SECTION NINETEEN
CONSTRUCTION
COST ESTIMATING
Colman J. Mullin
Senior Estimator
Bechtel Corporation
San Francisco, California
Black magic. Bean counting. Guess work. Guestimates. Ask a group of engineers
to describe construction cost estimating and that is what you are likely to hear. Not
that they regard cost estimating as unimportant. They realize it is essential to all
projects. But from their point of view, it is a mysterious process.
There is nothing esoteric, however, about cost estimating. It is an engineering
discipline like any other, with its own rules and techniques, and a knowledge of
these can be very helpful to those in other disciplines. Such knowledge can, for
example, help designers, contractors, and building owners to determine whether an
estimate adequately reflects their intentions and to understand how a change in
design or construction can affect the schedule or total cost of a project. This can
lead to consideration of appropriate alternatives and development of better quality,
lower-cost projects.
19.1 COMPOSITION OF PROJECT PRICE
The total price of a construction project is the sum of direct costs, contingency
costs, and margin.
Direct costs are the labor, material, and equipment costs of project construction.
For example, the direct cost of a foundation of a building includes the following:
Costs of formwork, reinforcing steel, and concrete
Cost of labor to build and later strip the formwork, and place and finish the
concrete
Cost of equipment associated with foundation activities, such as a concrete mixer
Contingency costs are those that should be added to the costs initially calculated
to take into account events, such as rain or snow, that are likely to occur during the course of the project and affect overall project cost. Although the effects and
probability of occurrence of each contingency event cannot be accurately predicted,
the total effect of all contingencies on project cost can be estimated with acceptable
accuracy.
Margin (sometimes called markup) has three components: indirect, or distributable, costs; company-wide, or general and administrative, costs; and profit.
Indirect costs are project-specific costs that are not associated with a specific
physical item. They include such items as the cost of project management, payroll
preparation, receiving, accounts payable, waste disposal, and building permits.
Company-wide costs include the following: (1) Costs that are incurred during
the course of a project but are not project related; for example, costs of some
portions of company salaries and rentals. (2) Costs that are incurred before or after
a project; for example, cost of proposal preparation and cost of outside auditing.
Profit is the amount of money that remains from the funds collected from the
client after all costs have been paid.
19.2 ESTIMATING DIRECT COSTS
Methods for preparing an estimate of direct costs may be based on either or both
of two approaches: industry, or facility, approach, and discipline, or trade, approach.
For any project, the approach that may be selected depends on user preference and
client requirements. If used properly, the two approaches should yield the same
result.
Industry or Facility Approach. Industry in this case refers to the specific commercial or industrial use for which a project is intended. For example, a client who
wishes to build a factory usually is more concerned with the application to which
the factory will be put than with the details of its construction, such as bricks,
mortar, joists, and rafters. The client is interested in the specific activities that will
be carried out and the space that will be needed. When information about these
activities has been obtained, the designers convert this information into a total
building design, including work spaces, corridors, stairways, restrooms, and airconditioning equipment. After this has been done, the estimator uses the design to
prepare an estimate.
Discipline or Trade Approach. This takes the point of view of the contractor
rather than the client. The job is broken into disciplines, or trades, of the workers
who will perform the construction. The estimate is arrived at by summing the
projected cost of each discipline, such as structural steel; concrete; electrical; heating, ventilating, and air conditioning (HVAC); and plumbing.
19.2.1 Types of Estimates
Typical types of estimates are as follows: feasibility, order of magnitude, preliminary, baseline, definitive, fixed price, and claims and changes. These do not represent rigid categories. There is some overlap from one type to another. All the
types can be prepared with an industry or discipline approach, or sometimes a
combination of them.
Feasibility Estimates. These give a rough approximation to the cost of the project
and usually enable the building owner to determine whether to proceed with construction. The estimate is made before design starts and may not be based on a
specific design for the project under consideration. For example, for a power plant,
the estimate may involve only a determination of the energy density of the fuel;
the altitude of the plant, which determines the amount of oxygen in the air and
hence the efficiency of combustion; the number of megawatts to be pr
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第十九部分
工程造价估算
Colman J.Mullin
资深造价师
加利福利亚旧金山贝克特尔公司
“黑魔法，数豆子，猜测工作，瞎猜”如果去让一群工程师来描述一下工程造价，那么你将听到像这样的回答。并不是他们认为造价估算不重要。他们认为这对于整个工程不可或缺。但是从他们的角度来看，这是一个非常神秘的过程。
这没什么深奥难懂的，尽管是关于造价估算的。它是一个工程学科，就像其他任何工程学科那样，有着自己的规定和技术，并且这些知识可以很好的帮助其他工程学科。这些知识可以，打个比方说，帮助设计者、承包商、和业主们决定这个估算是否足够反应出他们的计划，并且帮助他们明白在设计和建设中的变化可以影响其日程安排或者整个工程的造价。这可以带来仔细考虑后合适的选择和更好质量、低造价工程的发展。
19.1 项目价格的构成
整个建设项目的总价是直接成本、预备费和建设成本上升费用。
直接成本：指建设项目的人工、材料和机械费用。例如，一个建筑的基础直接成本包括以下几条：
- 模板、钢筋和混凝土的费用
- 人工建造、拆模板、浇筑混凝土的费用
- 有关基础工程的机械的费用，例如混凝土搅拌机
预备费：指那些应该加在最初计算费用中需要考虑的账目，例如雨天和下雪天，这些有可能在工程期间发生，并影响工程总费用。尽管这些影响和偶然事件的发生几率不能准确预测，但是在工程造价上对于所有偶然事件所有影响应该在合理的准确性下估算。
建设成本上升费用：（有时称为价格增长）有三个部分组成：工程间接或可分配成本；全公司或普遍和管理的成本；和利润。
项目间接成本：指工程细节费用，和一个具体的实物没有什么关联。它们主要包括那些项目管理费、拟备薪金、接收费用、应付账款、废物处理和建筑许可费用。
全公司费用：包括这些项：（1）在工程项目期间但是和项目没有关联的费用；例如，占一些比例的公司薪金和租金。（2）在工程项目前后产生的费用；例如：方案准备的花费和外部审计的费用。
利润：指从客户最终支付的资金中余留下的钱。
19.2估算直接成本
准备估算直接成本的方法也许是基于两种中任意一个或两种方式：工业或设施方式，项目或贸易方式。对于任何一个工程来说，这些方法也许基于运用者的偏好和客户的需求而被选择出来。如果运用合适，这两种方法应该产生一样的收益。
工业或设施方法：工业是指在一个计划工程项目中详细的商业或者工业用途。例如，一个客户想造一间工厂，更多时候比起它建造的细节更关注于这个工厂将会用什么建出来，比如砖块、灰浆、托梁和椽子。客户对于将会具体执行什么项目和其所需要的空间比较感兴趣。当获得了这些项目的信息，设计者将这些信息转化到一个完整的建筑设计之中，包括工作空间、走廊、楼梯、休息室和空调设备。当这些都做完了，估算员用这些设计去完成估算。
项目或贸易方法：这是来自承包人的角度而不是客户的角度。这个工作将根据工程建设中工作的人员的项目分项和贸易。估算就是总结工程项目成本的每一分项，例如结构钢筋；混凝土；电力；暖通；空调系统和管道系统。
19.2.1 估算的类型
估算的典型类型有以下几条：可行性（投资）评估、定单额度估算、初步估算、基线估算、决定性估算、固定价格估算、索赔估计和变更估算。这些没有严格的目录。分类之中会有一些重复的部分。所有的类型都可以用工业或项目方法来准备，有时候还可以两种方法结合。
可行性评估(投资估算)：对于工程的成本给一个粗略的估算，让业主决定是否开始建造。这个估算师在设计之前开始的，并且也许不会基于仔细考虑下的工程项目具体设计。例如，对于一个发电厂，估算也许涉及的有燃料能量密度的质量；涉及到设备的高度，它决定了空气中的氧气，因此决定了燃烧的效率；还涉及到百万瓦特的产量和传送线路到输电网的长度。可行性估算师很便宜并且可以较为快速。不是很准确，他不会重视创新方案、新技术或者单独的费用。业主、借贷方或者设计者都可以来估算。
定单额度估算：它比可行性估算要更加细致，因为用到更多信息。例如，建筑地址会被选出，还有一个图解表设计，其中包括计划结构草图和其地点的绘制，都会设计出来。像可行性估算一样，定单额度估算比较便宜。大多是设计者做出来的，它会在大概设计了1%的项目后完成。
初步估算：反映了基本的设计参数。根据这个目的，需要一个选址计划和一个图解表设计。图解表要表示出计划和海拔，加上一些穿过建筑的区域。对于建筑来讲，例如发电厂和化学冶炼厂，它还需要包括步骤图、主要设备清单和设备管理图。初步估算可以反映一些方法，独有的建设情况和考虑到的建设方法的多样选择。通常，这种方式的估算不会显示设计的干扰。
初步估算大多由设计者来完成，当设计到工程大概5%至10%时完成。一些初步估算也许会作为设计进程中的一个项目。
基线估算：这是最初估算的最后步骤。对于大多数建筑来说，一份估算的准备要求包括计划、海拔高度、和一些剖面图。对于一些制炼厂，也需要完整的流程图、工艺流程图概述、机械表和机械放置位置。随后在估算上的改变是通过基线估计这一方面测量出来的。分辨所有费用组成部分，这种估算提供了足够细致的不同材料的价格对比选择，并且它能获得足够细致的器具报价单。
基线估算通常由设计者来准备。它在设计了工程大概10%~50%部分时完成。
决定性估算：从决定性估算中，顾客可以了解整个工程项目费用是多少和设计者的全部意图。这种估算师根据计划、海拔高度和一些剖面图；流程图、工艺流程图、机械表（对于制炼厂）；设计分项的分段；还有一般技术规格。它确定了全部的费用。使对于材料、机械定单、投入材料大致数量的价格，这些报价足够细致。
这种形式的估算通常由设计者来准备，并且表示设计者对于费用估算的任务已经完成了。这一般是在设计大概做了30%~100%完成。
固定价格估算：由总承包人来准备，一个固定价格估算或者投标，代表承包人来建造这个项目的严格的承诺。这是基于一个承包人对设计文件的诠释。它要求对于每个分项工程的细节图、机械表、工艺流程图、各式图表和设计具体要求。一份固定价格估算是非常精确的。它需要足够多的细节使承包人从供应商那里获取报价，并且去确定具体物品的可能替代品。这将会在设计完成了70%至100%时完成。
索赔和变更估算：当实际建设和最初合同细节有不同出现时，编制索赔和变更估算。这种估算可以清楚简明的确定变更。它需要详细说明，无论有什么可能，另加的费用将会产生，并且对于价格调整要求提供必强有力的支持。通常来说，这种估算由所有的参与者来评估（设计者、承包人和业主）变更的需求已确定。索赔和变更估算可以由所有合同上有的参与人员来准备。
19.2.2 估算技术
有三种估算技巧：参数化方式、单价方式和人员改良方式。通常来说，参数化方式是最便宜、最少时间消耗的，并且也是最不精确的。而人员改良方式是最贵的，最耗时的，并且也是最准确的。在这三个技术中参数化要求最多经验而单价方式不需要那么多经验。在典型工程期间，这三种估算技巧也许都用的上。
参数化方式：对于所有类型的工程，都有主要参数和费用有十分强的关联。例如，对于发电厂来说，不同高度而导致空气中不同含氧量，这就是一个参数。这种参数化技术跟账目有着很大的关联。它总是用于准备可行性评估和定单额度估算。有时候用于准备初步估算、基线估算或者一小部分的决定性估算和固定价格估算。这种方式经常用于检查高级估算，例如决定性估算，固定价格估算、索赔和变更估算，并发展成为单价或人员改良方法。
参数化方法源于包含了历史表格、标准表格或者经验的专有表格中的数据。历史表格是许多不同种类的项目数据集合而成的。这就是历史表格的数据，例如，对于在精炼厂加工一桶油所需要的管道数量，对于给定大小的飞机场需要储存的燃料体积，对于给定大小的建筑最佳的空调系统。专有表格是随着要求而更新的。标准表格也许要么是以前的数据而来的或者被计算出来的，并且比起历史表格更频繁的更新。
工业方法对于一个仓库的可行性估算的发展运用的参数化方式的典型进程如下：客户提供储存在仓库的物品清单、物品的大小、和物品种类的数量。客户也要表明每件物品营业额或者保存期限。给定了前述信息，估算人员计算出储存空间体积量和流通面积，并得到从历史表格数据中得到的材料、人工、机械的总花费。
项目方法对于一个仓库的可行性估算的发展运用的参数化方式的典型进程如下：给定设计中具体的顶板支撑之间的空间和天花板高度的数据，估算人员查阅在标准表格中每平方英尺天花板的费用（分项工程包括结构钢筋和混凝土工程）从设计之中，估算人员决定内外墙的高度和面积。从所在地的天气情况中，外墙和屋顶要求的隔热性能要查阅标准表格。从前述信息中，估算人员用标准表格计算墙体和屋顶的费用（分项工程包括木工程、石工程和屋顶工程）。并且从设计来看，估算人员计算出建筑的外部面积、体积、在建筑物上的日照量、要求的内部照明，并且还决定机械和电力工作的费用（分项涉及到机械和电力）最后将前述费用加起来成为仓库的材料、人工、机械费用。
单价方式：这种方式直接关系到设计中的具体物理实物数据——办公区的平方平方英尺、混凝土的立方码数、在休息间的设备数量。不像参数化方式那样经常涉及到图纸中没有的信息（例如，产油的桶数）或者属于一个具体的设计，单价方法直接跟合同文件有关系。估算人员根据文件中给定的数量来给出费用。
单价方式经常用于准备费用的估算。他可以被用于任何一种等级的估算，但是必须要求某些设计完成。这种方法的数据从至少一年更新一次的从商业上购买的单价手册上获得。
工业方法对于一个仓库的初步估算或者更高级的估算的发展运用的单价方式的典型进程如下：仓库被花费为几个类别，例如，装载平台、储存设备、通道、休息间和办公室。需要特殊的设备，像吊车、吊车轨和装车平台都被列入其中。然后，估算员从一本单价书中查阅每个单项具体的单价。对于每一项条目来说，单价书给予了建造这个单项工程的材料、人工和机械的全部费用。举例来说，一个负重装车平台，它的单价会细化到要么是直线每英尺的价格，或者是装车平台装载每卡车的价格；对于休息间来说，单价会被细化至所有需要设备的全部花费或者每平方英尺所要的费用。最终，估算员总计前述的费用来组成仓库的全部费用。
项目方法对于一个仓库的初步估算或者更高级的估算的发展运用的单价方式的典型进程如下：从设计文件中，估算员决定建筑占地面积（建筑覆盖区）。分层和建筑楼板的价格可以从一个单价手册书上获得。从合同文件的信息中，估算员计算总额和结构材料的费用还有完成所需费用。照明和空调系统的单位成本也需要从单价手册上查询。最终，估算员将前述费用加至总费用之中。
人员改良方式：这是用来准备估算在每个建设阶段每项工程的具体人员和设备费用。人员改良方式不同于单价方式，在这种方式中不通过详细的工作人员和设备的任务来给定价格。
对于一个特定的工程，选择人员规模和配合取决于工程项目的需求。如果早些完成是考虑的重点内容，那么建议有一个庞大的人员工作多样转换和更多的加班时间。如果去这个工地很困难，那么就需要一小队人员。人员的规模和配置可以在建设期间多样变换。例如，对于一个典型的高层建筑结构，建设开始于每单元产出花费最少的人员和设备。随着工作进程和工作区域变得更加难进入，也许会用更少的人员和更多的机械。最终建设阶段，当建筑中投入很多并且利息成本很高的情况下，承包人就会雇佣大批工作人员轮班和加班来尽快完成这项工程，从而减少整个工程成本。
估算员更倾向于用人员改良方式来做高级估算，像决定性估算或者更高级的。不想单价方式，人员改良方式是基于建造设备的方法。总结来说，这是最精确的估算方法。因此，这是把精确度作为关键的固定价格估算所用的根本方法。
人员改良方式基于产品手册上的数据。按照设备的使用和建筑贸易，这些数据将被整理出来。
工业方法对于一个仓库的决定性估算发展运用的人员改良方式的典型进程如下：从合同文件中，估算员决定仓库的覆盖面积和体积，并且决定每一个区域用来建造什么，例如，工作室、休息间和载货装车平台。假设一个工作人员会去建造建筑的外形而其他的工作人员会去建造内部的区域，估算员从标准产品手册中获取产品的单价。（设备产品手册只会在介绍新设备和材料时更新变化）接着，每一个分项从合同文件中产生，估算员来确定材料、人工和机械的单价。然后，每一个单价乘以分项中所用到的相对数量。最后，估算员加上这些结果获得仓库所需要的材料、人工、机械的总费用。
估算员更趋向于用工业方法下的人员改良方式，这样人工费用会较低或者不同工艺费用上的差别不大。
项目方法对于一个仓库的决定性估算发展运用
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