需求生成器以及处于开发阶段的潜在需求生成器。他或她也会寻找可能很快离开市场的需求发电机。
bull; 区域交通：机场，州际高速公路和火车站的数量极大地影响到一个地区的旅行;
因此，必须考虑这些因素。
由于成功的水上乐园项目通常位于具有互补房地产用途的地区，因此对邻近的商业和旅游设施进行审查的社区分析是一个重要组成部分。例如，最成功的室内水上乐园度假村位于吸引过夜游客的其他主要旅游景点附近。最成功的户外水上乐园通常位于当地居民和游客想去的地区，可能位于主要零售店，海滩或社区设施附近。
网站评论
现场审查评估主题包裹的大小，访问和可见性，地形，水和下水道等公用设施的可用性，以及成功水上乐园项目所需的其他场地相关属性。水上乐园的休闲客人是一个重要的考虑因素，因为室内水上乐园度假村和室外水上乐园的水上乐园游客都可以从区域高速公路方便地前往。该分析通常查看行驶时间或里程半径，并估算来自主题财产的30,60,120和/或180英里（或分钟）环中的可用年轻人和成年人的数量。人口统计数据可以从Claritas或ESRI等来源获得。该研究应该比较来自主题地点的特定驾驶时间内的青少年和成年人的数量，以及位于美国不同地点的其他成功水上乐园（室内或室外），以查看该主题地点是否具有足够的人口基数。以下是该研究应解决的一些问题：
bull; 驾车时间人口统计：在主题物业的不同驾驶时间内，人口和家庭收入水平是多少？与现有的水上乐园度假胜地如威斯康星戴尔，桑达斯基，奥兰多或其他市场相比，它们如何比较？
bull; 现场：该网站是否足够大，以支持正在规划的水上乐园项目？未来有扩展的空间吗？
bull; 设施：是否有附近的设施可以支持拟议的项目？
bull; 政府影响：应分析受试者的从价税，分区信息，销售历史，政府限制，环境法规以及可能影响主体财产的其他因素。
拟议的发展建议和费用
设施建议和成本包括对项目范围的分析以及开发拟议项目的成本。一些客户向顾问提供他们的开发计划，本节审查计划并建议顾问可能认为适合开发计划的变更。其他客户要求顾问根据他们对可行性研究的市场研究分析并推荐开发范围。
如果是室内水上乐园度假村，建议的范围包括客房数量，室内水上乐园的大小，室内水上乐园的游乐设施和景点，任何室外水上乐园的大小，餐厅和休息室的数量，会议空间的数量，礼品店的大小，商场的大小，以及其他设施。
在室外水上乐园的情况下，建议的范围包括室外水上乐园的大小，游乐设施和景点食品和饮料店，礼品店的大小，商场的大小，以及其他设施。顾问可以根据其他最近建造的水上乐园项目估算拟议开发项目的成本范围，或者客户可以聘请建筑师和/或工程师对拟议开发项目进行正式的成本估算。以下是该研究应回答的一些问题。
- 实体工厂信息：客户是否制定了任何建筑计划？
- 设施规模：项目应该有多大？水上乐园应该提供多少次游乐设施和景点？酒店应该提供多少间客房？酒店和水上乐园有多少餐饮设施？
- 品牌推广：对于室内水上乐园度假村，酒店是否应该拥有特许经营权？
- 主题：水上乐园应该有什么类型的主题？这个主题应该有多精细？
市场分析
对当地酒店和室内水上乐园度假村市场进行全面的市场分析是室内水上乐园度假村可行性研究的重要组成部分。对当地和区域户外水上乐园市场进行全面的市场分析是室外水上乐园可行性研究的重要组成部分。
项目财务业绩预测将在很大程度上取决于本节收集的数据。通常，室内水上乐园度假村主要吸引一些当地用户过夜，而室外水上乐园将主要吸引当地客人和一些过夜客人。
酒店市场
在为室内水上乐园度假村进行研究时，顾问应该订购Smith Travel Research（STR）的酒店市场报告。对于户外水上乐园分析，顾问会想要分析市场中酒店的表现，但通常过夜游客占用的比例小于室内水上乐园度假村。STR报告描述了市场区域的每日，每月和每年的入住率，平均每日房价（ADR）和每间可用房间的收入（RevPAR）。顾问还应对正处于开发阶段的市场区域的酒店进行研究。此外，顾问应采访竞争酒店的管理层，以便更好地了解酒店市场的状况。以下因素对于了解酒店市场至关重要。
bull; 现有竞争对手：市场上存在多少竞争者？他们在舒适性，可负担性等方面的竞争程度如何？过去几年他们在入住率，ADR和RevPAR方面的表现如何？该地区现有的室内水上乐园度假村是什么，他们的入住率和ADR表现如何？
bull; 最近的酒店开业：过去几年有多少家酒店开业，这些开业对现有市场有何影响？
bull; 潜在的酒店开业：有多少酒店项目正在进行中？他们会是什么类型的酒店？他们会有多少房间？他们对市场当前供需形势的预期影响是什么？
bull; 市场细分和市场渗透：每个竞争对手在市场中的市场细分和渗透是什么？顾问将希望了解所有细分市场，但特别关注休闲市场，因为室内水上乐园度假村的目标是这一细分市场。该地区的酒店占据了最大的休闲市场的份额将成为房地产的最大竞争对手。
bull; 预测：合成前面步骤中收集的数据，并预测主题属性的性能潜力。根据目前的市场情况，主题在入住率和ADR方面是否表现良好？它的潜在渗透率和市场细分是什么？
水上乐园度假市场
对于水上乐园的研究，对现有室内和室外水上乐园的出勤和定价进行分析是非常重要的。顾问将需要对各种已公布的资源进行彻底研究，并与各个水上乐园的管理人员进行访谈，以确定参加者的数量，平均价格和可比房产的总收入。在某些情况下，水上乐园管理者不愿意分享这些信息，并且没有史密斯旅游研究型组织可以跟踪水上乐园的出勤情况。我们公司维护有关物业性能水平的专有数据库，我们会持续收集这些数据库。以下是需要考虑的事项：
bull; 现有和潜在的竞争对手：该地区还有多少个室内和室外水上乐园？该地区有多少人被提议？
bull; 出勤：现有水上乐园的出勤和使用情况如何？他们一年有多少访客？
bull; 竞争对手的设施：现有和潜在水上乐园在规模，设施，价格，主题等方面的竞争程度如何？
bull; 水上乐园定价：该地区的水上乐园收费使用什么设施？竞争物业的每位与会者的平均票价是多少？出于比较的目的，重要的是考虑提议的主题属性。如果该研究是针对室内水上乐园度假村，则重点应放在附属于酒店的其他室内水上乐园。如果该研究是针对室外水上乐园，则重点应放在现有的室外水上乐园。
拟议的开发使用和定价分析
对预计使用和定价的全面分析是可行性研究的关键组成部分。
室内水上乐园度假村
对于室内水上乐园度假村，酒店是酒店经营业绩的关键驱动因素。在评估酒店的表现时，该研究将预测酒店物业的占用房间数，ADR和使用水平。应提供详细的供需模型，用于计算市场的历史表现并对主题财产进行预测。还应通过分析过夜客人的数量与日间用户的容量来计算室内水上乐园的潜在用户数。以下是一些需要考虑的问题。
bull; 入住率和ADR：市场上具有竞争力的酒店集的历史和预计表现如何？主题财产如何渗透包括商业，团体和休闲在内的主要部分的现有需求？按部门划分的预计ADR是多少？预计的ADR是否包括水上乐园的使用？
bull; 需求：根据本节收集的数据，主题财产的预计表现是什么？该地区是否有大量需求发电机吸引游客？该地区是否有很多有孩子的家庭可以参观水上乐园？
bull; 日通行证：受试者是否允许一日通行证？室内水上乐园度假村分为允许日间通行证和不允许日间通行证的度假村。不允许一日通行证的原因是它促使客人过夜并鼓励他们使用度假酒店的其他设施。
bull; 预测：根据上面收集的数据，主题物业可以预期多少水上乐园的游客，这些游客将来自主题酒店，附近的酒店，还是当地居民？非过夜客人进入水上乐园的合理费率是多少？
室外水上乐园
对于室外水上乐园，要估算的关键数字包括与会者人数和平均票价。室外水上乐园的出席人数众多，具体取决于他们的位置，价格，设施，游乐设施和幻灯片的数量，规模和营销工作。该研究应彻底分析这些主要问题。户外水上乐园的价格将在很大程度上取决于投资者的标准。许多市政户拥有的户外水上乐园收取的价格要低得多，因为他们不需要偿还债务，而大多数私人户外水上乐园都试图以最高的价格提供足够的资金来偿还债务和为投资者带来利润。以下是一些需要考虑的问题。
bull; 用途：该地区现有水上乐园和游乐园的历史和预计使用水平和价格是多少？
bull; 设施：主题物业的拟议设施，地点和大小与现有物业相比如何？
bull; 人口：在该物业周围30至60分钟车程内的人口基数是多少，该地区有多少年轻人可能会利用建议的水上乐园？
bull; 季票与日票相比：季票与日票的定价是什么？
bull; 预测：根据收集的数据，主题在分析的前五年将达到什么类型的出勤水平？考虑到拟议的出勤率，什么类型的定价水平是合理的？
财务分析
该报告的财务分析部分分析了房产产生收入的能力，并对房产的未来年度进行了财务预测。对主题财产的年度经营业绩报表的估计涉及对主体的范围和特征的分析。分析应包括对可比财产的经营报表的介绍：
bull; 根据对主题财产的先前经营历史（如果有），主题市场区域和国家可比较财产的经营历史的检查以及行业趋势分析，估算主题财产的潜在总收入。
bull; 分析部门，未分配和固定费用，并在每个类别中计划适当的金额。例如，人员配备和人工成本是运营室内或室外水上乐园的关键组成部分。
bull; 预测在适当的持有期内产生的净营业收入（偿还债务前的现金流量）。
估值分析
室内水上乐园度假村或室外水上乐园的经济价值是通过收入资本化方法的贴现现金流量分析计算得出的。该分析利用该物业在偿还债务前的预计净收入，并应用折现率和终端资本化率来确定估值。这是在正式评估过程中使用的常用方法。贴现率是根据总体投资特征吸引资本所需的年平均回报率。终端资本化率适用于未来年度的净收入，以计算未来物业的潜在售价。表1显示了对400个房间的大型室内水上乐园度假村进行评估的示例。
创造预期成本的价值比较
可行性研究的关键组成部分是确定贴现现金流量分析所显示的预计值是否等于或超过拟议项目的开发成本。可行性研究应提供在对市场，预计使用情况和财务分析进行详细分析后创建的预测值。在某些情况下，执行可行性研究的顾问将无法获得详细的费用，这一结论将在客户对建筑承包商进行成本估算后确定。
建筑师在其他情况下，客户对建筑成本进行估算，可行性研究将提供这些估算并将创建的价值与开发成本进行比较，以确定项目是否可行。具有最大投资吸引力的最可行的项目是那些创造的价值高于提案的开发成本的项目。但是，创造的价值可能低于开发成本，但如果市政当局同意减少税收或在基础设施方面向开发商提供一些资金援助，则该项目仍然可行。这样既可以改善财务预测，也可以降低开发成本。
结论
室内水上乐园度假村或室外水上乐园的可行性研究需要分析和专业知识，超越其他类型的商业房地产。室内水上乐园度假村可行性研究需要进行彻底的市场分析，包括研究
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