The Analysis of the Issue Related to the Feasibility of
Study the Real Estate Project on the Basis of the
Implicit Cost
Bilin Shao, Bin Ding
Abstract: It is known that the feasibility study of real estate project plays an important role in real estate development.Feasibility study, feasibility study, it is defined in the investigation foundation, through the market analysis, technical analysis, financial analysis and economic analysis, the various investment projects, technical feasibility and economic rationality of comprehensive evaluation. The basic task of the feasibility study is to build or rebuild project of main problems, from the point of view of technique and economy of comprehensive analysis and research, and economic effect on the production forecast demonstration project within the fixed range, so that the most reasonable use resource, to achieve a predetermined social benefit and economic benefit.
The feasibility study must be from the system of and on multiple aspects of technical, economic, financial, business and environmental protection, and legal analysis and demonstration, to determine whether it is feasible to construction projects, and to provide the scientific basis for the right investment decisions. The feasibility study of the project is a process of continuous analysis, evaluation and decision of multi factors and multi objective system. It requires the expertise of professionals to work together to complete. Feasibility study is not only used in construction projects, but also in various stages and aspects of science and technology and industrial development.Nevertheless, there still remains many problems in the feasibility study. In this paper, the concept of implicit cost will be introduced, which will be used to analyse these problems.Meanwhile, some useful strategies will be raised for these problems,which intends to further improve the feasibility study of the real estate projects.
Keywords: real estate project; feasibility study;；stratege;implicit cost; problems;authenticity.
1. Introduction
The feasibility study is the decision science has been used in project area, and the basic target is on the basis of the comprehensive investigating and researching to identify a construction object whether have the characteristics of progressive, reality and reliable in the whole prosess from previously project construction to line operation. We also need to know those whether can pay off from the finance and the credibility in the economy to give a big help for the investating decisions. It is real role that a framework to investing project , and is the key factors that can decide the project can be invested or not to give some supports on the project decisions. The real estate is characteristic of accounting for huge financing, a long period relative to the investing and easily influenced by the instable factors. Therefore, the the feasibility study is very important for the real estate. However, currently we are more and more focusing on the explicit cost in the feasibility study and ignoring the intangible cost. The intangible cost is , as opposed to explicit cost and hided among the total cost of enterprise, caused by the decision maker characterized by lower diathesis, wrong concept, and the deficiency of informations, coupled with the non-market factors to lead to the total cost increaseing directly or indirectly . The amount of economic benefits of the project largely depend on getting full knowledge of the intangible cost in the real estate.
2. The Existence of the Questions Lied in the Feasibility Study on the Basis of the Intangible Cost
Recently, the real estate have got a big improvement in the feasibility study. As the main contents and methods, it have been normed and stabilized gradually to use in the project decisions. But that is fact that the feasibility study cannot play the role above mentioned in the real case. The worst case is that there is no the feasibility study before starting the work. And another events is that the feasibility study had been done, but the result was not fit to the requestions. The main problems are following:
2.1. The Investor with Low Diathesis Did Not Pay More Attentions on it
Until now, a number of the investors did not get a clear clue and realize the importantance related to the feasibility study. They had made a decision whether building the real estate relied on their own wish, and reckoned the feasibility study was just a “payable paper” to submit to lending institution, investor and government. There is no meaning in the feasibility study because of carrying on is not thorough, focusing on the format. Therefore, the “feasibility study” is the aim that how to get a permission from the related department and a loan from the bank, so the data cannot be used to reflect the real conditions. The economic benefits of the whole real estate project have decreased, even failed that was mainly ascribed to the invetorrsquo;s attitude, ignoring the importance of feasibility study. Those are called the intangible cost. The other factors is linked closely with calibre that a excellent decision maker should be characterized by determination, confidence, far-sighted.ect. When a favorite investing project lie in front of a investor, he must be confidence and determination to make a decision as soon as possible, or the problems relative to the economic benefits′ lost would be happened to create the intangible cost. Moreover, the investor should have the characters of far-sighted to consider the investing process, and not care the “gain and loss” in a small events to make a wrong decision. It is obviously that the high-calibre is an very important factor to the investor to avoid the intangible cost.
2.2. The Feas
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可行性研究对房地产项目隐形成本的相关问题分析
作者：邵毕林, 丁斌
摘要：据了解，房地产项目的可行性研究在房地产开发中起着重要的作用。可行性研究，是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。
可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。它需要有各方面知识的专业人才通力合作才能完成。可行性研究不仅应用于建设项目，还可应用于科学技术和工业发展的各个阶段和各个方面。然而，可行性研究仍然存在很多问题。在本文中，隐性成本这个概念将推出，这将被用来分析这些问题.与此同时，一些有用的战略将针对这些问题，进一步完善房地产项目可行性研究报告的真实性。
关键词：房地产项目的可行性研究报告；战略；隐形成本的问题；真实性
1介绍
可行性研究是决策科学已用于项目区的全面调查和研究，以在建设目标的基础上确定基本目标是有进步的，现实的，可靠的特点，在整个项目建设进展前。我们我们还需要知道这些是否能偿还从金融和经济的信誉给一个很大的帮助。它是真实的角色,一个框架来决定投资项目，是关键因素，可以决定这个项目是否可以投资或不给一些支持性的项目决策。房地产是典型的，巨大的长期融资、相对于其他投资和容易受到不稳定的因素。因此,可行性研究对于房地产是非常重要的。然而,目前我们正在越来越关注显性成本的可行性研究而忽视隐形成本。隐形成本，相对于显性成本，他藏在总成本里面，造成企业决策者错误的概念。信息的不足，再加上非市场因素导致总成本直接或间接地保值增值。这个数量的该项目的经济效益在房地产上，很大程度上取决于隐形成本。
2对隐形成本存在的问题为基础的可行性研究。
近年来，房地产的可行性研究有一个很大的改进。它已成为主要内容和方法，逐步使用在项目决策。但是，可行性研究事实上并不能发挥在实际案例中提到的作用。最糟糕的是还开始工作前的没有进行可行性研究。另一个事件是，可行性研究已经完成，但效果不符合要求。存在的主要问题如下：
2.1 低素质的投资者并没有对它进行更多的关注
直到现在,很多投资者并没有得到一个明确的方法来实现产品相关的可行性研究。他们依赖他们自己的希望,对于是否建立房地产已经做了一个决定,认为可行性研究只是一个“支付纸”提交贷款机构、投资者和政府。因为进行不彻底,只关注该格式，可行性研究是没有意义的。因此,“可行性研究”的目标是如何从相关部门和银行贷款获得许可,所以数据不能用来反映实际状况。整个房地产项目的经济效益减少了,即使失败了,主要是归因于劳动者的态度,而忽略了可行性研究的重要性。那些被称为隐形成本与其他因素密切相关，一个优秀的决策者应该体现出的品质是有决心、有信心、目光长远正常等。当一个最喜欢的投资项目躺在投资者面前时，他一定是有信心和决心尽快做决定，相对于经济利益是否会发生创建隐形成本。此外,投资者在投资过程应该有远见,不在乎在一个小事件做出错误的决定的得失。很明显,这个品质是投资者避免隐形成本的一个非常重要的因素。
2.2 建设项目可行性研究主要完成顾问机构和设计者水准过低。
委托投资建设部，这是可能的。其精度在很大程度上取决于这些机构′设计者质量控制的水平。不幸的是，大多数的设计者缺乏实事求是的态度。他们用部分已使用的数据，乐观的评估市场价格运动。他们还没有开发详细的市场调查来预测市场前景；同时，他们不关心一些故障，更多的目光放在技术和产品的优势，减少投资的成功率。在设计者具有低水平的基础上，在可行性研究的过程中不能用正确的方法和规范，决策者的一个错误的判断甚至导致整个项目的消耗过度，失去经济利益。
2.3 分析和预测的市场不够完整
投资项目的盈利能力不仅取决于可用的各种资源，而且还依赖于现有的和潜在的社会所需。目前，有没有更多的目光集中在市场调查和可行性研究预测。一个大的数据的数据是相关研究人员的经验与社会关系。尽管他们做了一个调查和预测市场趋势，但是结果是定性分析多于定量。通过以上方法测量的数据无法真正反映市场现状和前景。它似乎是喜欢有好处，因为错误预测市场导致投资项目分析所面临的条件存在故障。那些可以根据研究者的努力避免。
2.4 没有在每一个项目中进行比较
大量的科研人员更关注单一项目的可行性，忽略综合项目的可行性研究。在某些情况下,他们也分析一些项目。但在同一时间，一个特定的项目将比另一个在表面上被分析的更深入。决策者必须采用他们的愿望值接受该项目,然后，综合研究变成单一项目研究，这将失去可行性研究的意义。因为缺乏比较项目,导致经济效益过低，相关的财务将固定失去获得更多利益的机会，从而在市场上创造更多的隐形成本。
2.5 忽视环境评估的价值
评估显示的可行性研究报告，对于当前环境有许多缺点。在某些情况下,有几个内容和分析在表面上对环境进行了评估,但是因为没有测量周围附近的项目，这些评估是不正确的。很明显,这些与我国研制的可持续发展战略有矛盾。此外,投资者没有考虑项目之间的环境和持续能力就开始。因此,开发强度将超过环境的承载能力，项目将产生严重的环境污染。这将增加项目完成后环境保护成本,如控制环境污染,加强绿色等费用。
在环境保护上，需要有一个严格的环境评估工作，使用真实的数据反映收入和支出。然而,许多可行性研究忽视了这方面,该项目将把更多的钱放在后期生产和日益增长的无形成本上。
2.6 没有注意灵敏度分析和风险因素
房地产项目本身具有很高的投资风险,因为在项目实施的过程有一些不确定的因素。
人员风险：企业内部人员行为有时会偏离企业目标和预期，而是企业遭受损失。企业人员风险具有内因性，可防性，隐蔽性，突发性，职位相关性，不可转移性，可能会导致人力资源危机爆发，威胁企业生存和发展。
技术风险：即企业对技术合同履行中因无法预见的、防止和克服的技术原因导致交付的工程或产品不符合或部分不符合约定或没有达到预期的参数要求，使企业前期投入损失、不能交付、产生事故、反复维修改造等，造成企业的损失。技术风险主要发生在企业技术管理和设计部门，资料表明，我达40%的工程或产品质量问题是由于设计原因引起的。
质量风险：包括资产质量风险和产品质量风险。如果企业经营不佳，效益滑坡，不良资产不断增加，必然会对资产的保值增值造成损害，损失股东的利益；企业产品的实现是一个动态的过程，如果监督控制不到位出现失误，首先会在市场上产生不良的影响，动摇顾客对企业的信任，减少定单，其次是 产品质量问题可能导致需方的质量索赔，非但合同款不能结算，还要承担经济赔偿或是诉讼的风险。这些不确定性在投资项目中存在风险,因此整个项目的不确定性分析是至关重要的。如果可行性研究不能对这些风险因素进行准确分析,将导致项目的额外成本。在实际工作的可行性研究,分析风险的投入是不足够的或只停留在定性分析。尽管他们进行了一些量化,但是要么是量化方法不合适，要么就是对定量结果不重视,没有很好地了解到项目的风险因素,从而使一些项目在具体实施之前出现风险，或风险因素变化导致成本增加,经济效益大幅下降,导致隐性成本的产生。
3 可行性研究的对策
3.1 加强决策者的思想教育和素质教育
为了使可行性研究进展顺利,决策者应该充分认识到教育的重要性和功能的可行性研究。从从心理特征来分析，决策者素质类型大致可分三种：
1.果断型
所渭果断，就是把经过深思熟虑后的选择迅速、明确地表达出来。它是大脑皮层的兴奋迅速传递的结果。果断，证明了决策者的思想高度集中，是他敏锐反应力的体现。在他的大脑机器里，对信息的吸收及消化、对经验的综合和运用、对未来的估计与推算，都能在瞬间完成，凝聚成一个明确的指令。果断型决策者，往往善于选择一个恰到好处的时机。这个良机往往稍纵即逝，而决策者只有敏锐地捕捉住它，才能克敌制胜。
果断型的消极面就是草率从事，粗心大意。粗看，草率或鲁莽也是一种果断，其实不然，这种人的大脑兴奋是建立在原有系统的分解及重新组合不充分、不完整的基础上的。
2.顽强型
顽强型决策者的特征是决策者能保持其决策的坚定性，也就是说他的决策具有韧性。他能正确地判断情况，利用复杂的环境。一时的干扰挫折不会使他退缩动摇，为了实现他的决策目标，他会一再鼓起和动员他的全部心理力量和全身力量。
顽强型决策者的消极面就是我们平时所说的顽固。所谓固执己见，碰鼻子不拐弯。这种人的思路特征往往是单路趋向，缺乏机动应变及回旋余地。
3.多虑型
多虑型决策者的特征是具有深思熟虑的沉着与稳健风格。他的大脑皮层兴奋是多次进行的，而且是有层次的一浪高过一浪，因而形成正确的决策。人们常说，“稳扎稳打、步步为营”。“三思而后行”等等，就是指这种决策型。这种多虑型的决策，要求决策者善于打破习惯性思路，朝人家不敢想处去想，有时就能达到“柳暗花明一村”的境地。
多虑型的消极面就是犹豫不决。这种决策者的思路尽管也是多层次地在大脑皮层中推进，但它的兴奋不是渐进的，而是没有规律的强弱变化，因而不能转化成一个坚定的兴奋中心。
识别和明确的意识形态卡尔可行性研究的效果,,它可以从根本保证可行性研究顺利工作。此外，投资者必须具有必要的教育和改善他们自己的专业技能,所以,当他们能果断正确的决策，就能减少隐性成本从而增加利润。
3.2 提高设计者的能力
培训机构必须建立和完善可行性研究专业,相关部门应定期组织专业培训。职业道德教育应是必要的，要让专业人士认识可行性研究的重要性；同时，由于技能不足，为了减少故障,提高可行性研究的正确性，必须加强专业技能的学习。建立和完善的可行性研究，为员工提供系统的职业教育培训，通过相关部门组织定期为可行性研究人员进行业务培训。
3.3重视市场调查和市场研究
在可行性研究阶段,为了避免“没有可转让城市”的尴尬局面,更隐含成本，可行性研究专业人员应该做好迎接市场调研和市场预测工作。这需要相关人员认真采取相关工作，保证市场信息的正确性，以反映一个真正的市场前景。并认真分析市场消费水平,准确把握市场需求。为了保持商品消费群体,避免隐性成本,可行性研究专业人员必须认真分析市场消费水平,把握市场需求,把握主要消费群体，为市场准确定位。
3.4 比较和选择全面的投资项目
对于一个特定的项目可能会有几种不同的投资计划，准确地研究和比较每一个投资项目之后，项目可以达到最优。通过比较不同的投资项目，综合风险会降低,可以获得更多的利润。这证明了可行性研究在降低成本，进行准确的决策中起着重要的作用。
3.5 更多的关注环境评价
重视环境评价，抽象地分析环境影响。如果定量分析是不合适的，定性分析必须彻底。在选择阶段,为了降低成本和隐性成本，所以对于周围环境负荷能力必须加以考虑。在考虑投资项目,我们应该意识到环境影响和经济利润,选择相对好的环境项目和减少隐性成本。
3.6 深化敏感性投资项目和风险分析
为了有效预防和控制风险，在可行性研究中，我们应该加强灵
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